羅凱中
現(xiàn)為上海市建緯律師事務(wù)所專職律師。
主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、自然資源、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等領(lǐng)域的訴訟、非訴訟法律業(yè)務(wù)。
在之前的
《保障性租賃住房運(yùn)營實(shí)務(wù)問答（上篇）》中，我們對(duì)保障性租賃住房運(yùn)營監(jiān)管實(shí)務(wù)問題進(jìn)行了回答，下篇將以各方法律關(guān)系為視角，繼續(xù)對(duì)相關(guān)實(shí)務(wù)問題予以解答。
保障性租賃住房運(yùn)營實(shí)務(wù)問答（上篇）
一、保障性租賃住房的運(yùn)營主體都有哪些？
二、保障性租賃住房的運(yùn)營主體應(yīng)何時(shí)確定？
三、保障性租賃住房應(yīng)具備什么基本運(yùn)營條件？
四、保障性租賃住房項(xiàng)目的認(rèn)定有效期/運(yùn)營期為多久？
五、保障性租賃住房的戶型、面積如何確定？
六、保障性租賃住房的面向群體/租賃對(duì)象如何確定？
七、保障性租賃住房的租賃合同簽署有什么要求？
八、保障性租賃住房的租金價(jià)格如何確定？
保障性租賃住房運(yùn)營實(shí)務(wù)問答（下篇）
九、保障性租賃住房運(yùn)營有哪些稅費(fèi)和金融支持政策？
十、產(chǎn)權(quán)人與運(yùn)營方之間簽署合同有哪些注意事項(xiàng)？
十一、保障性租賃住房運(yùn)營主體需履行哪些主要義務(wù)？
十二、運(yùn)營主體違反規(guī)定可能導(dǎo)致哪些后果？
十三、保障性租賃住房是否可以轉(zhuǎn)讓？
十四、保障性租賃住房被征收或征用如何處理？
9. 保障性租賃住房運(yùn)營有哪些稅費(fèi)和金融支持政策？1. 降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)
按照國務(wù)院《意見》的要求，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，其中規(guī)定，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照上述稅收政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
2. 執(zhí)行民用水電氣價(jià)格
非居住用地上新建、改建的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
3. 推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)
在確保保障性租賃住房資產(chǎn)安全和規(guī)范運(yùn)行的前提下，各地提出試點(diǎn)推進(jìn)以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。上海市《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》明確，在確保保障性租賃住房資產(chǎn)安全和規(guī)范運(yùn)行的前提下，試點(diǎn)推進(jìn)以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。
目前，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。據(jù)資料顯示，深圳市人才安居集團(tuán)選取的4個(gè)REITs項(xiàng)目位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達(dá)99%，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。
4. 銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與
根據(jù)《中國銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)全方位支持保障性租賃住房的建設(shè)、運(yùn)營全鏈條。在運(yùn)營階段，銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要有如下切入點(diǎn)：支持保險(xiǎn)資金通過直接投資或認(rèn)購債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式，為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長(zhǎng)期資金支持。支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營等環(huán)節(jié)提供財(cái)產(chǎn)損失、民事責(zé)任、人身意外傷害等風(fēng)險(xiǎn)保障。探索符合保障性租賃住房特點(diǎn)的擔(dān)保方式，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目特點(diǎn)，穩(wěn)妥有序開展應(yīng)收租金、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)貸款保障能力。加強(qiáng)與融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)增信支持作用。鼓勵(lì)保障性租賃住房項(xiàng)目業(yè)主在項(xiàng)目建設(shè)期為在建工程投保工程保險(xiǎn)，在項(xiàng)目經(jīng)營期為租賃經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)投保企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
此外，各地都在探索擴(kuò)大抵押、質(zhì)押范圍，為企業(yè)融資提供便利。例如，《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》明確，保障性租賃住房持有運(yùn)營單位，可以項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)質(zhì)押和建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押等方式，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)獲得金融資本支持。加快研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)辦理抵押登記實(shí)施路徑。
10. 產(chǎn)權(quán)人與運(yùn)營方之間簽署合同有哪些注意事項(xiàng)？若產(chǎn)權(quán)人另行尋找專業(yè)運(yùn)營方管理保障性租賃住房的，雙方需簽署協(xié)議，就合作模式等容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)人與運(yùn)營方之間的合同，需注意如下幾方面：
1. 合作模式
產(chǎn)權(quán)人與運(yùn)營方之間，可以是委托關(guān)系，也可以是代理關(guān)系，也可以是租賃關(guān)系。不同的法律關(guān)系會(huì)導(dǎo)致各方之間權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的不同，在發(fā)生糾紛時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或運(yùn)營方的風(fēng)險(xiǎn)或責(zé)任承擔(dān)也不同。例如，在租賃關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人與運(yùn)營方是第一手租賃關(guān)系，運(yùn)營方與承租人是第二手租賃關(guān)系，兩次租賃關(guān)系相獨(dú)立，根據(jù)合同的相對(duì)性，運(yùn)營方與承租人之間的糾紛不影響產(chǎn)權(quán)人依第一手租賃關(guān)系，向運(yùn)營方主張相關(guān)的租金和違約責(zé)任。在委托或代理關(guān)系下，一般而言由產(chǎn)權(quán)人與承租人簽署租賃合同，但具體的經(jīng)租管理，由運(yùn)營方負(fù)責(zé)。此外，運(yùn)營方費(fèi)用的收取方式（收取固定的服務(wù)費(fèi)用還是與租賃結(jié)果相掛鉤計(jì)算服務(wù)費(fèi)用）、雙方權(quán)責(zé)的劃分等問題，都需要予以清晰約定。
需要注意的是，部分地區(qū)在產(chǎn)權(quán)人和運(yùn)營方之間規(guī)定了連帶責(zé)任。如《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，投資建設(shè)單位委托或者授權(quán)第三方企業(yè)運(yùn)營保障性租賃住房項(xiàng)目的，對(duì)受托第三方企業(yè)的運(yùn)營負(fù)監(jiān)督主體責(zé)任，并與第三方企業(yè)就租賃合同義務(wù)對(duì)承租人承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，運(yùn)營方與產(chǎn)權(quán)人在協(xié)商合作模式時(shí)，需注意當(dāng)?shù)氐奶厥庑砸?guī)定。
2. 房屋質(zhì)量和消防安全等方面的約定
新出讓的保障性租賃住房地塊的用地性質(zhì)一般是“四類住宅組團(tuán)用地（Rr4）”，容積率較高，建筑安全和消防安全非常重要。對(duì)于新建的保障性租賃住房而言，經(jīng)過竣工驗(yàn)收，建筑安全一般能夠保障。而對(duì)于存量非居住房屋改建的保障性租賃住房，雖然也需在改建后經(jīng)過竣工驗(yàn)收，但由于非居住房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、房屋荷載、抗震等級(jí)、防火材料等方面存在差異，加上不少產(chǎn)權(quán)人習(xí)慣于竣工驗(yàn)收后再改造、再裝修，容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量和消防安全下降。因此，運(yùn)營方在簽署合同時(shí)，應(yīng)對(duì)照保障性租賃住房的設(shè)計(jì)方案和圖紙、認(rèn)定批復(fù)、竣工驗(yàn)收資料等材料，核實(shí)保障性租賃住房是否按圖施工、是否已經(jīng)竣工驗(yàn)收，并要求產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋質(zhì)量和消防安全等作出明確的承諾和保證。
3. 違反保障性租賃住房相關(guān)要求的違約責(zé)任承擔(dān)
產(chǎn)權(quán)人在獲取保障性租賃住房地塊時(shí)，政府會(huì)將項(xiàng)目建設(shè)、功能、運(yùn)營管理等要求及相關(guān)監(jiān)管和違約處置要求納入土地出讓合同，進(jìn)行全生命周期管理。此外，運(yùn)營人還承擔(dān)著審核承租人承租資格、租金金額及漲幅限制、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理等義務(wù)。建議產(chǎn)權(quán)人明確要求運(yùn)營方對(duì)該等義務(wù)作出承諾，并在違反該等義務(wù)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人被追究違約責(zé)任或遭受行政處罰時(shí)，由運(yùn)營方予以賠償，以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。
4. 運(yùn)營方投資回收的約定
在保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營過程中，運(yùn)營方可能提前介入，投入資金進(jìn)行房屋裝修、家用電器購買等，該等投資成為保障性租賃住房的固定資產(chǎn)投入。若產(chǎn)權(quán)人與運(yùn)營方提前解除合作，或合作期限過短（合作期限不得超過保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的有效期）導(dǎo)致運(yùn)營方無法收回該等投資的，應(yīng)就合同解除或終止時(shí)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)運(yùn)營方進(jìn)行補(bǔ)償?shù)慕痤~或方式予以約定。
11. 保障性租賃住房運(yùn)營主體需履行哪些主要義務(wù)？1. 承租人資格審核
對(duì)承租人資格的審核應(yīng)由運(yùn)營主體負(fù)責(zé)。上海規(guī)定，出租單位應(yīng)按照準(zhǔn)入條件，在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)入住人員提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核；其中住房情況提交項(xiàng)目所在地的區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)核查，區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)在3個(gè)工作日內(nèi)出具核查結(jié)果。對(duì)審核未通過的申請(qǐng)入住人員，出租單位不予簽訂租賃合同。區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)每年對(duì)本區(qū)全部保障性租賃住房項(xiàng)目的資格審核情況實(shí)施檢查。市住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)各區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)開展核查、檢查的情況進(jìn)行抽查。
2. 租金及其漲幅限制
如上文所述，各地基本都規(guī)定了九折、八五折、年租金漲幅不超過5%等政策，運(yùn)營方需按照備案的價(jià)格予以出租。
3. 資產(chǎn)管理和物業(yè)管理
資產(chǎn)管理和物業(yè)管理屬于運(yùn)營方的基本職責(zé)，不再贅述。此外，運(yùn)營方還需落實(shí)對(duì)保障性租賃住房的治安和人口管理要求，落實(shí)房屋維修保養(yǎng)和消防安全等責(zé)任。
4. 信息平臺(tái)對(duì)接
為加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房的管理，各地都提出要建立統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)信息平臺(tái)，因此，運(yùn)營方應(yīng)將項(xiàng)目情況和配租情況與政府系統(tǒng)相對(duì)接。從承租人角度而言，獲取租賃信息、提交申請(qǐng)材料等應(yīng)能網(wǎng)上辦理；從政府監(jiān)管角度而言，應(yīng)能從網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)清晰知曉房源配租情況、承租人信息等。例如，上海提出，依托市政府“一網(wǎng)通辦”門戶網(wǎng)站和市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)保障性租賃住房可供應(yīng)房源統(tǒng)一上平臺(tái)發(fā)布，市民提交申請(qǐng)材料、出租單位審核資格和住房保障機(jī)構(gòu)核查住房情況統(tǒng)一上平臺(tái)辦理，租賃合同網(wǎng)簽備案統(tǒng)一上平臺(tái)實(shí)施，為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務(wù)。加強(qiáng)保障性租賃住房智能化管理，積極拓展“一網(wǎng)統(tǒng)管”應(yīng)用場(chǎng)景在保障性租賃住房落地。
5. 確保租購?fù)瑱?quán)
運(yùn)營方不得對(duì)保障性租賃住房承租人在社會(huì)公共服務(wù)方面施加不合理限制或有任何歧視性舉措，并且要與行政機(jī)關(guān)配合，積極完善各類公共服務(wù)。例如，上海《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，保障性租賃住房承租人、居住使用人可以按照規(guī)定，在租賃房屋所在地辦理居住登記、《上海市居住證》（非本市戶籍）或社區(qū)公共戶落戶（本市戶籍），并相應(yīng)享受未成年子女義務(wù)教育等基本公共服務(wù)政策。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)將保障性租賃住房納入城市網(wǎng)格化管理和社區(qū)管理服務(wù)范圍，組織開展各項(xiàng)便民利民服務(wù)和社區(qū)志愿服務(wù)，指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)，提升保障性租賃住房的居住品質(zhì)，促進(jìn)承租人、居住使用人融入社區(qū)?！吨貞c市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，積極推進(jìn)承租人在義務(wù)教育、基本醫(yī)療、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障、社區(qū)事務(wù)和住房公積金提取等方面實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，享受與本地居民同等公共服務(wù)。提升小區(qū)治理服務(wù)水平，增強(qiáng)入住群體歸屬感和獲得感，配建的保障性租賃住房與商品住房共享小區(qū)配套設(shè)施及公共服務(wù)，不得設(shè)置物理隔離。
12. 運(yùn)營主體違反規(guī)定可能導(dǎo)致哪些后果？根據(jù)目前各地出臺(tái)的規(guī)定及我們的咨詢，運(yùn)營主體違反相關(guān)規(guī)定的，暫時(shí)沒有特別嚴(yán)重的法律責(zé)任，主要以要求整改為主。
在民事責(zé)任方面，若運(yùn)營主體未按照備案價(jià)收費(fèi)的，我們認(rèn)為，備案價(jià)格屬于《價(jià)格法》規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)，根據(jù)《價(jià)格法》第四十一條，經(jīng)營者因價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者多付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分；造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，承租人有權(quán)要求退還多收取的費(fèi)用。
在行政責(zé)任方面，企業(yè)主要涉及如下責(zé)任：
價(jià)格違法情形下的沒收違法所得、罰款、責(zé)令停業(yè)整頓。根據(jù)《價(jià)格法》第三十九條，經(jīng)營者不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)以及法定的價(jià)格干預(yù)措施、緊急措施的，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓。
撤銷保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定，取消相關(guān)優(yōu)惠待遇。若產(chǎn)權(quán)方或運(yùn)營方存在變相銷售、對(duì)申請(qǐng)人員審核不嚴(yán)、未按照備案價(jià)收費(fèi)或違規(guī)額外收費(fèi)等違反保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定行為的，則原認(rèn)定部門可撤銷保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定，取消企業(yè)享受的相關(guān)優(yōu)惠政策。若已騙取相關(guān)地價(jià)優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠的，還可要求予以返還。例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》規(guī)定，巡查、檢查中發(fā)現(xiàn)出租單位存在未按照規(guī)定的供應(yīng)對(duì)象、準(zhǔn)入條件、租賃價(jià)格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令整改或移送執(zhí)法管理部門進(jìn)一步處理；情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)市房屋管理部門通知相關(guān)部門暫停出租單位享受保障性租賃住房財(cái)稅支持政策和民用水電氣價(jià)格政策，責(zé)令出租單位退回已收到的財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金，并按稅收征收管理法等予以處理。
失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。各地均強(qiáng)調(diào)要對(duì)失信企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合懲戒，如《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》規(guī)定，保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營單位出現(xiàn)違規(guī)出售、以租代售或改變保障性租賃住房用途、擅自提高租金等違規(guī)行為的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門依法處置，納入全市信用體系，實(shí)施聯(lián)合懲戒，取消享有的相關(guān)優(yōu)惠政策?！端拇ㄊ∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳等8部門關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，要加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房供應(yīng)主體的市場(chǎng)監(jiān)管，全面建立保障性租賃住房市場(chǎng)主體信用記錄，落實(shí)信用評(píng)價(jià)和聯(lián)合懲戒機(jī)制?！墩憬∪嗣裾k公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導(dǎo)意見》規(guī)定，各地要推進(jìn)信用體系建設(shè)，建立健全涵蓋投資主體、建設(shè)單位、運(yùn)營管理單位、用人單位、承租對(duì)象等多主體的誠信檔案，建立完善守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。
根據(jù)2022年3月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)社會(huì)信用體系建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成新發(fā)展格局的意見》，我國的社會(huì)信用體系經(jīng)過多年建設(shè)，目前已經(jīng)初步建成，覆蓋各行政機(jī)關(guān)下屬部門、司法機(jī)關(guān)，從中央到地方的聯(lián)合激勵(lì)和懲戒機(jī)制在轉(zhuǎn)變社會(huì)治理方式、加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的“事中事后監(jiān)管”方面發(fā)揮著越來越重要的作用。因此，除常規(guī)的法律責(zé)任外，若保障性租賃住房的運(yùn)營單位違反相關(guān)規(guī)定的，則會(huì)在信用記錄上留下“污點(diǎn)”，后續(xù)在各類機(jī)關(guān)、組織將面臨“一處失信處處受限”的“強(qiáng)監(jiān)管”和“聯(lián)合監(jiān)管”。
13. 保障性租賃住房是否可以轉(zhuǎn)讓？根據(jù)國務(wù)院《意見》，保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售。結(jié)合目前對(duì)于政策性用地的管理實(shí)踐，各地新出讓或劃撥的保障性租賃住房用地的土地出讓合同、劃撥決定書基本上都會(huì)明確“只租不售”以及全生命周期管理的內(nèi)容，頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上也會(huì)附注“只租不售”的信息。
例如，上?！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的規(guī)劃土地管理細(xì)則》規(guī)定，對(duì)出讓合同約定的整體持有的租賃用地和房屋，應(yīng)當(dāng)核發(fā)一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不得分證辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注明“整體持有，不得分證辦理”。根據(jù)出讓合同的約定，租賃住房用地轉(zhuǎn)讓條件、受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容也應(yīng)當(dāng)記載于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。在轉(zhuǎn)移登記或變更登記前，出讓人或相關(guān)管理部門應(yīng)明確審核意見?！侗本┦嘘P(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》規(guī)定，保障性租賃住房項(xiàng)目需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理產(chǎn)權(quán)證書；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出售、轉(zhuǎn)讓。《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于嚴(yán)禁公租房、保障性租賃住房變相銷售行為的通知》規(guī)定，公租房、保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)政府同意，項(xiàng)目原則上應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目房屋規(guī)劃用途不變，轉(zhuǎn)移登記手續(xù)按相關(guān)規(guī)定辦理。
以上海新近出讓的虹口區(qū)某租賃住宅用地和寶山區(qū)某住宅用地（配套建設(shè)的保障性租賃住房面積占總住宅建筑面積的39%以上）為例，兩宗土地的出讓預(yù)合同均明確約定：
（1）該租賃住房物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租,不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營。
（2）受讓人應(yīng)按本合同約定自持物業(yè)，不得整體、分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓；如遇破產(chǎn)、重組、撤銷等特殊情形需整體轉(zhuǎn)讓的，向出讓人提出申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意后執(zhí)行。
（3）本合同項(xiàng)下出讓宗地需自持部分物業(yè)，應(yīng)當(dāng)整體抵押，不得分割抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，受讓人應(yīng)執(zhí)行本合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。
（4）本合同項(xiàng)下的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)，受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等均不得改變。受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人發(fā)生改變的，應(yīng)事先書面申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意后方可實(shí)施。違反本合同約定，擅自改變出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等，拒不整改的，出讓人有權(quán)解除本合同，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
針對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的保障性租賃住房的轉(zhuǎn)讓，北京、上海、廣州暫無明文規(guī)定，但其他省市的規(guī)定可作參考?！段靼彩腥嗣裾k公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房應(yīng)與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項(xiàng)目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)可優(yōu)先購買?！秾幉ㄊ腥嗣裾k公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。因此，從政策導(dǎo)向來看，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的保障性租賃住房，需與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目綁定，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
因此，保障性租賃住房是否可以轉(zhuǎn)讓，應(yīng)根據(jù)出讓合同的約定來判斷。一般而言，各地均要求頒發(fā)一本產(chǎn)證，不得分證，保障性租賃住房項(xiàng)目確因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓的，需要經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)（實(shí)踐中，住建部門或者規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件是不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的前置性條件），且需滿足一定的條件，包括整體轉(zhuǎn)讓、不得變更房屋用途、受讓人對(duì)原出讓合同或劃撥決定書中的承諾予以繼受等。上海還特別強(qiáng)調(diào)了土地使用權(quán)人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等也不得變更。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的保障性租賃住房，需與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目一同轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
14. 保障性租賃住房被征收或征用如何處理？1. 對(duì)非居住存量房屋的征收按原土地用途進(jìn)行補(bǔ)償
對(duì)保障性租賃住房的征收，按照土地及房屋的性質(zhì)給予補(bǔ)償，應(yīng)無爭(zhēng)議。需要提及的是，對(duì)于非居住存量房屋的征收，各地均規(guī)定按原土地用途和取得方式進(jìn)行補(bǔ)償。即，工業(yè)用地上廠房、商辦用地上的房屋改建的租賃住房，其征收補(bǔ)償仍按照原工業(yè)用地、商辦用地等類型進(jìn)行補(bǔ)償。例如，《廣州市規(guī)劃和自然資源局 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于推進(jìn)非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知》（征求意見稿）規(guī)定，改建項(xiàng)目用作保障性租賃住房期間，因征收拆遷或者城市更新改造等需拆除的，改建項(xiàng)目按照改建前合法的房屋使用功能予以補(bǔ)償?！逗贾菔屑涌彀l(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》規(guī)定，利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進(jìn)行補(bǔ)償?！段靼彩腥嗣裾k公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》規(guī)定，利用企事業(yè)單位自有閑置非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進(jìn)行補(bǔ)償?！短旖蚴蟹蔷幼〈媪糠课莞慕楸Ｕ闲宰赓U住房的指導(dǎo)意見（試行）》規(guī)定，改建后涉及房屋征收、拆除的，按改建前的房屋用途予以補(bǔ)償。
2. 征用的程序及處理建議
新冠肺炎常態(tài)化防控期間，保障性租賃住房經(jīng)常被政府征用用作隔離用房。以上海為例，2022年4月新冠肺炎防控期間，浦東、普陀、寶山、嘉定、靜安等區(qū)均有保障性租賃住房或公租房被政府征用用于隔離用房的情況。一般而言，已經(jīng)滿租或者接近滿租的保障性租賃住房不太會(huì)被征用。但在保障性租賃住房還未啟用或者僅有少量人員入住、且疫情防控形勢(shì)嚴(yán)峻的情況下，政府有可能進(jìn)行強(qiáng)制征用。目前，對(duì)于征用的補(bǔ)償，法律僅做了原則性的規(guī)定，且因情況緊急，一般征用通知僅明確后續(xù)會(huì)進(jìn)行補(bǔ)償，不會(huì)直接確定補(bǔ)償金額。
以上海為例，按照《上海市應(yīng)對(duì)突發(fā)事件應(yīng)急征用補(bǔ)償實(shí)施辦法》，保障性租賃住房征用及補(bǔ)償?shù)某绦蛉缦拢?div style="height:15px;">
●情況緊急，無法當(dāng)場(chǎng)開具應(yīng)急征用憑證的，實(shí)施應(yīng)急征用單位可先實(shí)施征用并在2個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)
●應(yīng)急征用憑證載明應(yīng)急征用的依據(jù)、事由、被征用物資的名稱及數(shù)量、被征用單位名稱或者個(gè)人姓名、實(shí)施應(yīng)急征用單位的名稱及聯(lián)系方式等內(nèi)容
●實(shí)施應(yīng)急征用單位在物資使用完畢或者突發(fā)事件應(yīng)急處置工作結(jié)束后，及時(shí)匯總物資的使用情況，在10個(gè)工作日內(nèi)制作應(yīng)急征用物資使用情況確認(rèn)書
●應(yīng)急征用物資使用情況確認(rèn)書兼作被征用單位或者個(gè)人提出補(bǔ)償?shù)臅嫱ㄖ?div style="height:15px;">
