這一個(gè)年報(bào)季，火了一個(gè)名詞——管理紅利。什么是管理紅利？按照萬科郁亮的解釋，中國房地產(chǎn)行業(yè)有三個(gè)階段：一是2002年之前的階段，是土地紅利階段，拿到地就容易賺錢；二是招拍掛之后，需要更多的資本市場(chǎng)和金融支持才可以買更多的地，這是金融紅利階段；而如今這個(gè)時(shí)代，則是管理紅利的階段。企業(yè)的增長(zhǎng)不再依靠杠桿，而是依靠此前的積累和當(dāng)下的組織運(yùn)營管理，依靠產(chǎn)品力上的革新創(chuàng)新和財(cái)務(wù)紀(jì)律上的長(zhǎng)期堅(jiān)守。“這個(gè)階段和過去階段不一樣，所有的房企再次來到了同一起跑線?！比f科的郁亮董事長(zhǎng)說，“管理紅利時(shí)代以充分競(jìng)爭(zhēng)為主要特征，競(jìng)爭(zhēng)烈度將顯著提升。如果說，土地紅利時(shí)代和金融紅利時(shí)代，決出的是收獲的多少、發(fā)展的快慢，那管理紅利時(shí)代決定的是企業(yè)的生存，不能勝出則意味著被淘汰?！?/span>顯然，對(duì)于各家百強(qiáng)房企而言，想要擁抱管理紅利，就要通過各種手段，例如降成本、戰(zhàn)略性管控、精研產(chǎn)品等，來有效贏得競(jìng)爭(zhēng)、形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)護(hù)城河。實(shí)際上，許多房企如碧桂園、萬科乃至利潤(rùn)王中海，都在年報(bào)里無比強(qiáng)調(diào)管理紅利這四個(gè)字，以及自己過去1年里在這方面取得的進(jìn)展。例如，碧桂園就強(qiáng)調(diào)，自己在2020年成本管控成效顯著，費(fèi)率大降了18.4%。而萬科則強(qiáng)調(diào)，自己已從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，從單一住宅產(chǎn)品開發(fā)轉(zhuǎn)向全品類、全周期視角，在城市更新、TOD等領(lǐng)域逐步建立起領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。至于中海，則繼續(xù)強(qiáng)調(diào)自己在成本和融資方面的優(yōu)勢(shì)，說自己的加權(quán)平均融資成本繼續(xù)處于3.8%的行業(yè)最低區(qū)間。由此可見，對(duì)于管理紅利，各家房企的理解其實(shí)并不相同，如多元化、精細(xì)化管理、降本增效、提高人均效能等，都被納入了管理紅利的范疇。
值得注意的是，在最近發(fā)布年報(bào)的房企中，從四川走向全國化的藍(lán)光，雖然其年報(bào)并沒有提到擁有管理紅利優(yōu)勢(shì)，但是從年報(bào)內(nèi)容看，仍然是妥妥的管理紅利時(shí)代的贏家。
為什么這么說呢？從藍(lán)光的年報(bào)看，在過去的一年，藍(lán)光最大的城市是穩(wěn)守千億，并實(shí)現(xiàn)加權(quán)平均資產(chǎn)收益率高達(dá)18.6%。▲2020年，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)銷售金額1035億，凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)18.6%。
當(dāng)然，從這些數(shù)據(jù)還看不出有什么，然而當(dāng)我們?cè)偃タ赐展嫉?021年度一季報(bào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來，藍(lán)光已經(jīng)為2021年的高增長(zhǎng)打好了基礎(chǔ)。
根據(jù)2021年一季報(bào)，藍(lán)光2021年一季度營業(yè)收入68.54億元，同比增加29.04%；歸母凈利潤(rùn)5.61億元，同比增加9.11%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率3.11%，同比提升0.31個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2021年1-3月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售252.19億元，同比增長(zhǎng) 132.54%，其中合并報(bào)表權(quán)益銷售金額為197.95億元。顯然，如此靚麗的高增長(zhǎng)成績(jī)，不是一朝一夕得來的。實(shí)際上，在這年報(bào)和一季報(bào)的背后，已經(jīng)暗含了藍(lán)光2020年轉(zhuǎn)型期的工作成果。很久以前，我去青海湖環(huán)湖旅行的時(shí)候，每次徒步爬山之前，伙伴們都會(huì)蹲下來，把鞋帶再系緊一點(diǎn)。他們說，磨刀不誤砍柴工，系緊鞋帶，是為了走得更遠(yuǎn)。同樣的，為了2021年的高增長(zhǎng)，擁抱管理紅利時(shí)代，藍(lán)光在2019-2020年，主要做了三件事：曾經(jīng)我說過，房地產(chǎn)公司從十億級(jí)走向千億級(jí)，總共要走過三道坎：10億的坎是項(xiàng)目管理，要點(diǎn)在于規(guī)范項(xiàng)目、創(chuàng)造效益；100億的坎是公司管理，關(guān)鍵在于有效授權(quán)、協(xié)作增效；1000億的坎是系統(tǒng)管理，秘訣在于建立系統(tǒng)、倍增業(yè)績(jī)；
而藍(lán)光2019年年底晉級(jí)千億，因此，從2019年2月開始，到整個(gè)2020年，藍(lán)光堅(jiān)持利潤(rùn)與規(guī)模并重，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，并持續(xù)深化變革，組織變革的核心在于“強(qiáng)區(qū)域、精總部”。總部職能，藍(lán)光原有的19個(gè)一級(jí)中心整合成了8個(gè)一級(jí)中心，80個(gè)二級(jí)部門整合成了31個(gè)二級(jí)部門，這對(duì)于一個(gè)千億級(jí)的企業(yè)來說，幾乎相當(dāng)于重新架構(gòu)了總部的組織邏輯。區(qū)域組織架構(gòu)，從2020年1月起，藍(lán)光陸續(xù)開啟幾大區(qū)域的整合，直到2020年最后一天，藍(lán)光集團(tuán)再次深化區(qū)域組織架構(gòu)，由15大區(qū)域，整合為最新的10大區(qū)域。同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展通過打造精益型組織，層級(jí)更加優(yōu)化。總部層面，管理層級(jí)由原來的8級(jí)精簡(jiǎn)至5級(jí)，實(shí)現(xiàn)扁平化管理，區(qū)域?qū)用妫?/span>區(qū)域平臺(tái)、城市公司管理層級(jí)由原來的10層精簡(jiǎn)為5-6層，大大縮短管理半徑，藍(lán)光發(fā)展“上海+成都”雙總部運(yùn)行模式也更加趨于成熟。另外值得一提的是，藍(lán)光通過強(qiáng)化內(nèi)生性人才，在總部和區(qū)域之間實(shí)現(xiàn)人才雙向賦能，強(qiáng)調(diào)“總部人才定位又精又專，區(qū)域人才要又強(qiáng)又實(shí)”。（2）持續(xù)降負(fù)債，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本年報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率88.57%，扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率73.03%，在手現(xiàn)金297億元，現(xiàn)金短債比為1.06。對(duì)照“三道紅線”要求，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均達(dá)標(biāo)，僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率略高于70%。顯然，在整個(gè)2020年，藍(lán)光已經(jīng)盡全力降桿桿、降負(fù)債，從而為降融資成本做準(zhǔn)備。值得一提的是，2020年，藍(lán)光發(fā)展持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)配置。例如在金融創(chuàng)新方面，首次成功發(fā)行辦公物業(yè)類REITS，募資10.65億元；同時(shí)，進(jìn)一步聚焦主業(yè)，轉(zhuǎn)讓迪康藥業(yè)股份價(jià)值9億元。在2021年，公司轉(zhuǎn)讓藍(lán)光嘉寶服務(wù)股份，價(jià)值人民幣51.26億元。▲說實(shí)話，對(duì)于這幾宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，個(gè)人認(rèn)為，有助于藍(lán)光發(fā)展集中資源，專注于核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營和拓展，實(shí)現(xiàn)公司高度聚焦住宅地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
（3）聚焦高能城市，打造精進(jìn)產(chǎn)品。房企想要增長(zhǎng)，其基石仍然還在于產(chǎn)品和布局。產(chǎn)品層面，藍(lán)光遵循“更懂生活更懂你”的品牌主張，形成芙蓉系、未來系、黑鉆系三大主力產(chǎn)品系。其中，黑鉆系是地產(chǎn)圈少見的高端品牌形象；▲未來系產(chǎn)品成都·藍(lán)光未來，售價(jià)高出競(jìng)品3%，去化高出競(jìng)品175%。
▲常州·藍(lán)光黑鉆所代表的黑鉆系，榮獲了“2020中國房地產(chǎn)典范標(biāo)桿產(chǎn)品系TOP1”和“2020中國房地產(chǎn)企業(yè)城市高端產(chǎn)品系品牌TOP1”的雙料桂冠；
布局層面，2020年，藍(lán)光新增項(xiàng)目在新一線、二線、強(qiáng)三線占比達(dá)到了80%，尤其是華東，華東占了將近四成。▲從年報(bào)看，2020年，藍(lán)光發(fā)展全國化布局進(jìn)一步深化，華東+華中這些高能級(jí)城市，占比達(dá)66%。
▲從新增貨值看，藍(lán)光新增的項(xiàng)目大都位于房?jī)r(jià)活躍的華東區(qū)域，其中新增項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到1.35萬元/平方米，比2020年提升50%，這意味著2021年的藍(lán)光的利潤(rùn)空間非?？捎^。說實(shí)話，從藍(lán)光的布局可以看出，藍(lán)光對(duì)于全國化戰(zhàn)略，態(tài)度是非常堅(jiān)決的。一方面，華東區(qū)域作為中國的經(jīng)濟(jì)中心，是未來必爭(zhēng)的利潤(rùn)增長(zhǎng)區(qū)；另一方面，全國化、規(guī)?；?，可以規(guī)避城市重倉風(fēng)險(xiǎn)，提高房企運(yùn)營安全閥。然而，從其優(yōu)化組織架構(gòu)、降負(fù)債、提升產(chǎn)品力的行動(dòng)來看，藍(lán)光為“管理紅利時(shí)代 ”，已然做足了準(zhǔn)備。也正因?yàn)槿绱?，藍(lán)光已經(jīng)在年報(bào)上立下了“軍令狀”，宣布了其在精益管理上的3個(gè)核心目標(biāo)：一是提升項(xiàng)目經(jīng)營兌現(xiàn)能力；二是提升公司經(jīng)營紅利能力；三是保證公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健。▲精益管理，需要持續(xù)調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏，堅(jiān)持“2+N”投資戰(zhàn)略，持續(xù)深耕大西部，做強(qiáng)做大華東，來持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。最后，讓我們用白居易的一首《座右銘》，為藍(lán)光，更為自己勉勵(lì)吧：
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