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3年前，那個(gè)流傳在北京西城學(xué)區(qū)的故事震撼多少家長(zhǎng)：宏廟小學(xué)對(duì)口的豐匯園一套39平方米地下室被人豪擲1200萬(wàn)重金買下。

近日，北京市西城區(qū)宣布從7月31日起首次實(shí)行“六年一學(xué)位”“多校劃片”，喜訊還沒(méi)來(lái)得及傳遍家長(zhǎng)們的朋友圈，以豐匯園為代表的一眾金融街學(xué)區(qū)房又在“五一”期間賣爆了倉(cāng)，且最高單價(jià)仍在每平米26萬(wàn)元以上。

有家長(zhǎng)告訴中國(guó)財(cái)富，只要解決不了優(yōu)質(zhì)教育資源均衡化的問(wèn)題，學(xué)區(qū)房就永遠(yuǎn)存在，房?jī)r(jià)也不會(huì)“涼”。畢竟，誰(shuí)想讓自家孩子輸在起跑線上呢？

“一切，為了孩子?！?/section>

OMG！買它！

“這次好得出乎意料！”

雖然本來(lái)就對(duì)“五一”期間的學(xué)區(qū)房銷量信心滿滿，但實(shí)戰(zhàn)成績(jī)還是讓鏈家地產(chǎn)西大街店的中介小邵喜悅溢于言表。

“假期期間，我們大區(qū)每天學(xué)區(qū)房成交量超過(guò)10套，是前段時(shí)間的2倍以上，原來(lái)周末和假期一天也就成交3到4單?！?/section>

小邵口中的大區(qū)指的是整個(gè)金融街，其中的學(xué)區(qū)房對(duì)應(yīng)了實(shí)驗(yàn)二小、宏廟小學(xué)、西單小學(xué)、奮斗小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小涭水河分校、華嘉小學(xué)等。

這些小學(xué)能得到家長(zhǎng)們重金追捧，一方面是因?yàn)樽陨斫逃Y源優(yōu)厚；另一方面，則是其背后對(duì)口了數(shù)量有限的優(yōu)質(zhì)中學(xué)。

以宏廟小學(xué)為例。這所學(xué)校始建于清朝，幾經(jīng)更名后1958年才正式定名宏廟。作為北京的市級(jí)重點(diǎn)，宏廟小學(xué)直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)的比例很高，因此附近的學(xué)區(qū)房一直以來(lái)就是壕氣家長(zhǎng)們一擲千金的對(duì)象。

鏈家地產(chǎn)西大街店的部分銷售數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，他們?cè)诤陱R小學(xué)對(duì)口的豐匯園小區(qū)曾銷售過(guò)兩套39平方米的房源，成交價(jià)分別為1008萬(wàn)元及1020萬(wàn)元；一套46平方米的房源，成交價(jià)1036萬(wàn)元；兩套50.3平方米的房源，成交價(jià)分別為1120萬(wàn)元和1110萬(wàn)元，每平米單價(jià)最高超過(guò)26萬(wàn)元。

“學(xué)區(qū)房太火爆了，低價(jià)房很快就能賣完，后面再有的房源哪怕價(jià)格高，家長(zhǎng)也出手迅速，而且基本都是全款?！毙∩劢榻B。

作為2019年3月才“新晉”德勝學(xué)區(qū)家長(zhǎng)的王萌暗自慶幸，還好自己去年就在西城買了房，否則今年只能被價(jià)格“勸退”。

“我們是用望京的大三居換的德勝片房，雖然只有40幾平米，但還好是趕上了?，F(xiàn)在，非學(xué)區(qū)的房源不斷降價(jià)，學(xué)區(qū)房保值，要是等今年再買，就算把大三居賣了也未必?fù)Q得起?！蓖趺日f(shuō)。

降溫政策不好使？

實(shí)際上，就在“五一”學(xué)區(qū)房銷售“爆倉(cāng)”之前的4月30日，北京市西城區(qū)義務(wù)教育階段入學(xué)政策剛剛發(fā)布，宣布西城區(qū)將首次實(shí)行“六年一學(xué)位”“多校劃片”政策，給“天價(jià)學(xué)區(qū)房”降溫。

該政策明確，自2020年7月31日后，在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

同時(shí)，根據(jù)北京西城區(qū)既有的入學(xué)政策，自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）。

各類房產(chǎn)的入學(xué)學(xué)位6年內(nèi)只能使用一次，加上學(xué)區(qū)分配的不確定性，很明顯，西城區(qū)政策的初衷在于使部分二手房買賣降溫。但為什么政策僅發(fā)布一天，西城區(qū)學(xué)區(qū)房的買賣就又能再創(chuàng)高潮？

小邵覺(jué)得，是“7月31日”這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)給學(xué)區(qū)房的火爆創(chuàng)造了空間。

“7月31日之后的不動(dòng)產(chǎn)和戶口才實(shí)行多校劃片，之前的還是單校劃片，考慮到簽完合同還有走手續(xù)的時(shí)間，要想在7月31日完成過(guò)戶的家長(zhǎng)就扎堆在‘五一’買房了?！?/section>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣對(duì)中國(guó)財(cái)富表示，該項(xiàng)政策的發(fā)布意味著許多家長(zhǎng)即便在日后購(gòu)買了學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)分配上也面臨較多的不確定性，意向?qū)W區(qū)的獲得不能被保證。但同時(shí)，由于政策預(yù)留出近3個(gè)月的“緩沖期”，這自然就使得面臨不確定性的家長(zhǎng)想早點(diǎn)“搞定”學(xué)區(qū)房，趁著“五一”加快搶購(gòu)。

“就整體而言，西城區(qū)入學(xué)政策的發(fā)布體現(xiàn)了當(dāng)前學(xué)區(qū)改革的重要導(dǎo)向。此前，為了確保獲得較好的入學(xué)名額和機(jī)會(huì)，很多購(gòu)房者選擇小戶型學(xué)區(qū)房，使這類房源價(jià)格炒作等亂象。通過(guò)此次學(xué)區(qū)政策調(diào)整，能有力打擊二手房的價(jià)格炒作，同時(shí)促進(jìn)教育教學(xué)資源更為合理配置，這對(duì)于促進(jìn)教育公平和房住不炒等都具有積極作用?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

學(xué)區(qū)房短期熱度退潮，中長(zhǎng)期難涼

此次時(shí)逢“五一”，西城區(qū)學(xué)區(qū)房大放異彩，后市還能否延續(xù)火爆走勢(shì)？又會(huì)否在新政的影響下“涼涼”？

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，2019年落地學(xué)區(qū)房新政的海淀沒(méi)有涼，因此2020年政策向海淀看齊的西城學(xué)區(qū)房也不會(huì)涼。

“對(duì)于西城的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，新政策影響肯定有，特別是對(duì)于少數(shù)最頂級(jí)的學(xué)校，如育翔小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小、宏廟小學(xué)等學(xué)區(qū)房，短期將形成利空，使價(jià)格下調(diào)3%至5%左右。但更值得關(guān)注的是，學(xué)區(qū)房雖然買了不一定能上，但不買肯定上不了。尤其在當(dāng)前留學(xué)和國(guó)際學(xué)校不靠譜的時(shí)候，這部分群體購(gòu)房能力都很強(qiáng)，所以從中長(zhǎng)期看，西城的學(xué)區(qū)房不會(huì)跌。”張大偉表示。

小邵則根據(jù)其多年的中介經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，多校劃片后短期對(duì)牛校房?jī)r(jià)影響大，西城學(xué)區(qū)房或?qū)⒃?月以后降溫。但僅就目前情況看房?jī)r(jià)還沒(méi)降，長(zhǎng)期看也不會(huì)有大的變動(dòng)。

“以海淀和東城為例，它們的學(xué)區(qū)新政已經(jīng)實(shí)施一年了，但小學(xué)的招生范圍和原來(lái)基本一致，大多還是上原來(lái)的小學(xué)。而且小學(xué)入學(xué)政策還有一條‘就近原則’，這條不變，價(jià)格整體都會(huì)比較平穩(wěn)。”

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，東城區(qū)的史家胡同小學(xué)和海淀區(qū)的中關(guān)村一小、三小學(xué)區(qū)房在實(shí)施多校劃片后的幾個(gè)月到半年間價(jià)格的確較之前有所下降，但就目前的成交價(jià)觀察，已基本恢復(fù)到政策實(shí)施前的狀態(tài)，價(jià)格相差不大。

此外，根據(jù)北京市新生兒出生人數(shù)統(tǒng)計(jì)，2020年，總計(jì)約有21.6萬(wàn)兒童面臨幼升小；2021年有17.2萬(wàn)兒童幼升小，到2022年，這一數(shù)字將突破28萬(wàn)。這意味著，未來(lái)幾年都是入學(xué)高峰期，與此相適應(yīng)，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的基數(shù)不僅較大，而且會(huì)持續(xù)增加。

“未來(lái)，西城學(xué)區(qū)房的大方向走勢(shì)還是會(huì)有所降溫，但該區(qū)域本身屬于北京市中心，教育等各方面資源集中，后續(xù)需要副中心大興的配合建設(shè)，通過(guò)資源置換等把西城學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)‘倒出去’，熱度才能真正退潮?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

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