9月，北京新建商品住宅成交面積為37萬平方米，環(huán)比增長3%，同比減少60%。北京9月份住宅成交繼續(xù)處于低位，充分說明在認房又認貸、商住房交易管制等政策框架下，投資投機需求得到了有效地抑制。傳統(tǒng)的“金九”并沒有出現(xiàn)。
觀察近一年北京新建商品住宅月度成交數(shù)據(jù)，從過去 90萬平方米左右的中高位水平總體上下滑，近幾個月月度成交總體上位于50萬平方米以下的低位水平。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進介紹，調(diào)控一周年住房市場的交易縮水，主要有兩個原因：供應端持續(xù)收緊，很多項目的預售證發(fā)放受嚴厲管控；需求端受購房政策的影響很大，尤其是改善型購房需求受信貸政策的影響很大。
住宅存銷比攀升
9 月份，北京新建商品住宅庫存面積為645萬平方米，環(huán)比增長 7%，同比減少 21%。近一年北京住宅市場的庫存規(guī)模經(jīng)歷了“下跌、筑底、反彈”的三部曲。當前庫存規(guī)模略有增加，得益于近期在途商品房開工節(jié)奏的加快。
從住宅存銷比（當月月底住宅庫存面積/最近6個月住宅成交面積平均值）指標來看，9月北京新建商品住宅存銷比為15.1個月，比8月份有所增加。
自2016年12月份開始，北京存銷比總體上處于攀升階段。嚴躍進分析，上述現(xiàn)象與市場交易相對疲軟的因素有很大關聯(lián)。
此外，觀察北京房價的歷史走勢，2015 年下半年開始，成交均價總體上呈現(xiàn)出逐月攀升的態(tài)勢。去年9月開啟了新一輪的政策收緊周期，房價上漲態(tài)勢明顯受抑制。部分月份雖繼續(xù)上漲，但總體上沒有突破五萬元的水平線。最近兩個月甚至出現(xiàn)了小幅的降價現(xiàn)象。
值得關注的是，北京樓市還呈現(xiàn)出豪宅別墅市場降溫，商住房從高位迅速轉入冰凍的現(xiàn)象。今年3月26日的商住房管控政策出臺之前，商住房市場一度火熱。調(diào)控后市場迅速發(fā)生逆轉，4月市場迅速反應，成交低迷，5月至9月成交幾近冰凍，商住房從“香餑餑”變?yōu)榱恕盃C手山芋”。
此外，自住型商品房近一年交易總體疲軟。9月份，北京自住型商品房僅成交9套，環(huán)比增長29%，同比減少97%。從交易的絕對規(guī)模看，總體偏冷。
回顧歷史數(shù)據(jù)，自住型商品房的成交熱度在2016年之前得到較好地保持。但2016年以來，此類物業(yè)交易開始轉冷。對此，嚴躍進認為，這與近一年調(diào)控的關系相對小，更多的原因在于，這一年此類物業(yè)的供應規(guī)模明顯偏低。隨著北京共有產(chǎn)權住房供地節(jié)奏的加快，類似物業(yè)的交易規(guī)模將會繼續(xù)上升。
嚴躍進表示，9月份北京房地產(chǎn)市場繼續(xù)體現(xiàn)了調(diào)整的導向，市場交易偏低位，價格泡沫等不斷受擠壓。各類物業(yè)的市場表現(xiàn)也基本上有類似的特征。觀察近一年北京樓市的調(diào)整，總體上體現(xiàn)出市場逐漸回歸平穩(wěn)的特征。
此前亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受中國財富網(wǎng)采訪時亦表示，從政策背景來看，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已經(jīng)進入常態(tài)化，收緊預期仍在延續(xù)，各地均在不斷出臺更加嚴格的限購、限貸政策，整體市場行情低位徘徊。
四季度北京樓市將繼續(xù)堅持穩(wěn)定市場的導向，嚴躍進認為：“對于北京市場來說，在樓盤預售證的嚴格管理、共有產(chǎn)權住房和租賃住房的供地等方面，會有較大的動作。供給端的發(fā)力，將有助于進一步鞏固過去一年的調(diào)控效果?！?/p>
作者：胡恩燕
新媒體編輯：熊燁
