2017年，不僅是長租品牌快速布局的一年，也是長租公寓類REITs集中發(fā)行的一年。無論從哪個角度來看，其對于長租市場都是有著特殊意義的一年。
長租公寓快速擴張 5單類REITs集中發(fā)行
中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國12個城市推出自持用地（含租賃用地）160余宗，租賃面積約550萬平方米。面對租賃市場這個萬億藍海，乘“購租并舉”的政策紅利，龍頭房企推出自有長租公寓品牌，但困擾行業(yè)的長租市場盈利模式問題尚需破解。
就在長租公寓品牌門店快速擴張的同時，今年集中發(fā)行的租賃住房類REITs產(chǎn)品，亦為長租公寓的資產(chǎn)證券化提供了嘗新樣本。據(jù)統(tǒng)計，中國市場迄今共推出6單租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，除了2012年發(fā)行的全國首支保障房資產(chǎn)支持票據(jù)——天津市房地產(chǎn)信托集團第一期資產(chǎn)支持票據(jù)外，其余5單產(chǎn)品均在2017年陸續(xù)發(fā)行。
具體來看，1月10日，國內(nèi)首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃在上交所掛牌；8月15日，中信證券-自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃起息；10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃獲得深交所審核通過；10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs、首單儲架發(fā)行類REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃，獲得上交所審核通過；12月1日,招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃獲深交所評審?fù)ㄟ^。
戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰在接受中國財富網(wǎng)采訪時表示：“類REITs實現(xiàn)了租賃住房企業(yè)從投資、運營、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)。企業(yè)用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)勢在必行，這其中物業(yè)估值及市場調(diào)研工作將發(fā)揮關(guān)鍵性作用，對物業(yè)及市場的專業(yè)判斷對本類項目風(fēng)險控制及資產(chǎn)運營提升至關(guān)重要?！?/p>
“公募基金+ABS”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)具可行性
日前，北大光華REITs課題組對上述資產(chǎn)證券化產(chǎn)品展開研究，發(fā)布名為《住房租賃投資信托基金市場調(diào)研》的報告，從資產(chǎn)類型、產(chǎn)品屬性、交易結(jié)構(gòu)、交易主體等方面對這些進行了對比和分析。課題組認(rèn)為，這些住房資產(chǎn)證券化的案例為公募租賃住房REITs的推出積累了經(jīng)驗，營造了市場環(huán)境，培育和吸引了更廣泛的投資者群體。
由于REITs是整個租賃住房證券化產(chǎn)品鏈條的“源頭”，同時考慮到國內(nèi)租賃住房市場的巨大存量，課題組認(rèn)為，REITs模式在國內(nèi)租賃住房證券化產(chǎn)品中將占據(jù)更為核心的地位。
“在產(chǎn)品的屬性上，前述各產(chǎn)品雖然整體上仍然偏向融資屬性，但權(quán)益屬性在逐步加強。相信隨著未來中國租賃住房資產(chǎn)取得價格更加合理、運營收益不斷提升、權(quán)益級份額市場流動性不斷改善，國內(nèi)REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性將不斷加強，并逐步接近于國際標(biāo)準(zhǔn)化REITs。”課題組通過分析上述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，進一步認(rèn)為，中國公募REITs擬采用的“公募基金+ABS”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已基本具備可行性。
此外，今年集中發(fā)行的5單類REITs產(chǎn)品還呈現(xiàn)出“交易主體范圍不斷擴大、代表性逐步增強，投資者范圍在不斷擴大”的特點。具體來看，魔方、自如兩單ABS產(chǎn)品的原始權(quán)益人是長租公寓的運營商，新派代表了房地產(chǎn)私募基金投資人，天房和保利則代表了國內(nèi)眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。尤其是新派類REITs在優(yōu)先級的基礎(chǔ)上，次級吸引了外部獨立的投資者。
“需要強調(diào)的是，公募REITs并不是簡單的現(xiàn)有類REITs的公募化，需要在結(jié)構(gòu)化安排、收益率定價、主動管理機制與能力等方面持續(xù)的探索和完善。”課題組表示。
作者：胡恩燕
新媒體編輯：李偉
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