8月28日，國土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡稱《方案》）。
業(yè)內(nèi)表示，此次試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，或率先從近郊區(qū)推進(jìn)，亦將是《土地管理法（修正案）》審議通過前的一次先行先試的實(shí)踐。
對行業(yè)發(fā)展有三個(gè)積極影響
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國家成熟市場20%至30%的比例，差距非常大。尤其是人口凈流入的大中城市，住房租賃需求十分旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題。這亦是此前多部委聯(lián)合發(fā)聲，推進(jìn)人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場的原因之一。
《方案》指出，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國財(cái)富網(wǎng)采訪時(shí)表示，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來看，《方案》主要產(chǎn)生三個(gè)積極影響：首先，租賃市場的發(fā)展，成了盤活集體建設(shè)用地的重要渠道，此類土地的價(jià)值得以釋放；其次，發(fā)展正規(guī)租賃市場和住房產(chǎn)品，可以有利打擊此類土地上的小產(chǎn)權(quán)房等非正規(guī)租賃行為；最后，通過發(fā)展租賃市場，更科學(xué)地建設(shè)社區(qū)，有利于后續(xù)規(guī)劃順利開展。
試點(diǎn)城市兩增一減
或率先從近郊區(qū)推進(jìn)
《方案》確定的第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市分別為北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。
中國財(cái)富網(wǎng)注意到，上述13個(gè)城市對比一個(gè)月前確定的12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市，有11個(gè)城市重合。不同之處在于，此次試點(diǎn)在這11個(gè)重合城市的基礎(chǔ)上，增加了北京和上海，減少了深圳。
業(yè)內(nèi)指出，增加北京、上海將盤活其近郊集體建設(shè)用地，推進(jìn)其產(chǎn)業(yè)布局；而減少深圳，主要是因?yàn)樯钲谧鳛槌鞘谢M(jìn)程較快的城市，幾乎已不存在農(nóng)村集體建設(shè)用地。
嚴(yán)躍進(jìn)介紹，高度重合的名單，亦說明這些城市具備更好的發(fā)展基礎(chǔ)，尤其是通過推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，有助于更好地理順其當(dāng)前的用地關(guān)系；同時(shí)，對于平衡用地結(jié)構(gòu)、積極為租賃產(chǎn)品提供租賃用地支持等，都能發(fā)揮較好的作用。
此外，上述試點(diǎn)城市本身發(fā)展規(guī)模較大，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其近郊區(qū)的發(fā)展機(jī)會亦在增加，目前有較多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)圍繞這些區(qū)域進(jìn)行布局。嚴(yán)躍進(jìn)由此預(yù)測：“無論是此次建設(shè)租賃住房的嘗試，還是后續(xù)的集體建設(shè)用地相關(guān)改革，均可能率先從近郊區(qū)推進(jìn)。”
與《土地管理法（修正案）》導(dǎo)向一致
透露改革方向
“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系?！眹?yán)躍進(jìn)表示，上述《方案》內(nèi)容明確的內(nèi)容打破了此前對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場的限制。
中國財(cái)富網(wǎng)注意到，《方案》內(nèi)容導(dǎo)向與已上報(bào)國務(wù)院審議的《土地管理法（修正案）》（以下簡稱《修正案》）送審稿精神趨于一致?；蚩烧J(rèn)為，其將是《修正案》審議通過前的一次先行先試的具體實(shí)踐。
據(jù)悉，《修正案》亦有多項(xiàng)修正內(nèi)容涉及農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地。而修法的重點(diǎn)，即是落實(shí)黨中央、國務(wù)院確定的農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革。
在中國財(cái)富網(wǎng)此前的采訪中，國土資源部政策法規(guī)司司長魏莉華曾透露，《修正案》破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同價(jià)同權(quán)、同等入市打下法律基礎(chǔ)。她介紹，《修正案》新增第六十三條規(guī)定內(nèi)容為：“符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書面合同。按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法，由國務(wù)院另行制定?！?/p>
對于未來農(nóng)村土地制度的改革路徑和方向，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉守英認(rèn)為，還要經(jīng)歷一個(gè)從單向支持城市化到支持城鄉(xiāng)互動(dòng)發(fā)展的過程?！皬陌l(fā)展模式看，應(yīng)去除土地的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展‘發(fā)動(dòng)機(jī)’功能；從土地管理看，急需改革土地指標(biāo)管理體系和制度?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《方案》對于集體建設(shè)用地的規(guī)定，給人以更多期待?！安皇钦鞯鼗蚝唵蔚亓魅胧袌觯?strong>其發(fā)展租賃市場的主導(dǎo)權(quán)還是會給予村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。預(yù)計(jì)后續(xù)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤活相關(guān)土地方面會有更大的積極性，將形成增收增利的效應(yīng)，進(jìn)而助力改革的順利推進(jìn)?！?/p>
作者：胡恩燕
新媒體編輯：熊燁
