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押注新房市場，安居客能在港股市場講述新的故事嗎？

安居客創(chuàng)立于2007年，曾是中國第一互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺，2015年被分類信息網(wǎng)站58同城收購。近期，私有化退市的58同城，開啟分拆上市大計，第一個推向資本市場的便是打包了安居客、58房產(chǎn)以及新產(chǎn)品愛房和巧房的安居客集團。

從公司近年的業(yè)績表現(xiàn)來看，賴以生存的流量買賣模式雖比較掙錢，但增長空間有限，公司2020年進入業(yè)務瓶頸期，業(yè)績下滑超過15%。

2019年公司聯(lián)合同策咨詢和世聯(lián)行進入新房經(jīng)紀業(yè)務，去年更是全面收購愛房平臺，誓要與最大的競爭對手貝殼，展開全面戰(zhàn)爭。

4月10日，安居客董事長姚勁波實名舉報貝殼“二選一”，再一次點燃了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的戰(zhàn)火。

安居客分拆上市

科技巨頭回港及分拆上市潮，這次終于輪到58同城和安居客了。

姚勁波1976年出生于湖南，23歲那年從中國海洋大學畢業(yè)，創(chuàng)立域名交易及增值服務網(wǎng)站易域網(wǎng)。賣掉公司后，他在2005年創(chuàng)立分類信息網(wǎng)站58同城，走上開掛之路。

5年之后，58同城房產(chǎn)垂直領域開始盈利，58房產(chǎn)獨立，并很快發(fā)展成為公司的業(yè)務核心。

2015年3月，已經(jīng)在紐交所上市兩年的58同城，收購中國第一互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺安居客。1個月后，58同城合并趕集網(wǎng)，姚勁波迎來最高光的時刻。

2020年底，58同城私有化從紐交所退市。今年年初，安居客完成重組，從58同城中拆分，4月8日正式遞交招股書謀求港股上市。

2007年創(chuàng)立的安居客，2009年和2014年曾兩度推出上市計劃卻都無奈折戟，這一次，終于成了資本市場的主角。

擬上市公司安居客集團旗下包含了安居客和58房產(chǎn)（二手房及租房業(yè)務為主）以及愛房（新房交易服務平臺）、巧房（向經(jīng)紀品牌及經(jīng)紀人提供定制化SaaS解決方案）四大產(chǎn)品。

根據(jù)艾瑞咨詢報告，公司已經(jīng)成為中國最大的在線房產(chǎn)信息平臺，最大的新房及二手房在線營銷平臺。

截至2020年底，公司線上業(yè)務已經(jīng)覆蓋820座城市，房源數(shù)量達到1.94億套，付費經(jīng)紀人數(shù)量達到72.6萬人，2020年Q4，公司平均移動月活躍用戶量6700萬人。

盡管公司在招股書中強調(diào)“我們的房源信息全面且真實”，但對安居客、58房產(chǎn)等平臺房源真實性的質(zhì)疑從未平息。鏈家和貝殼長期以“真房源”為第一賣點，指的不就是這個？

而且，對于買房、租房這種低頻交易而言，平臺用戶數(shù)量這一指標的參考價值有限，更應該關注的是轉(zhuǎn)化率和成交量這些核心指標。

2018年-2020年，公司營業(yè)收入62.16億元、75.79億元、80.52億元，凈利潤分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元。

盡管盈利仍然相當豐厚，但公司的業(yè)績已經(jīng)敲響了警鐘——2020年，公司營業(yè)收入僅增長了6.24%，上年增速則達到21.93%；當年，業(yè)績下滑了15.22%。

報告期內(nèi)，公司毛利率分別為92.5%、89.2%、90.5%，凈利率分別為30.7%、30.4%、24.3%，呈現(xiàn)非常明顯的下滑趨勢。

同時，2018年-2020年，公司經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額分別為22.76億元、26.79億元、21.48億元，去年下降了接近20%。

究其原因，乃是公司最核心的流量買賣業(yè)務，走在了下坡路上。

作為互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺，公司的核心業(yè)務就是將買房人/租房人的需求匹配給第三方中介，賺差價。過去3年，這部分業(yè)務占公司營業(yè)收入的比例均超過95%。

安居客的流量主要來自母公司58同城，另外第二大股東騰訊也為公司提供了部分流量接入。盡管這些都算是關聯(lián)交易，但從公司的財務數(shù)據(jù)來看，購買流量的價格還是越來越貴了。

根據(jù)安居客近幾年的運營數(shù)據(jù)推算，公司單個用戶貢獻的收入也呈現(xiàn)了下降趨勢，也就是說，流量最終變現(xiàn)的價格也下降了。

剪刀差的縮小，意味著公司盈利能力的下滑。

決戰(zhàn)新房業(yè)務

房地產(chǎn)市場是中國最大的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示，2020年住宅房地產(chǎn)市場規(guī)模達到24萬億元，占GDP總量的23.6%。艾瑞咨詢預計，到2025年，行業(yè)規(guī)模將以8.9%的復合年均增長率增長至36.6億元。

此前，二手房和租房市場的經(jīng)紀服務經(jīng)過多年發(fā)展，滲透率已經(jīng)達到較高水平，現(xiàn)在，終于輪到新房市場的中介化了。

2020年，通過經(jīng)紀服務出售的新房的交易總量達到4.9萬億元。艾瑞咨詢預計，2025年將達到11.9萬億元，復合年均增長率為19.6%，增速或?qū)⒏哂诙址?、租房板塊；新房銷售經(jīng)紀服務的滲透率，將從2020年的31.5%，提升至2025年的54.2%。

另外，二手房及租房中介市場仍然處于高度分散、雜亂無章的局面，前五大品牌市場占有率僅為25%；而新房經(jīng)紀服務市場，因為總包制度的存在，準入門檻更高，導致這一細分市場的競爭環(huán)境相對溫和。

目前，提供新房銷售服務的房地產(chǎn)平臺數(shù)量有限，開發(fā)商對可靠的分銷渠道及強大的銷售團隊的需求仍未充分滿足。根據(jù)2020年交易總量計算，占據(jù)市場主導地位的前4家企業(yè)，市場份額為34%。

所以，盡管姚勁波屢次喊話“安居客不做直營，只做平臺”，但最終還是身體誠實，直接下場開展新房經(jīng)紀業(yè)務。

2018年下半年，安居客（58同城）聯(lián)合同策咨詢和世聯(lián)行成立地產(chǎn)分銷平臺愛房，次年業(yè)務鋪開。后來，世聯(lián)行收購同策咨詢失敗，無奈賣身珠海國資，剝離地產(chǎn)經(jīng)紀相關業(yè)務，安居客接盤。啟信寶顯示，愛房的業(yè)務主體上海更贏，已成為公司的全資子公司。

截至2020年底，公司旗下員工總數(shù)達到6036人，其中銷售人員超過4000人，占比接近8成。

2020年，愛房的交易總量達到653億元，較2019年增長了282%。該平臺產(chǎn)生的營業(yè)收入，也從2019年的4.13億元增長至16.26億元。因為重組時間為去年12月份，對公司2020年業(yè)績的影響并不大。

沖擊港股IPO之前，安居客完成了一筆2.5億美元的融資，投資方包括碧桂園、雅居樂、恒基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、新鴻基、時代地產(chǎn)等，也是為了以資產(chǎn)聯(lián)結(jié)的方式背靠地產(chǎn)商做大新房經(jīng)紀業(yè)務。

無論如何，姚勁波都繞不開最大的競爭對手左暉。

左暉比姚勁波大5歲，2001年就創(chuàng)立鏈家，一直在房地產(chǎn)經(jīng)紀領域摸爬滾打，2014年開始布局線上推出鏈家網(wǎng)，2018年其線上戰(zhàn)略的升級版貝殼找房上線，企圖線上線下通吃。

安居客與貝殼，這兩大巨頭的戰(zhàn)火似乎從未平息。

4月10日阿里巴巴因壟斷行為被有關部門處以182.28億元的天價罰單后，58集團CEO、安居客董事會主席姚勁波，在其實名認證的個人微博上發(fā)文稱，“在房產(chǎn)交易領域，有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億元（4%標準）”，并貼出貝殼“二選一”截圖。

一向同樣強硬的左暉，會怎么回應？

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