房蘇州 有用的買房建議，買好房、買對(duì)房，
房卡房的江湖
嗨~大家晚上好
又見房蘇州小知識(shí)專欄，今天要說(shuō)的是：房卡房。
01
什么是房卡房？
80、90年代之前，中國(guó)有很多房子都是“單位”發(fā)的，單位還會(huì)給大家發(fā)一張“房卡”，俗稱「房卡房」。
房卡房實(shí)際是指由國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門管理的國(guó)有房產(chǎn)，還包括計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代國(guó)有和大集體企事業(yè)單位自建的福利房。
其實(shí)，通俗一點(diǎn)講，就是我們平常說(shuō)的公房，只需繳納極低的租金就能居住。
今天要介紹的房卡房的正式名稱叫“蘇州市區(qū)直管公有住房”（不涉及其他區(qū)域的公有住房），官方定義是：由房產(chǎn)管理部門管理的，以政府制訂租金標(biāo)準(zhǔn)的居住房屋。
?姑蘇區(qū)老房子實(shí)拍
房卡房和普通商品房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是不一樣的，房卡持有人只有使用權(quán)沒有所有權(quán)。
所以房卡房的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人同意，承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由受讓人作為新的承租人，正式的說(shuō)法叫“直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓”。
02
房卡房由來(lái)及現(xiàn)狀
房卡房的來(lái)源主要是新中國(guó)成立后，歷經(jīng)多次政治運(yùn)動(dòng)，由政府接管、沒收及個(gè)人“捐獻(xiàn)國(guó)家”的老房子；
這類房子大多建筑于1949年以前，最突出的特征是弄堂中沒有衛(wèi)生間的平房。即所謂的“非成套直管公房”，蘇州人俗話說(shuō)叫“老公房”；
?姑蘇區(qū)老房子實(shí)拍
另外一種是政府在福利分房政策結(jié)束前興建的老小區(qū)，后來(lái)也沒有轉(zhuǎn)為“產(chǎn)權(quán)房”的所謂的“成套直管公房”，蘇州人俗話說(shuō)叫“新公房”。
但是不論新老公房，他們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是面積段主要集中在30平上下，多以狹長(zhǎng)戶型為主。
圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前姑蘇區(qū)直管公房大約有3.4萬(wàn)戶，面積達(dá)215.49萬(wàn)平方米，占全省第一。
相信有很多城市里的小孩，小時(shí)候都住過(guò)**巷子、**大院，或單位分配的老公房，里面的居住環(huán)境應(yīng)該不用多說(shuō)大家就能自行想象；
部分年代久遠(yuǎn)的老公房連衛(wèi)生間和廚房都沒有，只能上公共衛(wèi)生間和在走廊或者院子里搭建灶臺(tái)。
房卡房大多在蘇州的弄堂中，幾乎不可能通汽車，而且由于房齡較長(zhǎng)，存在年久失修等問(wèn)題，內(nèi)部安全隱患巨大。
?姑蘇區(qū)老房子實(shí)拍
所以現(xiàn)在實(shí)際居住在房卡房中的蘇州本地戶籍居民除了部分有一些歷史和家族情懷的中老年人，大多是低收入弱勢(shì)群體。
03
房卡房承租及轉(zhuǎn)讓情況
目前，房卡房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)快和商品房的價(jià)格持平。
雖然在2013年的時(shí)候的規(guī)定只有姑蘇區(qū)戶籍人員才可通過(guò)使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓方式受讓直管公房使用權(quán)，但房卡房并未納入限購(gòu)政策。
因此通俗來(lái)講，只要你是姑蘇戶口，有錢就能承租，且不限量。
在售房源8套-圖片來(lái)自貝殼找房
這對(duì)于真正想要承租房卡房的姑蘇區(qū)市民來(lái)說(shuō)，逐漸被“炒高”的轉(zhuǎn)租費(fèi)讓他們心生不滿，18年3月，有網(wǎng)友在寒山聞鐘上發(fā)布了《關(guān)于杜絕“房卡房”被炒房的建議》的帖子。
圖片截自寒山聞鐘官網(wǎng)
回復(fù)中提到“據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)每年發(fā)生的直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓約在550處左右，只占市區(qū)直管公房的2%左右。”
如果550套的交易量屬實(shí)，按官方公布的交易占比2%推算，蘇州直管公房數(shù)量為27500套左右。這個(gè)數(shù)字和上文提到的蘇州直管公房總量為3.4萬(wàn)套的數(shù)字也有很大出入。
再者就是，因?yàn)榉靠ǚ坎幌拶?gòu)，也不存在貸款和繳稅問(wèn)題，只需按照面積征收使用轉(zhuǎn)讓收益和租金即可。所以部分熱門房卡，一處房產(chǎn)使用權(quán)一段時(shí)間內(nèi)被多次交易轉(zhuǎn)讓也是存在的。
圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
這幾年，為了抑制使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓行為，公房管理部門也是制定了一系列措施；
不可有違建，否則無(wú)法轉(zhuǎn)讓
承租不可以貸款，需全額付清
退房時(shí)即使你對(duì)房屋增設(shè)了附屬物也不會(huì)得到補(bǔ)償
使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓需按參考價(jià)的15%繳交轉(zhuǎn)讓收益金、經(jīng)使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓方式承租的直管公房租金按標(biāo)準(zhǔn)租金翻倍計(jì)收
并且從2015年開始，有關(guān)部門也開始上調(diào)房卡房的租金。
2015年開始，磚混一等房屋的租金從現(xiàn)行的2.5元/平方米調(diào)整到4.1元/平方米；2018年開始，租金從4.1元/平方米調(diào)整到6.4元/平方米，其它等級(jí)房屋作相應(yīng)調(diào)整。
圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
為了進(jìn)一步了解房卡房實(shí)際交易情況，今日走訪了市區(qū)相門附近的房產(chǎn)門店。
?姑蘇區(qū)實(shí)拍
門店小哥在詢問(wèn)來(lái)意后，拿出了兩套目前在售的房卡房，掛牌均價(jià)都在2萬(wàn)+。
“我手里前段時(shí)間剛成交一套帶學(xué)區(qū)的房卡房，非常便宜，50平，成交價(jià)83萬(wàn)。房卡房這兩年漲幅還算穩(wěn)定，一兩年前也大概在1萬(wàn)6、7的樣子?！?/span>
對(duì)于目前房卡房的交易量，小哥表示房源也是可遇不可求，因?qū)艨谟邢拗?，?dǎo)致有時(shí)候房源掛一個(gè)多月也沒人要，有時(shí)候趕巧幾天就出手了。
租金方便還算可觀，對(duì)于一些低總價(jià)獨(dú)門獨(dú)院低總價(jià)，租售比能達(dá)到4%+，現(xiàn)在價(jià)格漲了一些后，租售比也開始下降了。
小哥也直言，房卡房后續(xù)出手或?qū)⒋嬖谝欢ǖ睦щy，主要是針對(duì)人群較窄。
繼而當(dāng)我表示想看平江路一帶的房卡房時(shí)，小哥表示平江部分已于2017年10月禁止交易。
在和中介小哥交流中，根據(jù)我的要求，小哥給我推薦了一套產(chǎn)證面積50多平的房卡房，掛牌價(jià)130萬(wàn)，距離相門地鐵口300米，目前仍有一名90多歲的老人居住在里面，轉(zhuǎn)讓行為也是老人子女代為發(fā)起。門店小哥也不確定對(duì)方是不是誠(chéng)心轉(zhuǎn)讓。
04
房卡房的若干問(wèn)題
一：學(xué)區(qū)歸屬
房卡房有學(xué)區(qū)嗎？有的。
依據(jù)《2019年蘇州市義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)工作意見》，適齡兒童少年父母或其他法定監(jiān)護(hù)人的合法固定住所（指具有房產(chǎn)證或房卡的住所）是確定其在何施教區(qū)入學(xué)的主要依據(jù)。持證人信息可以作為判定依據(jù)。學(xué)生常住戶口應(yīng)與其父母或其他法定監(jiān)護(hù)人的常住戶口及合法固定住所保持一致。學(xué)生父母或其他法定監(jiān)護(hù)人有多處合法固定住所的，原則上以相對(duì)穩(wěn)定、具備長(zhǎng)期生活條件的一處合法固定住所（人均面積低于18平方米的除外）作為確定施教區(qū)的依據(jù)。唯一一套沒有面積要求。具體的入學(xué)要求以當(dāng)年的招生文件為準(zhǔn)。如有疑問(wèn)，請(qǐng)直接咨詢居住地所在的區(qū)教育行政部門或撥打65151159咨詢
二：學(xué)區(qū)價(jià)格對(duì)比
部分房卡房還有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，且價(jià)格遠(yuǎn)低于普通商品房，比如下面這套在售的，平直振華的，50平102w單價(jià)在2w，而同樣學(xué)區(qū)的商品房在什么價(jià)格呢？
下面為50平左右的平直振華的商品房的價(jià)格，單價(jià)普遍在4w，也就說(shuō)同樣學(xué)區(qū)的房卡房便宜了50%。
三：戶口問(wèn)題
很多同學(xué)會(huì)問(wèn)，房卡房可不可以遷移戶口進(jìn)去呢？是可以的，和正常商品房一樣，可以遷移戶口。
舉個(gè)現(xiàn)實(shí)例子，你有一套學(xué)區(qū)較差的老新村房子且戶口在里面，為了孩子讀書就可以用低于同等學(xué)區(qū)商品房50%價(jià)格買一套房卡房，然后把戶口遷移進(jìn)房卡房，在賣掉原來(lái)老新村。
四：房卡房所有權(quán)問(wèn)題
房卡房只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，面臨隨時(shí)被國(guó)家收回的可能性。對(duì)此也曾有網(wǎng)友在寒山聞鐘進(jìn)行提問(wèn)。
官方也給出了目前房卡房無(wú)國(guó)家收購(gòu)政策的答復(fù)。
五：房卡房拆遷問(wèn)題
房卡房大多位于古城區(qū)內(nèi)，不少房卡房都有面臨拆遷的可能，那么一旦拆遷是如何賠償?shù)哪兀?/span>
直管公房拆遷時(shí)，以標(biāo)準(zhǔn)租金租賃的，拆遷補(bǔ)償按房屋評(píng)估值的80%給房屋承租人，房屋評(píng)估值的20%給直管公房所有權(quán)人。若選擇80%的補(bǔ)償，則既可貨幣補(bǔ)償也可產(chǎn)權(quán)安置。若補(bǔ)償方式與建設(shè)方達(dá)不成協(xié)議，則仍可繼續(xù)以公房形式進(jìn)行安置。其他具體政策可向拆遷部門咨詢。
六：房卡房違建問(wèn)題
房卡房如果有違建是禁止交易的，目前違建主要集中在平江路一帶，其他區(qū)域違建情況不多。在交易過(guò)程中對(duì)此情況要多加留意。
七：房卡房特定限制
要求姑蘇區(qū)戶口，外地人遷到姑蘇區(qū)戶口也可購(gòu)買。不是非要老蘇州
不能貸款，只接受全款
對(duì)于購(gòu)買人群和付款方式的限制，直接降低了流動(dòng)性。
八：房卡房的租金
由于總價(jià)低，部分還是獨(dú)門獨(dú)院，租金尚可，在價(jià)格沒漲之前回報(bào)率可以達(dá)到5%+，這二年價(jià)格上漲后租售比有所降低。
九：房卡房限購(gòu)數(shù)量嗎
不限購(gòu)不限數(shù)量。
十：房卡房交易合法嗎？
合法
本文僅為普及知識(shí)，每年房卡房交易量?jī)H有550套左右，交易量非常的小，諸多限制下且買賣看緣分，請(qǐng)牢記房住不炒。
關(guān)于房卡房的各種細(xì)節(jié)問(wèn)題，可加房叔微信，拉你進(jìn)群。
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