城市綜合體的發(fā)展路徑
與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。
商業(yè)定位1-區(qū)位屬性
“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段……
但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問題
決定區(qū)位屬性的四個(gè)層次：
經(jīng)營(yíng)模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理模式也存在較大差異性。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在定位和設(shè)計(jì)之前，應(yīng)首先確定其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式。
決定經(jīng)營(yíng)模式的三大因素：
1.商業(yè)地產(chǎn)金融模式、
2.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、
3.企業(yè)的戰(zhàn)略
商業(yè)定位3-目標(biāo)市場(chǎng)定位
目標(biāo)市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。一般3-5公里是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。
目標(biāo)區(qū)域定位
目標(biāo)區(qū)域定位針對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。通目標(biāo)區(qū)域定位常一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍往往會(huì)受到其所在區(qū)位的輻射力、商業(yè)項(xiàng)目自身主題的輻射強(qiáng)度、商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來(lái)決定。
目標(biāo)客群定位
目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如人群類型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)類型、年目標(biāo)客群定位 齡、收入水平等。有效的消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競(jìng)爭(zhēng)的根源所在。
項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析
主題策劃及業(yè)態(tài)組合
1.周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目研判
甄別競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在項(xiàng)目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。
2.自身項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)研判
通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。
消費(fèi)者需要什么？
消費(fèi)者的需求主要包括：
1.基本消費(fèi)需求、2. 潛在消費(fèi)需求
在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的需求往往具有被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往往較低。
消費(fèi)者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ)上，通過合理的研判，去引導(dǎo)、激發(fā)、提升、帶動(dòng)、創(chuàng)造消費(fèi)需求，改變消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)方式，從而甄別市場(chǎng)空白，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1.整體商業(yè)定位
業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動(dòng)線為先”的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布，減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性”。
尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來(lái)規(guī)避商業(yè)動(dòng)線上的欠缺。
2.租金收益
商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對(duì)于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。
3.人流分配一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目?jī)?nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問題。
功能布局與流線設(shè)計(jì)
1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分
2）人流動(dòng)線設(shè)計(jì)
3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì)
4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分
5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等
例如：
●零售功能布局既要體現(xiàn)購(gòu)物的舒適性，還要讓購(gòu)物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商場(chǎng)之中。
●商家開店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。所以，動(dòng)線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場(chǎng)收益。
商業(yè)建筑總平面與外部交通的銜接關(guān)系
1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系
2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì)
3）公交車、出租車、零時(shí)泊客位
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