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作者/ 劉春輝 張海龍 （北京云亭律師事務(wù)所）

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，如果未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人就將工程中的住宅交付房屋買(mǎi)受人，對(duì)竣工日期和付款條件是否產(chǎn)生影響？

發(fā)包人接收未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程后，將住宅交付給買(mǎi)受人，視為對(duì)該工程擅自處分（擅自使用），應(yīng)以轉(zhuǎn)移占有之日為竣工日期。

一、2010年，中冶公司和一冶公司簽訂了《建設(shè)工程施工合同》，約定由一冶公司承包包頭市昆區(qū)甲爾壩村經(jīng)濟(jì)適用房住宅工程。

二、工程現(xiàn)狀：已經(jīng)交付中冶公司，其中住宅部分中冶公司已經(jīng)交付業(yè)主使用。商業(yè)部分中冶公司認(rèn)可使用其中的兩間。一冶公司在移交工程后即退場(chǎng)，不再實(shí)際占有并控制房屋。中冶公司抗辯其只使用了商業(yè)用房?jī)砷g大概八百平方米，并認(rèn)為商業(yè)用房與車(chē)庫(kù)處于無(wú)序管理狀態(tài)的意見(jiàn)。

三、一冶公司向一審法院起訴，訴訟請(qǐng)求：中冶公司支付工程欠款140645337.89元及利息等。

四、中冶公司認(rèn)可一冶公司提供的工程結(jié)算書(shū)中所確認(rèn)的一、三區(qū)工程總造價(jià)為499792113元，已經(jīng)支付的工程價(jià)款合計(jì)370925212.93元。

五、內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院一審判決：中冶公司向一冶公司支付未付工程欠款128866900.07元及利息等。

六、中冶公司認(rèn)為合同約定竣工驗(yàn)收后支付工程款至90%，但案涉工程至今仍未完成竣工驗(yàn)收，向最高人民法院提起上訴。2019年5月17日，最高人民法院二審未采納中冶公司的上訴理由。

本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人將其中的住宅部分交付買(mǎi)受人的，竣工日期如何認(rèn)定。云亭建工律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：此種情形下，應(yīng)以承包人交付工程之日為竣工日期。分析如下：

《建筑法》第六十一條第二款和《民法典》七百九十九條第二款均規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。但是實(shí)踐中，發(fā)包人使用未經(jīng)驗(yàn)收工程的現(xiàn)象十分常見(jiàn)，雙方對(duì)竣工日期發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)如何認(rèn)定？《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一) 》（法釋〔2020〕25號(hào)）第九條第（三）項(xiàng)作了規(guī)定：（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。

本案中，案涉工程沒(méi)有竣工驗(yàn)收，中冶公司接收案涉工程后，已將工程的住宅部分交付給買(mǎi)受人，也認(rèn)可自己使用了兩間商業(yè)部分，其他商業(yè)部分不認(rèn)可已使用。但庭審查明一冶公司移交工程之后即退場(chǎng)，并未繼續(xù)控制案涉工程，結(jié)合其他證據(jù)可以認(rèn)定中冶公司接收了案涉工程，并且占有使用，屬于建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收發(fā)包人擅自使用的情形，故根據(jù)上述司法解釋?xiě)?yīng)以轉(zhuǎn)移占有該工程之日為竣工日期。

前事不忘，后事之師。云亭建工律師團(tuán)隊(duì)在對(duì)最高院上千份裁判文書(shū)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合自己辦理大量建工案件的親身體驗(yàn)，就本案類(lèi)似問(wèn)題總結(jié)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)如下，供讀者實(shí)踐操作中參考：

第一，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用，在民事?tīng)?zhēng)議解決中主要會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)方面的法律后果：一是影響竣工日期的認(rèn)定。根據(jù)建設(shè)工程司法解釋?zhuān)@種情形下，應(yīng)認(rèn)定承包人將建設(shè)工程轉(zhuǎn)移給發(fā)包人之日為竣工日期，實(shí)際竣工日期的確定將影響到工程款的支付條件是否成就、實(shí)際工期的計(jì)算及是否逾期竣工或提前完工、保修期的起算時(shí)間、質(zhì)量保證金的退還時(shí)間、優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間等問(wèn)題，以及這些問(wèn)題所衍生的更多法律問(wèn)題。

二是影響工程質(zhì)量的認(rèn)定。司法實(shí)踐中，發(fā)包人擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收工程的，法院將這種情形視為已經(jīng)認(rèn)可承包人完全履行了合同義務(wù)，認(rèn)可工程質(zhì)量符合要求，認(rèn)可工程已竣工。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一) 》第十四條規(guī)定，發(fā)包人若再以質(zhì)量不合格為由要求對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行鑒定、主張結(jié)算條件未成就等難以得到支持。

第二，實(shí)踐中，法院對(duì)發(fā)包人提出的其并未使用工程的抗辯進(jìn)行嚴(yán)格審查，發(fā)包人接收工程后盡快使用應(yīng)該是其追求利益最大化的表現(xiàn)，不使用反而可能造成更大的損失，一般只要是正常使用，都會(huì)被認(rèn)定為擅自使用，如發(fā)包人將房屋交付給購(gòu)房的業(yè)主，學(xué)校、幼兒園已由教育部門(mén)使用，公路工程通車(chē)運(yùn)營(yíng)等。

第三，承包人交付工程之后再進(jìn)行竣工驗(yàn)收的，認(rèn)定竣工日期所要考查的重點(diǎn)是發(fā)包人在此期間有沒(méi)有使用案涉工程，如果沒(méi)有使用，仍然應(yīng)按實(shí)際竣工驗(yàn)收日期確定竣工日期，而不能將實(shí)際交付工程之日認(rèn)定為竣工之日。如在陜西建工第一建設(shè)集團(tuán)有限公司、寶雞華廈（集團(tuán)）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛再審案中，最高人民法院認(rèn)為：雖然案涉工程是先交付后進(jìn)行竣工驗(yàn)收，但華廈公司并非擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的案涉工程，先移交后驗(yàn)收是雙方協(xié)商的結(jié)果，二審法院以實(shí)際驗(yàn)收之日為竣工日期符合司法解釋的規(guī)定。

最高人民法院在本案民事判決書(shū)的“本院認(rèn)為”部分就中冶公司應(yīng)向一冶公司支付的工程款及其利息金額論述如下：

本院認(rèn)為：第一，中冶公司已經(jīng)實(shí)際占有并擅自處分案涉工程。根據(jù)原審已查明事實(shí)，雙方在原審?fù)徶幸呀?jīng)對(duì)案涉工程竣工時(shí)間進(jìn)行了確認(rèn)：一區(qū)多層交付時(shí)間為2012年7月至8月；一、三區(qū)高層交付時(shí)間為2013年9月開(kāi)始交付。工程現(xiàn)狀是一、三區(qū)已經(jīng)交付給中冶公司，其中住宅部分，中冶公司已經(jīng)交付業(yè)主使用。商業(yè)部分，雖然中冶公司只自認(rèn)使用其中兩間，但已有證據(jù)足以證明一冶公司在移交工程后就退場(chǎng)，不再實(shí)際占有并控制案涉工程?？梢?jiàn)，案涉工程已經(jīng)由中冶公司占有使用。這從其將案涉工程作為已竣工房屋交付業(yè)主使用也可印證。此外，雙方還于2014年10月29日簽訂兩份《工程結(jié)算書(shū)》，其中“工程名稱(chēng)”一欄分別寫(xiě)明為一區(qū)、三區(qū)第一階段竣工結(jié)算。可見(jiàn)，雙方都已確認(rèn)本案爭(zhēng)議的部分案涉工程已經(jīng)竣工?，F(xiàn)中冶公司上訴主張案涉爭(zhēng)議部分工程沒(méi)有竣工，與其前述確認(rèn)矛盾，不予采信。依照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：(一)建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期;(二)承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期;(三)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。”中冶公司接收未經(jīng)竣工驗(yàn)收的案涉工程后，對(duì)該工程擅自處分，依法應(yīng)以轉(zhuǎn)移占有該工程之日為竣工日期。

案件來(lái)源：包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司與中國(guó)一冶集團(tuán)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案二審民事判決書(shū) | 最高人民法院（2018）最高法民終1110號(hào)

云亭建工律師團(tuán)隊(duì)就本文相關(guān)問(wèn)題，檢索到如下有代表性的案例，現(xiàn)分享如下，供讀者學(xué)習(xí)參考：

本院認(rèn)為：（一）一審法院認(rèn)定智弘公司擅自使用案涉工程是否正確

海天公司將房屋鑰匙交予智弘公司，已經(jīng)將案涉工程置于智弘公司的管控之下，智弘公司出售案涉工程房屋，構(gòu)成對(duì)案涉工程的使用及處分。一審法院綜合智弘公司接收房屋鑰匙并出售房屋的事實(shí)，認(rèn)定智弘公司構(gòu)成《建設(shè)工程司法解釋》第十三條規(guī)定的發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程的行為，該認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案涉工程是否應(yīng)視為已經(jīng)竣工并具備結(jié)算條件；某公司提交的《結(jié)算書(shū)》能否作為認(rèn)定工程價(jià)款的依據(jù)；原審判決支付的工程款數(shù)額是否適當(dāng)。

關(guān)于案涉工程是否應(yīng)視為已經(jīng)竣工并具備結(jié)算條件的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款和《中華人民共和國(guó)合同法》第二百七十九條第二款均規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條第三項(xiàng)規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期?！眹?guó)賓公司作為案涉工程的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于項(xiàng)目工程主要用于出售，其在明知工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下，將案涉工程房屋交付業(yè)主并裝修入住，其行為已經(jīng)構(gòu)成擅自使用。同時(shí)，案涉工程除零星工程外已經(jīng)基本完成，主體工程已經(jīng)驗(yàn)收合格，雙方辦理了水電交接手續(xù)。綜合以上情況，應(yīng)視為工程已經(jīng)竣工并具備結(jié)算條件。

本院認(rèn)為：（二）關(guān)于質(zhì)保期起算點(diǎn)與付款節(jié)點(diǎn)

廣廈公司上訴稱(chēng)，質(zhì)保期限起算點(diǎn)應(yīng)為工程驗(yàn)收合格之日，案涉工程未全部驗(yàn)收，故未及質(zhì)保期起算點(diǎn)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期?！北景钢?，除13號(hào)樓和幼兒園外，其余工程均未驗(yàn)收，但已全部交付使用，最后交付日為2016年6月13日，一審法院以2016年6月13日為質(zhì)保期起算點(diǎn)，具有法律依據(jù)。廣廈公司此項(xiàng)上訴理由不成立，本院不予支持。

廣廈公司還主張，承包協(xié)議對(duì)付款節(jié)點(diǎn)有明確約定，目前尚未達(dá)到承包協(xié)議約定的付款時(shí)間，不具備付款條件。本院認(rèn)為，承包協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，對(duì)付款節(jié)點(diǎn)的約定亦歸于無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，建設(shè)工程已實(shí)際交付的，交付之日視為應(yīng)付款時(shí)間起算日。一審法院以2016年6月13日作為應(yīng)付款起算日，處理正確。廣廈公司此項(xiàng)上訴理由缺乏法律依據(jù)，本院亦不予支持。

本院認(rèn)為：三、關(guān)于案涉工程竣工日期的認(rèn)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。”本案中，首先，雖然案涉工程是先交付后進(jìn)行竣工驗(yàn)收，但華廈公司并非擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的案涉工程，而是經(jīng)雙方協(xié)商的結(jié)果。其次，2012年7月5日，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位相關(guān)人員共同參加了案涉工程5#、6＃樓工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收并形成《生態(tài)時(shí)代5#、6＃樓工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要》，即案涉工程經(jīng)過(guò)了竣工驗(yàn)收，故二審法院以實(shí)際驗(yàn)收之日2012年7月5日為竣工日期符合前述司法解釋的規(guī)定。

關(guān)于湖南四公司應(yīng)支付的違約金數(shù)額問(wèn)題。洪洞交通局上訴稱(chēng)原審判決認(rèn)定的案涉工程開(kāi)工時(shí)間及竣工時(shí)間均有誤，因而據(jù)此計(jì)算的違約金數(shù)額不當(dāng)。首先，關(guān)于工程開(kāi)工時(shí)間，招標(biāo)第2號(hào)補(bǔ)遺書(shū)載明開(kāi)工時(shí)間為2014年1月15日，但《施工合同》又約定承包人應(yīng)按監(jiān)理人指示開(kāi)工，根據(jù)雙方關(guān)于合同文件效力順序的約定，應(yīng)以后者為準(zhǔn)，即以監(jiān)理人指示開(kāi)工的時(shí)間為準(zhǔn)。但洪洞交通局未提交監(jiān)理人指示開(kāi)工的證據(jù)，原審判決將湖南四公司自認(rèn)的實(shí)際開(kāi)工日2014年3月15日，在洪洞交通局無(wú)相反證據(jù)加以否定的情況下，認(rèn)定為開(kāi)工時(shí)間并無(wú)不當(dāng)。洪洞交通局上訴主張開(kāi)工時(shí)間應(yīng)當(dāng)早于2012年9月10日，該時(shí)間不僅與招標(biāo)第2號(hào)補(bǔ)遺書(shū)所載內(nèi)容不符，也遠(yuǎn)早于雙方簽訂案涉《施工合同》的時(shí)間，以此作為開(kāi)工時(shí)間并計(jì)算違約金，與雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思不符。其次，關(guān)于案涉工程的竣工時(shí)間，本案雙方當(dāng)事人未正式辦理工程移交手續(xù)，但已經(jīng)于2015年9月22日通車(chē)，即發(fā)包人洪洞交通局已經(jīng)擅自使用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：……（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期?！痹瓕徟袥Q將實(shí)際通車(chē)日2015年9月22日作為工程竣工時(shí)間具有相應(yīng)的法律依據(jù)。根據(jù)上述工程開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間，原審判決計(jì)算工程逾期天數(shù)（219天）和認(rèn)定違約金（每日2萬(wàn)元計(jì)算，共計(jì)438萬(wàn)元），并鑒于雙方均有導(dǎo)致工期延誤的行為，判令雙方各半分擔(dān)，并無(wú)不當(dāng)。