作者：沈奇 楊政
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土地拍賣不見民企入局
根據(jù)中金公司數(shù)據(jù)，從2021年土拍開始，民企拿地建面占比僅在20%左右，拿地金額占比大幅走弱，從2021年第1批占比53%下挫到2022年第1批僅25%。
地方財政主導(dǎo)的城投成為拿地主力， 2022年的首輪集中供地中，廣州市城投拿地比例達(dá)到67.30%；而民企則幾乎隱身，廣州民企拿地占比僅12%，北京、廈門、寧波、天津也僅僅10%附近，深圳、南京、蘇州完全不見民企入局。
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頭部房企的選擇：易幟還是分拆
近期，引入國資紓困成為一些頭部房企的重要選擇。
根據(jù)6月1日建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的公告顯示，公司第一大股東恩輝投資有限公司與河南同晟置業(yè)有限公司于2022年6月1日訂立框架協(xié)議。恩輝投資擬以代價6.88億港元，向同晟置業(yè)出售建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份，占建業(yè)地產(chǎn)總股本的29.01%。這樣，同晟置業(yè)成為建業(yè)第二大股東。而同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團有限公司全資子公司，這就使得建業(yè)得到了國資入股的援助。
除建業(yè)集團外，多數(shù)大型民營房企也都處在引進國資的進程中。恒大、碧桂園等巨頭，因為體量很大，更多是采取的是分拆出售和引進的方式。在2022年的前三個月，根據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，恒大已有10個項目向國資轉(zhuǎn)讓。
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地方政府刺激政策不斷出臺
為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，地方政府政策連番出臺，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年全國已有100余個城市共計出臺各類樓市松綁政策超過300次，其中，在429會議（提出：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善）后的一個月時間里，就有80余個城市出臺樓市松綁政策超140次。而“河南商丘市民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房”與“河南開封市杞縣的建業(yè)城”甚至出現(xiàn)用小麥、大蒜換首付的情況，在廣西玉林，公務(wù)員與教育、醫(yī)療等系統(tǒng)也背上了“賣房”任務(wù)。
就像兩年前不斷加碼的調(diào)控一樣，地方政府在刺激政策上開始競賽。
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更長周期的房地產(chǎn)邏輯
首先是人口，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，新生兒人數(shù)已經(jīng)從2016年全面放開二胎之后連續(xù)5年下滑。隨著人口老齡化與新生兒下滑，2021年全國人口僅增加48萬人，2022年很可能成為第一個人口負(fù)增長年份。
其次是城鎮(zhèn)化，2020年第七次全國人口普查我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，2021年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，而2010年第六次全國人口普查城鎮(zhèn)化率僅不到50%（49.68%），2000年這一數(shù)字則為36.09%。從世界其他國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史來看，在城鎮(zhèn)化達(dá)到60%以后，多數(shù)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢出現(xiàn)放緩。20年高速城鎮(zhèn)化之后，城鎮(zhèn)化帶來的紅利已經(jīng)基本耗盡。
最后是貨幣，從居民角度來說，在2008年之后，居民中長期貸款大幅增加，2015年之后又有明顯提升。根據(jù)BIS數(shù)據(jù)，2008年中國居民杠桿率為17.9%，2020年末達(dá)到67.1%。房企的杠桿率更是驚人，據(jù)中國投資協(xié)會數(shù)據(jù)，在“三道紅線”發(fā)布之前的2019年，百強房企杠桿率多數(shù)在70%之上，凈負(fù)債率超過100%的達(dá)49家。房地產(chǎn)不僅僅是貨幣的“蓄水池”,更是一臺“發(fā)動機”，在資產(chǎn)價格上漲情況下不斷通過提供抵押品派生貨幣，釋放流動性。然而，“三道紅線”出臺之后，房企的債務(wù)受到了限制，而居民部門在2022年也出現(xiàn)了中長期貸款下降，房地產(chǎn)“創(chuàng)造”貨幣的能力正在大幅走弱。
人口陷入負(fù)增長、城鎮(zhèn)化失速、杠桿率高企，房地產(chǎn)長期發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生變化。
5、房地產(chǎn)進入國資時代，地方政府走向前臺，從行業(yè)上講，房地產(chǎn)業(yè)長期繁榮已經(jīng)徹底結(jié)束。
對絕大多數(shù)個體而言，房地產(chǎn)將不再具有投資價值。
非剛需、不買房。
（全文完）
