回復(fù)「2019」
送你《2019中國旅游地產(chǎn)趨勢預(yù)判》
失去的東西王健林能否拿回？
本文作者：林志愿
全文共 4347 字 ，閱讀需要 11 分鐘
大家的記憶里，王健林應(yīng)該是東北爺們，但在近期的一場商會之后，全國人好像才后知后覺，原來萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的祖籍是四川的。
“我對家鄉(xiāng)夠意思了！”近日在2019川商發(fā)展大會上，王健林表示道。而王健林此言來源于6月25日，萬達(dá)集團(tuán)與四川省政府續(xù)簽戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)集團(tuán)將投資1100億在四川建設(shè)3個文化旅游項(xiàng)目、頂級國際醫(yī)院、國際體育賽事和新建20個萬達(dá)廣場。
據(jù)了解，自2015年4月萬達(dá)集團(tuán)與四川省首次簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)的4年來，萬達(dá)先后在四川投資了多個大型文旅項(xiàng)目、萬達(dá)廣場、星際酒店等，截止目前，萬達(dá)集團(tuán)在四川累計(jì)已完成投資1600億元，加上此次新增投資，四川成為萬達(dá)在全國投資最多的省份。
如此大手筆的投資，本應(yīng)引起資本市場的一篇轟動，然而卻沒有什么大的“水花”，因?yàn)檫@已是三個月以來萬達(dá)的第三次“出手”。
2019年4月11日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在甘肅省招商引資暨隴商大會上表示：“未來3年，萬達(dá)將在甘肅投資超大型文化旅游項(xiàng)目、5個萬達(dá)廣場、3個五星級酒店，新增投資約450億元。”
從這天之后，萬達(dá)一改之前“賣賣賣”的風(fēng)格大力擴(kuò)展。到了，5月15日，萬達(dá)集團(tuán)與沈陽市政府簽署了全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，在已投資沈陽市250億元的基礎(chǔ)上再向沈陽投資800億元，建設(shè)大型文化旅游項(xiàng)目、國際醫(yī)院、國際學(xué)校和五個萬達(dá)廣場。
再加上四川這一筆1100億的投資，三個月內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)的對外投資總額達(dá)到2350億元。
然而，時(shí)間撥回2017年7月，當(dāng)時(shí)萬達(dá)與融創(chuàng)簽訂13個萬達(dá)城項(xiàng)目收購合同，作價(jià)438.44億元現(xiàn)金把13個文化旅游項(xiàng)目91%的股權(quán)賣給融創(chuàng)，此筆交易后，外界有聲音問“萬達(dá)是否要去文旅了？”，但更多的聲音是，“萬達(dá)資金鏈出現(xiàn)了問題，需要賣血自救。”
然而到了2018年10月29日，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布聲明，融創(chuàng)出資62.81 億元收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司。
原因是萬達(dá)賣給融創(chuàng)的項(xiàng)目雖然股權(quán)歸屬融創(chuàng)，但依然由萬達(dá)單方面設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理。但執(zhí)行一年多以來，雙方發(fā)現(xiàn)該合作模式確有諸多不便，項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營管理與投資方一致，對項(xiàng)目發(fā)展才更為有利。
而在這筆交易之后，外界統(tǒng)一的聲音是，“連文旅運(yùn)營公司都賣了，萬達(dá)這是要全面‘去文旅’了。”并更有聲音傳出，萬達(dá)扔持有的武漢、惠州、西安、長沙、烏魯木齊等地的文旅城也將出手。
隨后，萬達(dá)方面馬上對“全面退出文旅”的看法進(jìn)行辟謠，并立即與蘭州市政府簽訂協(xié)議，投資百億在蘭州打造萬達(dá)城，準(zhǔn)備打造“一帶一路”文化旅游的蘭州新品牌，但當(dāng)時(shí)這筆交易市場的看法也只是，“萬達(dá)為了完全對蘭州市政府的承諾而已。”
而如今，萬達(dá)大手筆全國擴(kuò)張全國多個城市開展文旅業(yè)務(wù)，低價(jià)賣了又高價(jià)進(jìn)，這背后的原因是什么？而在已將核心的文旅運(yùn)營集團(tuán)已經(jīng)出手后，萬達(dá)文旅又能否創(chuàng)造輝煌？這都是市場想追尋的答案。
從“diss”迪士尼
到“賣”子求生再重返賽道
如果說“我交朋友不管對方有沒有錢，反正都沒我有錢”是王健林之子王思聰最廣為人知的“名言”，那讓“上海迪士尼20年不盈利”便是王健林最熟為人知的豪言了。
其實(shí)，當(dāng)時(shí)王健林能自信說出這樣的“豪言”是有道理的，當(dāng)時(shí)在王健林眼里能與迪士尼“搶客”的項(xiàng)目是如今的無錫融創(chuàng)文旅城，當(dāng)時(shí)還叫做萬達(dá)無錫文旅城。
2013年9月無錫萬達(dá)文化旅游城正式簽約時(shí)，王健林就曾自信表示：“預(yù)計(jì)無錫萬達(dá)城一年的游客量可達(dá)2000萬人次。”
在王健林的眼里，無錫萬達(dá)城能超過迪士尼有兩個因素。首先，無錫萬達(dá)文旅業(yè)態(tài)豐富。相比于上海迪士尼室外主題公園的單一業(yè)態(tài)，無錫萬達(dá)城擁有商業(yè)、酒店、室內(nèi)兒童主題公園，室內(nèi)水公園等業(yè)態(tài)，游客可以實(shí)現(xiàn)從玩樂到餐飲、住宿、購物、休閑、娛樂等一站式的需求。
另外，當(dāng)時(shí)萬達(dá)認(rèn)為，相比于“舶來品”迪士尼，無錫萬達(dá)城則表現(xiàn)的是中國文化，中國人會更愛中國元素多一些。
而當(dāng)時(shí)，萬達(dá)手中的文旅城都是類似于無錫文旅城這樣超大筆投資的項(xiàng)目，超大的體量以及業(yè)態(tài)總有要改變一方之勢，當(dāng)時(shí)，萬達(dá)文旅的風(fēng)光一時(shí)無兩，王健林這么“驕傲”也在情理之中。
然而大體量投資除了能讓王健林“驕傲”之外的另一面便是讓萬達(dá)集團(tuán)資金鏈吃緊。
眾所周知，隨著我國經(jīng)濟(jì)的增長，人們在旅游上所愿意付出的消費(fèi)比重越來越大，融創(chuàng)總裁汪孟德說，“這是中國未來二十年最好的行業(yè)。”由此文旅產(chǎn)業(yè)也吸引到了大量資本的青睞，但文旅項(xiàng)目屬于重資產(chǎn)投資，投入周期長見效慢，建設(shè)階段需要大量資金支持，靠經(jīng)營收入，靠門票、衍生品或者配套服務(wù)等收益來實(shí)現(xiàn)投資的回流是細(xì)水長流，回收期非常漫長。這與高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)玩法相駁，盡管這是未來二十年最好的行業(yè)，但能熬過前期是十分困難的，去年退市的中弘就是被文旅項(xiàng)目給拖垮的，而萬達(dá)又一口氣“吃”下那么多文旅項(xiàng)目，在變成胖子之前，自己就被噎到了。
而據(jù)公開資料顯示，當(dāng)時(shí)在萬達(dá)手中共有文旅城項(xiàng)目18個，單個項(xiàng)目的投資額皆在300億以上。據(jù)專業(yè)人士透露，當(dāng)時(shí)整個萬達(dá)集團(tuán)每個月都要為文旅板塊付出接近30億的花費(fèi)，萬達(dá)的資金壓力可想而已。
隨后，萬達(dá)資金鏈即將斷裂的消息喧囂而起，萬達(dá)“股債”雙殺，金融機(jī)構(gòu)對萬達(dá)放貸審核加嚴(yán)，海外項(xiàng)目直接無理由停貸，負(fù)債高企、資金鏈鄒緊，而那一筆“萬達(dá)融創(chuàng)富力”三方的世紀(jì)交易也應(yīng)然而生，之后萬達(dá)又賣掉了萬達(dá)電影部分股份、倫敦萬達(dá)60%的股權(quán)、馬德里競技俱樂部17%股份，以及百年人壽11.5%的股份賣給了綠城。
直到2018年底萬達(dá)才“喘了一口氣”。在2018年的業(yè)績總結(jié)會上，王健林表示，“2018年萬達(dá)的負(fù)債相比2017年減少了30%左右，應(yīng)該是國內(nèi)大型企業(yè)負(fù)債率下降最多的公司之一”。
而如今萬達(dá)再出巨資投資文旅，回想起17年培養(yǎng)了那么多年的文旅項(xiàng)目幾百億就賣了掉了，不知道王健林的內(nèi)心會不會覺得“虧”？
文旅，
未來二十年最好的生意？
2015年時(shí)，王健林曾說“未來的萬達(dá)要去地產(chǎn)化輕資產(chǎn)模式將會是萬達(dá)未來的方向。”而一直到去年，王健林還一直強(qiáng)調(diào)著“變輕”。
但眾所周知，在文旅項(xiàng)目中往往“最大頭”的部分就是地產(chǎn)，所以這三個月以來，萬達(dá)大力發(fā)展文旅的產(chǎn)業(yè)顯然是與萬達(dá)“去地產(chǎn)化”，向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變的大方向背道而馳的，那為何“王健林”身口不一，再次深耕文旅？
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年我國旅游總收入達(dá)6.4萬億元，比2008年增長了4.81萬億元。而據(jù)業(yè)內(nèi)專家預(yù)算，到2025年我國實(shí)現(xiàn)旅游總收入應(yīng)達(dá)到10萬億元。
作為房地產(chǎn)起家的萬達(dá)，既然說要去地產(chǎn)化，那脫離房地產(chǎn)后，那一定要找下一個“十萬億”級別的行業(yè)。
此前，萬達(dá)曾深耕過互聯(lián)網(wǎng)，但因?yàn)榛虿幌嗤?，重金扔下后卻不見水花，而文旅總是跟地產(chǎn)有聯(lián)系，算是泛地產(chǎn)化行業(yè)，萬達(dá)深耕文旅也算是“輕車熟路”，文旅項(xiàng)目是第四代房產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)萬達(dá)的第四代產(chǎn)品，盡管旅項(xiàng)目涉及的形態(tài)更多，回報(bào)周期長，但是，效益也比較穩(wěn)定。這也是萬達(dá)再廉價(jià)賣掉文旅城后，還回來的原因之一。
另外，在低調(diào)一年過后，萬達(dá)的資金鏈已經(jīng)緩了過來，萬達(dá)也具有支撐過文旅項(xiàng)目前期運(yùn)營的資金實(shí)力，等收益開花結(jié)果。
另辟
文旅的蹊徑
萬達(dá)的文旅未來前景如何，這似乎成為了資本界最常辯論的問題。目前的萬達(dá)文旅擁有了天時(shí)：行業(yè)來到了風(fēng)口之中。但地利與人和呢？
很多年前萬達(dá)方面也曾說，“文旅綜合體要選擇一二線的核心地帶。”但近段時(shí)間，萬達(dá)所選地址都是人流量較少的偏遠(yuǎn)區(qū)域。
對此，有專家表示，“萬達(dá)如今在文旅城的選址方面正另辟蹊徑。”
該專家表示，萬達(dá)近段時(shí)間所選項(xiàng)目盡管人流量少，但是進(jìn)駐的城市在拿地上會獲得當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，拿地成本低，并且自然環(huán)境優(yōu)越，在政府的支持下，當(dāng)?shù)刭Y源更容易被利用，例如，延安、丹寨項(xiàng)目，這些項(xiàng)目距不僅為萬達(dá)帶來了成功，也都是非常重要的業(yè)績工程。
拿丹寨舉例，目前萬達(dá)已經(jīng)有了一個成功的文旅項(xiàng)目，盡管萬達(dá)并不承認(rèn)這是一個文旅項(xiàng)目，這個項(xiàng)目就是萬達(dá)扶貧的丹寨縣。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)集團(tuán)2014年開始對丹寨縣實(shí)施整縣幫扶，累計(jì)捐款21億元，而截止2018年，自從萬達(dá)進(jìn)入丹寨后，丹寨縣每年的GDP都增長超過1.2個百分點(diǎn)，四年共創(chuàng)造稅收2.7億元。
而從2016年萬達(dá)丹寨小鎮(zhèn)開業(yè)以來，游客已超過1150萬人次，盡管王健林曾說，“丹寨小鎮(zhèn)所有的收入都將用于丹寨，但是本是扶貧，卻無心早就了一個成功的文旅小鎮(zhèn)。”
對于丹寨為什么成功，一位接近萬達(dá)的人士表示，“曾走過萬達(dá)旗下文旅項(xiàng)目與全國大大多文旅項(xiàng)目并無二異，千篇一律，但是丹寨小鎮(zhèn)極具個性與創(chuàng)新，就丹寨的非遺周邊和文創(chuàng)產(chǎn)品以及食物都是其他地區(qū)沒見過的，不像其他景區(qū)僅有的食物就蒸玉米與烤腸，所賣伴手禮就刻章、平安符。”
有趣的是，在近期王健林跑到丹寨開了一場扶貧大會，表示將要繼續(xù)投資丹寨，并認(rèn)為丹寨的運(yùn)營模式具有可復(fù)制性，所以丹寨是成功了，但是也不知道別的地方是否適用丹寨模式。
而在人和方面。實(shí)際上，雖然萬達(dá)文旅管理集團(tuán)賣給了融創(chuàng)，但萬達(dá)內(nèi)部還是擁有自主的輕資產(chǎn)文旅運(yùn)營品牌的。
據(jù)了解，實(shí)際上王健林是一個非常專注的人，在觸及文旅之后，萬達(dá)就成立了酒店事業(yè)部、萬達(dá)文旅研究院、萬達(dá)商業(yè)研究院,并且每周二萬達(dá)都會有一個審圖會，在審圖會上，王健林會對萬達(dá)旗下每個項(xiàng)目的打造圖紙都進(jìn)行審核，把握的十分嚴(yán)格，這也造就了十分具有含金量的融創(chuàng)（北京）文旅規(guī)劃研究院。
有專家評價(jià)萬達(dá)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，可以說是從酒店管理公司往綜合運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)型的。
據(jù)該專家表示，現(xiàn)在的萬達(dá)的酒店管理公司分許多條線，估計(jì)有350間房間的家商務(wù)型酒店以及各類民宿、小型酒店的物業(yè)管理，萬達(dá)在酒店市場的競爭力還是極強(qiáng)的。
而萬達(dá)的酒店管理與他的商業(yè)綜合體一樣是一個平臺，在這個平臺內(nèi)，過去這些年萬達(dá)孵化了自己很多內(nèi)在的品牌，比如咖啡、餐飲，在國際的酒店管理品牌當(dāng)中，萬達(dá)都是能位列前茅的。也就是說，萬達(dá)如果開一個文旅城，或一個萬達(dá)茂，是擁有很好的起點(diǎn)的。
有專家表示，“在文旅市場，萬達(dá)說的話依然具有分量。”
另外IP是人和最重要的一個部分，眾所周知，迪士尼以及環(huán)球影城能大火便是靠豐富的IP，變形金剛、鋼鐵俠、白雪公主等知名IP符合全年齡階層，不像國內(nèi)大部分的游樂園，園里只有我們的“孫大圣”。
就此，有專家表示，“萬達(dá)文旅未來能否落地結(jié)果得靠萬達(dá)文化的運(yùn)營。”
2018年年底，萬達(dá)曾表示，作為中國最早進(jìn)入文化旅游產(chǎn)業(yè)的先行者，萬達(dá)一直看好中國文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景，今后萬達(dá)將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)。
總之，未來王健林的文旅夢會繼續(xù)前行，但這是一個噩夢還是會美夢成真，只能讓時(shí)間來公布答案了。
