近來中國人突然興起赴海外投資農(nóng)地的熱潮，媒體、網(wǎng)絡(luò)上推銷“高回報(bào)加拿大農(nóng)地”的經(jīng)紀(jì)人廣告也隨處可見，此前名不見經(jīng)傳的加拿大農(nóng)地何以突然走俏？
這股加拿大農(nóng)地投資熱其實(shí)是自2010年底開始興起，2013年起迅速升溫的，此前盡管該國為全球第四大農(nóng)產(chǎn)品出口國和第二大谷物出口國，但農(nóng)地交易一直不溫不火，海外投資客更絲毫提不起興趣。
之所以如此，是因?yàn)榧幽么蟮靥珡V、人太稀。
作為全球面積第二大的國家，加拿大的人口卻不足3500萬，每平方公里人口密度僅3.41人，列全球第228位，地太廣、人太稀，令加拿大農(nóng)地資源供過于求（每個(gè)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力平均耕地達(dá)92公頃，居世界第二，僅次于澳大利亞），俗話說“物以稀為貴”，農(nóng)地資源既然在加拿大并不算“稀”，自然也就貴不起來、炒不熱。
不僅如此，加拿大又是個(gè)敝帚自珍的國家，各省對(duì)外國投資者購買本省農(nóng)耕地，多有五花八門的限制，如農(nóng)地資源最豐富的“草原三省”，均對(duì)非加拿大永久居民和獨(dú)資加拿大企業(yè)擁有農(nóng)耕地設(shè)置上限，其中馬尼托巴省為40公頃，阿爾伯特省為20英畝，薩斯喀徹溫省為10英畝，其余省份也有寬嚴(yán)不等的限制（魁北克省要求居住不滿一年的非本省居民需獲得農(nóng)田委員會(huì)保護(hù)社許可證方能購買農(nóng)地，愛德華王子島省規(guī)定非永久居民購買超過5英畝農(nóng)地需獲省政府批準(zhǔn)），而在歷史上，相應(yīng)的限制甚至更多（如薩斯喀徹溫省，直到2003年都不允許外省居民購買本省農(nóng)地），這些都制約了農(nóng)地購銷的景氣度。
不過在個(gè)別情況下，某些特殊地區(qū)的農(nóng)地產(chǎn)業(yè)也曾火爆一時(shí)，如卑詩省大溫哥華和菲沙河谷地區(qū)，上世紀(jì)80年代中、97年前后和2005年前后，某些城市的某些農(nóng)地區(qū)塊曾被炒到很高的價(jià)格，且換手率驚人，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)這些城市處于擴(kuò)張區(qū)，一些投資者出于“賭土地用途變更”的心態(tài)“押寶”，希望用低價(jià)購進(jìn)的農(nóng)地，不久后會(huì)因當(dāng)?shù)卣畬⑼恋赜猛咀優(yōu)樯虡I(yè)或住宅用地而“土塊變金塊”，一些有心的房地產(chǎn)中介也刻意炒作這類題材和“發(fā)財(cái)示范效應(yīng)”，造成轟動(dòng)一時(shí)的熱點(diǎn)。但土地變更在加拿大并非易事，手續(xù)復(fù)雜，變數(shù)繁多，且局限于極個(gè)別地區(qū)，在大多數(shù)地方、尤其農(nóng)耕地資源最豐富的“草原三省”多不適用，加上真正“中獎(jiǎng)”的，只是極個(gè)別幸運(yùn)兒，更多人白白吃進(jìn)滯銷農(nóng)地難于脫手，因此這類熱點(diǎn)只能是偶露崢嶸。
近年來加拿大的農(nóng)地“冷轉(zhuǎn)熱”，很大程度上系海外資金涌入所致，2008年起，先是蘇格蘭、烏克蘭，繼而中國大陸在2011年初，印度、韓國在2011年底相繼成為上述地區(qū)、尤其薩省農(nóng)地的重要購買來源，來自這些地區(qū)的資金以“夸特”（1“夸特”為1/4平方英里，1平方英里=640英畝或259公頃，也就是說，1“夸特”約合65公頃）為單位，大肆購買成片的農(nóng)耕地，造成價(jià)格的水漲船高和購銷兩旺。之所以會(huì)出現(xiàn)農(nóng)地?fù)屬彸?，?/span>2008年起接踵而至的兩次全球性糧荒，導(dǎo)致糧價(jià)上漲，全球農(nóng)地行情看熱有關(guān)，也和加拿大農(nóng)地與其它發(fā)達(dá)國家農(nóng)地存在價(jià)格落差不無關(guān)系。美國交通較好的地區(qū)，一英畝農(nóng)地價(jià)格普遍達(dá)3000美元左右，歐洲一些國家（如英國）更高達(dá)近萬美元，而加拿大FCC資料顯示，2010年“草原三省”農(nóng)地平均價(jià)格，阿爾伯特省1509加元/英畝，馬尼托巴省896加元/英畝，薩斯喀徹溫省更僅523加元/英畝（當(dāng)時(shí)美元和加元接近等值），號(hào)稱“發(fā)達(dá)國家最廉價(jià)農(nóng)地”。這些因素被一些有心的中介公司炒作、放大，便形成了熱點(diǎn)效應(yīng)。
不僅如此，2010年前后，加拿大移民政策出現(xiàn)大調(diào)整，傳統(tǒng)上以技術(shù)移民為主的政策轉(zhuǎn)為以投資移民為主，且投資移民資金門檻越來越高，尺度越來越嚴(yán)，而相對(duì)而言，人口稀少、移民來源匱乏的“草原三省”、尤其薩斯喀徹溫省，其省提名移民計(jì)劃（SINP）仍相對(duì)寬松，在薩省，有專門針對(duì)“年輕農(nóng)場(chǎng)主”和“農(nóng)場(chǎng)主”的SINP項(xiàng)目，前者只要擁有30萬加元資產(chǎn)、3年以上農(nóng)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，提供一個(gè)商業(yè)農(nóng)業(yè)提案，展示適銷對(duì)路的就業(yè)技能，年齡小于40便可申請(qǐng)，后者要求先行購買薩省農(nóng)地，提供“資深農(nóng)業(yè)經(jīng)營者”證明，提前兩年簽署農(nóng)地購買合同，并擁有50萬加元以上資產(chǎn)，但無年齡限制，相對(duì)于聯(lián)邦投資移民（80萬加元鎖定+160萬加元資產(chǎn)證明，且目前已暫時(shí)關(guān)閉申請(qǐng)）要寬松許多，許多新興的薩省農(nóng)地經(jīng)紀(jì)公司，最初恰是主營投資移民中介的公司，這自然不僅僅是一種巧合。
原本制約“草原三省”農(nóng)地購銷的一大障礙，是所謂“小麥局”體系。自1940年起，加拿大就通過《谷物法》成立行會(huì)性質(zhì)的小麥局（CWB，5名政府董事、10名農(nóng)民董事），對(duì)“草原三省”和卑詩省皮斯河地區(qū)谷物生產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)購統(tǒng)銷，按照這個(gè)制度，農(nóng)場(chǎng)主必須強(qiáng)制性種植一定比例的小麥或大麥，由小麥局提供種子并統(tǒng)購全部產(chǎn)品。這一制度不僅束縛了農(nóng)場(chǎng)主的多種經(jīng)營自由，也抑制了農(nóng)地收益。2011年底，加拿大聯(lián)邦下議院表決通過小麥局民營化決議，持續(xù)大半個(gè)世紀(jì)的“小麥局”壟斷體系宣告結(jié)束，這對(duì)農(nóng)地的單位產(chǎn)出無疑是有利的。
“草原三省”、尤其僻處內(nèi)陸的薩省，耕作方式特殊，社區(qū)不發(fā)達(dá)，對(duì)不熟悉農(nóng)業(yè)經(jīng)營、不適應(yīng)冷清、陌生環(huán)境的外國移民而言，原本是極大的投資障礙。但近年來隨著大量中介公司的介入，和一些熟悉農(nóng)業(yè)經(jīng)營的外籍農(nóng)地購買者在當(dāng)?shù)卦?，提供承租服?wù)或包銷全部農(nóng)產(chǎn)品的服務(wù)商變得普及，甚至不少由中介公司代理出售的農(nóng)地，購買者可以直接選擇“打包包租”，一些意在投資套利的外國投資者，甚至根本沒去過自己名下的農(nóng)地，簽購買合同的同時(shí)，就將農(nóng)地轉(zhuǎn)租給中介公司打理。這些無疑都降低了“做地主”的門檻。
值得一提的是，由于海外背景“地主”的增多，和“草原三省”農(nóng)地經(jīng)營自由度的提升，當(dāng)?shù)匾验_始出現(xiàn)針對(duì)特定海外市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，如針對(duì)中國市場(chǎng)的西洋參、亞麻籽和黑豆產(chǎn)業(yè)，就已初步形成了種植、收購、儲(chǔ)運(yùn)的完整鏈條，打通了從加拿大內(nèi)陸到中國市場(chǎng)的“農(nóng)業(yè)通道”。
但“地主熱”并非沒有隱憂。
如前所述，“草原三省”、尤其農(nóng)地購銷最熱的薩斯喀徹溫省，事實(shí)上一直存在對(duì)外來農(nóng)地購買者的限制政策，但這種限制政策既無法約束已獲得永久居住權(quán)的外籍購買者，或在中介公司幫助下“借人頭”購地的“假加拿大居民”，也難以遏制在SINP資料上弄虛作假的外籍人士（“農(nóng)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)”等對(duì)移民中介出身的農(nóng)地中介公司，實(shí)在不是很難操作的“技術(shù)問題”），而這已引發(fā)不少當(dāng)?shù)厝说牟粷M，自去年底就不斷有報(bào)道顯示，薩省農(nóng)民和政治家開始對(duì)“大量農(nóng)地被亞洲人買走”，而當(dāng)?shù)剞r(nóng)場(chǎng)主“淪為包租客”感到憂心忡忡。由于閉塞和保守傳統(tǒng)，薩省曾寧可放棄豐厚紅利，也要封殺必和必拓對(duì)該省“聚寶盆”——鉀肥公司的并購要約，如果薩省民意對(duì)“亞洲人大規(guī)模買地”反感情緒上升，并形成強(qiáng)大政治壓力，出現(xiàn)政策性風(fēng)險(xiǎn)的概率并非不存在。
根據(jù)中國南京農(nóng)業(yè)學(xué)院幾位專程考察過薩省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況的專家計(jì)算，薩省農(nóng)業(yè)耕作方式粗放，畝產(chǎn)較低，而當(dāng)?shù)厝丝凇诹Φ膰?yán)重不足，勞動(dòng)力成本極高，制約了精細(xì)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，和農(nóng)田基本建設(shè)的強(qiáng)化（因?yàn)椴粍澦悖?，如此一來，只有大農(nóng)戶才有獨(dú)立經(jīng)營的必要，如果農(nóng)莊小于6夸特，購置、保養(yǎng)大批農(nóng)機(jī)就顯得得不償失，耕種收益甚至還不如去城里打一份工來得多。因此當(dāng)?shù)卦S多本土農(nóng)場(chǎng)主，都是橫跨20、30甚至60夸特農(nóng)地的“大戶”，而為了遷就亞洲投資者的習(xí)慣，許多中介公司將收購來的農(nóng)地拆分成2、3夸特的小塊以便出手，購買到這些“拆塊農(nóng)地”的新“地主”事實(shí)上根本無法獨(dú)立經(jīng)營，只能將農(nóng)地回租給中介公司，所獲的租金扣除還貸，通常僅略有盈余。
2011年底、2012年初起，一些韓國“二級(jí)中介”更將原本已拆到只有1、2夸特的農(nóng)地再行拆分，三級(jí)“地主”購買的地塊，僅有幾公頃大小。如此一來，“地主”們事實(shí)上幾乎不可能單純靠經(jīng)營自己的土地維持生計(jì)，收益的前景幾乎都押在農(nóng)地升值上。然而農(nóng)地本就是長線、慢熱的投資，類似近幾年的飆升已是罕見，又有誰敢擔(dān)保，這種勁爆的局面會(huì)長久維持下去？
一些國人購買加拿大農(nóng)地并非真想當(dāng)“洋農(nóng)民”，而是打算賭“土地用途變更”，農(nóng)地變成商業(yè)、住宅用地從而大賺一筆，或希望手中農(nóng)地價(jià)格大幅上漲，但前者在加拿大大部分地區(qū)可能性微乎其微，后者則同樣有很大風(fēng)險(xiǎn)——即以性價(jià)比最好的薩斯喀徹溫省農(nóng)地為例，盡管在全球范圍內(nèi)價(jià)格仍偏低，但自2010年至今農(nóng)地單價(jià)平均升幅已近50%，如果說幾年前經(jīng)濟(jì)們打出“高升值預(yù)期”的廣告噱頭尚算實(shí)事求是，如今再這么說已未免“包裝”之嫌了。
還有些人買農(nóng)地的目的是借機(jī)移民，這就需要仔細(xì)研究相關(guān)移民政策，以及自己的適應(yīng)能力。以薩斯喀徹溫省為例，想借投資農(nóng)地辦移民，首先本人要有相關(guān)農(nóng)業(yè)學(xué)歷或經(jīng)營履歷，其次要有足夠的投資金額，最后還要在當(dāng)?shù)刈M3年，為了當(dāng)一個(gè)“加拿大農(nóng)民”，您是否做好了在冬季長達(dá)4、5個(gè)月且天寒地凍滿地風(fēng)雪，幾平方公里或許只有一戶人家，吃頓中餐要跑上百公里的異國他鄉(xiāng)內(nèi)陸農(nóng)村“洋插隊(duì)”幾年的準(zhǔn)備？
值得一提的是，目前不論在加拿大本土，還是中國，媒體、網(wǎng)絡(luò)上鋪天蓋地的“加拿大農(nóng)地投資前景”熱鬧，很大程度是精通移民中介“生意經(jīng)”的農(nóng)地中介公司（其中許多前身就是移民中介公司）精心策劃、大量投入的產(chǎn)物，其中的泡沫成分是不言而喻的。
筆者本人就是較早投資薩斯喀徹溫省農(nóng)地者之一，至今仍手握一塊不小的農(nóng)地，且價(jià)值有相當(dāng)?shù)纳?，但這一切的前提，一是動(dòng)手較早，二是事先做了不少功課，事實(shí)上同在一個(gè)地區(qū)，另一些購地的同胞就吃了點(diǎn)虧。照個(gè)人看法，加拿大農(nóng)地仍然有相當(dāng)投資價(jià)值，前提是您必須先弄明白三件事——你買農(nóng)地想干什么；你是否在最合適的時(shí)機(jī)、價(jià)位買下最合適的地；你是否知道該怎樣伺候這塊地才能賺到錢。
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