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4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，海南全省各市縣實行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。

這是2018年來，海南發(fā)布的第14次房地產(chǎn)調(diào)控政策。海南為何頻繁發(fā)布房產(chǎn)調(diào)控政策？此次全面限購能否達(dá)到市場預(yù)期效果呢？全面限購之后，海南經(jīng)濟發(fā)展是否會受到影響呢？請觀看視頻了解詳情。

歐先生：從“房價必漲”到“房產(chǎn)被凍住”

4月14日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》面世，全境建設(shè)自貿(mào)區(qū)和探索建設(shè)自貿(mào)港的特權(quán)，使得海南成為全面開放的新高地。這個全面開放的超大紅利，使得不少外地人看準(zhǔn)了房產(chǎn)的機遇，紛紛出手搶購。而一周后緊急出臺的全境限購，則使得已經(jīng)流入的資金被關(guān)在島內(nèi)，等待進入的資金則被攔在島外，海南的房地產(chǎn)市場幾乎完全對外地人關(guān)上了大門。

歐先生回憶說，在14日當(dāng)晚得知海南要建設(shè)自由貿(mào)易港政策公布之后，還在同學(xué)聚會上的他，掩蓋不住興奮，得意地向同學(xué)炫耀了自己這筆“明智的”投資——他認(rèn)為，這么大的利好之下，海南的發(fā)展速度提升，房價必然會漲。

然而一周后，22日晚間中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（下稱《通知》），海南島實施全域限購。五年社保，首付七成，限售五年，政策的迅速和嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎歐先生的預(yù)料。

此前海南已經(jīng)在部分地區(qū)實行限購，2017年?？凇⑷齺?、瓊海、萬寧和陵水等市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高至5年。歐先生買房時已經(jīng)知道自己的房子9年內(nèi)不能交易。他買時沒有現(xiàn)房，只有期房，2年后才能拿房，拿房之后再等2年才能拿到房產(chǎn)證，取得不動產(chǎn)權(quán)登記滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。“但當(dāng)時心里的想法是覺得房價肯定會漲吧，而且之后政策說不定有變化。”

而此次緊急出臺的《通知》，是史無前例的全省限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

最為關(guān)鍵的是，上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個稅或社保繳納證明?！锻ㄖ钒l(fā)布后戶籍遷入海南的居民家庭限購1套，同時須有2年以上個稅或社保證明。

也就是說，外地人想在海南買房，第一，有些地方買不了；第二，重點區(qū)域須至少5年個稅或社保；第三，非重點區(qū)域至少2年個稅或社保，另外還堵上了突擊落戶的口子，這才是對全域限購的一個大范圍處理。

歐先生表示，現(xiàn)在看來，當(dāng)時購房確實不是一筆成功的投資，因為流動性太差了，基本“被凍住”。更重要的是，現(xiàn)在政策導(dǎo)向是嚴(yán)控炒房，嚴(yán)控房價上漲，房子的增值空間并不像當(dāng)初想的那么大。“當(dāng)時是聽到了一些海南利好政策的風(fēng)聲，就沖動投資了，現(xiàn)在到了這個地步就只能接受?！?/p>

海南在中國樓市中是一個極為特殊的存在。一家老牌房企資深從業(yè)者向中國財富網(wǎng)透露，海南在其公司業(yè)務(wù)中的定位是一個單獨的大區(qū)，與華北區(qū)、華南區(qū)、西北區(qū)等并列。

2017年該公司給海南設(shè)定的銷售額目標(biāo)是42億，排在海南前面的只有北京、天津、廣州上海、杭州這些一線及二線熱點城市。上述從業(yè)者表示，公司重點布局海南的原因是看好其前景，主要是考慮到人口流入、老齡化情況以及海南良好的自然環(huán)境等因素。還有一點很重要的原因是，海南的土儲量非常大。

房產(chǎn)商對海南市場的重視，與其房價的一路上揚相互映襯。從國家統(tǒng)計局每月公布的70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)來看，海口和三亞的房價在2016年幾乎只漲不跌。新建商品住宅銷售價格環(huán)比數(shù)據(jù)，?？谌繛檎担齺喼挥?個月為負(fù)值。2017年在調(diào)控政策不斷升級的過程中，房價出現(xiàn)了一定程度的波動；但2018年又開始抬頭，3月份，?？谛陆ㄗ≌N售價格環(huán)比上漲2.1%，在70城中漲幅最大；三亞的環(huán)比也上漲了0.7%。

　　2016年-2018年海口和三亞新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比變動。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 制圖：中國財富網(wǎng)/顧志娟

海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年海南商品房成交額為2713億元，而2016年為1490億元，同比上漲82%；而在2014年和2015年，成品房成交額分別是935億元和982億元。從海南樓市主力三亞、海口兩個城市來看，根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2017年?？诘姆績r漲幅位列第二，全年平均上漲50%；三亞成交均價已經(jīng)達(dá)到每平方米2.6萬元，排在北、上、深之后，僅次于一線城市。而這已經(jīng)是2017一年之內(nèi)發(fā)布了9次省級調(diào)控政策的結(jié)果。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中國財富網(wǎng)表示，2016年海南房價雖然高，但漲勢還不大。到了2017年價格相對穩(wěn)定住了，但是已經(jīng)處于偏高位。而到了2018年，房價上漲過快，說明炒作的現(xiàn)象比較大，也是政策管控的重點。2018年至今不到4個月，《通知》之前已經(jīng)出臺了4份調(diào)控文件。

2018年是海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年，本來就是一個特殊的時點，再加上博鰲亞洲論壇舉辦，緊接著全面開放重磅政策出臺，大量炒房資金蠢蠢欲動。根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，三亞2017年房價維持在2.2萬-2.6萬之間，2018年前4個月，已經(jīng)一路漲至3萬左右。與此同時出現(xiàn)的是“無房可售”的局面，從各地趕來海南的外地購房者，舍三亞而求其次，轉(zhuǎn)向此前被“冷落”的澄邁、臨高等西北部市縣。

前述房企從業(yè)者表示，2018年他所在的公司給海南定的銷售目標(biāo)比2017年更高。借助春節(jié)前后的“候鳥季”東風(fēng)，海南區(qū)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)的40%。限購政策突然出臺，“可能剩下的60%就沒什么指望了”。

他對中國財富網(wǎng)表示，政策出臺后，看到海南的同行發(fā)了兩個字：“劇終”。

嚴(yán)躍進表示，《通知》是為了防范炒作海南自貿(mào)區(qū)和自貿(mào)港概念。此前各地調(diào)控政策大多是針對市縣，全省限購沒有先例，政策的嚴(yán)厲性有助于控制一些投機投資需求的風(fēng)險，穩(wěn)定導(dǎo)向。《通知》出臺，使得“房住不炒”這個理念在海南全面開放的節(jié)點，得到了很好的貫徹和落實。

事實上，每一次海南發(fā)展路徑出現(xiàn)重大變動的節(jié)點都伴隨著房地產(chǎn)市場的波動。

建省、建經(jīng)濟特區(qū)后不久，炒房客瘋狂涌入海南，當(dāng)時盛傳“擊鼓傳花”的炒作游戲，海南商品房均價由1988年的1350元/平方米猛漲至1993年的7500元/平方米，短短幾年增長超過4倍，而1993年的全國職工平均工資只有3236元，一年的工資連半平米的房子都買不到。泡沫破滅后，以“天涯、海角”兩處景點著稱的海南，變成了“天涯、海角、爛尾樓”。

新華指數(shù)公司首席經(jīng)濟學(xué)家、前國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石對中國財富網(wǎng)表示，2009年底海南開始主要推行的國際旅游島戰(zhàn)略，引發(fā)了又一波炒房潮，在海南房地產(chǎn)市場留下了一個“巨大的黑洞”，直到今天也沒有完全解決。

2010年1月4日《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》發(fā)布，海南迎來了又一次巨大的發(fā)展機遇。政策效果立竿見影地體現(xiàn)在房價上：2010年1月?？诤腿齺喰陆ㄉ唐纷≌N售價格指數(shù)環(huán)比分別上漲19.1%和22.7%，為至今為止最高水平，2月繼續(xù)維持了兩位數(shù)的高位漲幅。海南樓市的地標(biāo)三亞鳳凰島，2010年曾有媒體報道最好戶型豪華套房價格飆升至15萬一平，普通戶型價格也在5萬-8萬元/平米之間。2010年，北京最貴的西城區(qū)房價，不超過4萬。

　　2006年-2018年?？诩叭齺喰陆ㄉ唐纷≌N售價格指數(shù)環(huán)比變動，2010年初異常上漲明顯。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 制圖：中國財富網(wǎng)/顧志娟

今年中央給海南送出的全面開放“大禮包”，是海南發(fā)展路徑的又一次重大轉(zhuǎn)折。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對中國財富網(wǎng)表示，海南已經(jīng)有過樓市泡沫從興起到破滅的完整經(jīng)歷，危機意識較強，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗也遠(yuǎn)比大多數(shù)省份豐富，以前的經(jīng)驗教訓(xùn)讓海南能夠具有提前防范炒房風(fēng)險的嗅覺。在“雙慶”疊加自貿(mào)港的重大政策利好之下，提前抓住房地產(chǎn)的“牛鼻子”，先確保房地產(chǎn)不出問題，讓海南真正實現(xiàn)“房住不炒”，然后再研究下一步的開放和開發(fā)?！案母飽|風(fēng)春回大地，但海南省還是非常清醒，發(fā)展的主動力應(yīng)該是經(jīng)濟貿(mào)易，而不是虛擬的泡沫”。

為了防止重蹈“國際旅游島變成東北旅游島”的覆轍，海南需要明確全面開放的目標(biāo)模式。金巖石提出，離岸金融是一種可以采用的模式，使得海南成為中國大陸的港澳經(jīng)濟，成為全球離岸金融體系中的新成員。離岸金融中心建設(shè)好了，自然就會把旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)帶起來，也自然會帶動房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展。

房地產(chǎn)對海南的經(jīng)濟貢獻很大，無論投資還是稅收都占到50％左右比例。海南省省長沈曉明曾在今年兩會期間表示，海南將以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，這對海南來說“很痛、會出血、會很難”，但海南的決心是堅定的。