01
前幾天看住建部發(fā)文件征求意見，規(guī)范縣城的城市規(guī)劃，縣城新建住宅最高不超過十八層，六層雞以下住宅占比不低于75%。
我心說，住建部總算干了件好事兒。
就我的所謂專業(yè)能力和認知水準，我是反對縣城建高層住宅的。
為什么？
因為沒必要。
為什么沒必要？
這個需要展開說。
首先，高層住宅就是所謂高密度住宅，是人口特別集中地區(qū)不得已而為之的選擇。像香港，東京核心城區(qū)、紐約曼哈頓區(qū)，人口特別密集，沒辦法，建高層住宅吧。
總要讓人有住的地方吧。
但是，高層住宅對垂直交通、安全、消防、上下水、建筑強度、抗震強度、排污、地下配套等的要求特別高。
建設成本特別高，建成以后的維護成本也特別高。
再就是，居住體驗未必好。
特別是中國的國情，土地制度，住宅產(chǎn)權是銷售給個人，這個對以后的維修維護，是個很大的問題。
一般說來，按照中國現(xiàn)有的建筑標準，高層建筑的最佳居住時間也就是10年20年，10年20年后，電梯、電線、上下水都開始進入維修甚至更換的時間段，即便是有所謂的維修基金，但管理模式、使用模式都是問題。
你去看看國外的一些幾十年甚至上百年的高層住宅看看，就能感受我們的住宅未來的命運。國外的很多高層住宅好在很多是租，產(chǎn)權在開發(fā)商手里，維修維護還好處理，中國的都賣給個人了，每個人的要求不一樣。這個很麻煩。
看看現(xiàn)在的老樓加裝電梯是什么情況，就會明白未來的高層住宅會遇到什么情況。
再一點就是，現(xiàn)在的開發(fā)模式，很多開發(fā)商真的是只要能通過驗收就可以了。我不能說人家偷斤減兩，但能省則省是自然的。
而驗收里的手段，中國人的道德水準，和住宅水準是一個層次的。可以想象一下。
昨天有個新聞，重慶還是成都的一個住宅，層高1.3米，業(yè)主跪著都抬不起頭來，可以作為一個例證。
再就是，中國很多的縣城，從人口密集度來說，真的沒必要建高層。
18層以下還好，18層以上，真是沒必要。
住建部的文件里還提到，容積率控制在0.6~0.8，控制縣城道路寬度，不超過40米，廣場不超過2公頃，嚴禁建設超大廣場，推行窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)。
一句話，打造宜人空間尺度。
我覺得這些都對。
當然也不能一刀切，有些東部沿海地區(qū)的縣級市，人口密度特別大，人口總量也大，就應該適度放開，要因地制宜。
比如廣東佛山南海的獅山鎮(zhèn)，一個鎮(zhèn)的人口就是80萬，是全國人口最多的建制鎮(zhèn)，經(jīng)濟總量在全國百強鎮(zhèn)排第一，它的規(guī)劃，如果和西部幾萬幾十萬人口的小縣城比，肯定就不能一樣。
在這條新聞下面，我也看到有些反對的意見。
一些是說，地方政府又有理由賣地賣錢了。因為不讓建高層，還限制容積率，同樣的地塊，房子就建的少了，房價就會漲。
這種情況會不會出現(xiàn)，肯定會，但不可能是全國性的。只能是少數(shù)，局部。
前一陣子開兩會，有政協(xié)委員提案，合并一些人口少的縣城和建制鎮(zhèn)，為什么，幾萬人的縣城，吃財政飯的人還是那么多，真的不應該。就應該合并。
再就是，北方很多縣級城市在萎縮，人口外遷，流失。
02
前些年，我因為工作的原因，去過一些縣級市，接觸過一些縣級市的領導。說實話，大多數(shù)縣一級領導是很有見識的，但也有相當多的一些，真的是土包子。
他希望他們的縣城，都建高樓大廈，因為在他們的意識里，這就是政績，這就是現(xiàn)代化，這就是繁榮。
在我死后，哪管洪水滔天。
也有些開發(fā)商，迎合這些領導的思想，建了一些縣城級的高層住宅。坦率地說，這些住宅，10年20年后，肯定會是個麻煩。
在湖北一個叫Q江的縣級市，一個靠養(yǎng)殖小龍蝦發(fā)展經(jīng)濟的縣級市，滿大街都是拉板車掙錢，滿大街三輪車拉活的城市，建了很多的高層，我和當?shù)氐念I導吃飯，心里滿是看不上。
我們開發(fā)的一個項目，在那個時候，銷售價格其實是賠錢的，靠土地和其他公建配套補償。外出打工回鄉(xiāng)人員，是買房主力。
當然，屁股決定腦袋，換了我是當?shù)氐念I導，我可能也會像他們那樣做。我也要政績啊。
在山東菏澤，在河北張家口，在青島最落后的一個縣級市，都有這樣的情況。
03
我也算去過不少國家，見過不少風景，我最大的感觸就是，好像只有中國，最近這幾十年，基建搞得這樣風風火火。
當然，這和中國前些年落后，現(xiàn)在迎頭趕上補課有關，但似乎全世界沒有這么多的高樓。不該建高樓的地方，也建高樓。
我不能說這些樓幾十年后全都是建筑垃圾，但很多是。尤其是有幾家總部在廣東的所謂的頭部大開發(fā)商。
說多一點，30年以后，更多一點，50年以后，真的是建筑垃圾。
但偏偏這些開發(fā)商賺的盆滿缽滿，成宇宙第一開發(fā)商。
問題的關鍵是，我們根本沒必要建這樣的高層建筑。尤其是廣大的縣城，廣大的農(nóng)村。
全中國1300多個縣城，真的需要建高層住宅的，有百分之三十就說多了。當然，這是我個人的看法。
紐約那么大的城市，那么大的人口密度，高層建筑僅僅是集中在曼哈頓區(qū)。中國一個幾十萬人口的小縣城，有必要建那么多高層住宅嗎？
前些年有個說法， 叫“向東（西）五公里”，什么意思呢？就是小縣城拆遷難，于是政府主導，向東或者向西，當然也可能向南向北新畫一個片區(qū)，把政府大樓搬過去，把政府機構搬過去，把學校醫(yī)院搬過去，于是，一個嶄新的新城區(qū)出現(xiàn)了，至于老城區(qū)，再說吧。
應該是06年的時候，，我去山東濱州看看新城區(qū)，大街寬闊，人煙稀少。站在大街上，測人流，半個小時過去，只有幾輛車經(jīng)過，當時很是感慨。
當然，那是十幾年前，我們不能用當時的眼光看現(xiàn)在。很多年過去了，不知道現(xiàn)在是什么情況了。
04
這些年，我們一直在提城市化。最近，開始提城鎮(zhèn)化，這應該是對以前政策的一種修正。
城市化和城鎮(zhèn)化的區(qū)別是什么？
城市化與城鎮(zhèn)化指的是同一含義，在國際上通行稱為“urbanization”，指的是隨著一個國家或地區(qū)社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學技術的進步以及產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉移，第二、第三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加、規(guī)模擴大的一種歷史進程。
在我國的語境里，這兩個詞的區(qū)別在于自由度，城市化允許農(nóng)村居民自由遷徙到自己想要工作居住的城市，城鎮(zhèn)化要求農(nóng)村居民就近城市化，推廣小城鎮(zhèn)。
在當前的政策解讀里，城市化是指中心城市的鋪張、虹吸。而城鎮(zhèn)化是以大中城市為中心,小城市小城鎮(zhèn)為副中心,不求所有人口集中在大中型城市。
城市化從來都沒有成為中央的具體"政策"，既是因為傳統(tǒng)執(zhí)政理念(離土不離鄉(xiāng))的延續(xù)，也是因為本身就是不現(xiàn)實的空想。北京、 深圳 、上海過去幾十年一直在強調(diào)控制和減少人口。
有人說，城鎮(zhèn)化代表著上面在以前的執(zhí)念(把農(nóng)民鎖在土地上)和承認社會發(fā)展的自然規(guī)律之間的折中。
我的理解還是在核心大城市周邊，依托產(chǎn)業(yè)配套，形成衛(wèi)星城市衛(wèi)星鎮(zhèn)，形成城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)與農(nóng)村的資源、人口互動。而不僅僅是大城市對周邊地帶形成虹吸現(xiàn)象，造成環(huán)xx貧困帶。
否則，以中國的人口總量和密集度，一旦形成超大城市，大城市病會讓人生活很不舒服。
比如北京的攤大餅的城市發(fā)展模式，造成的問題就是交通堵塞，最簡單的一個例子是通勤時間。有個數(shù)據(jù)說，北上廣深通勤時間普遍超90分鐘。北京最長，97分鐘。
注意是單程。
如果雙城的話，就意味著你一天里有至少3個小時在路上。偶爾三四個小時還行，如果天天這樣，你試試！
至于住在燕郊在國貿(mào)上班的人的遭遇，很多做過北漂的人都有感觸。所謂的早出晚歸，披星戴月，其實是生活常態(tài)。
有個數(shù)據(jù)說，美國各城市單程通勤時間是最長的34.7分鐘，最短的是20.3分鐘，平均是26.6分鐘。
一味地發(fā)展大城市，甚至是超大城市，最后造成的后果是很難挽回的。
畢竟，中國人太多了。
有很多人迷信一個數(shù)據(jù)，說中國城市化人口還很低，還需要進一步加快城市化步伐。
這里有個前提，是戶籍人口。
世界上有幾個國家還有戶籍的？
深圳的人口和深圳的戶籍人口，兩個數(shù)據(jù)差別之大，令人驚嘆，但深圳養(yǎng)活了多少人？問題的關鍵在于，很多沒有戶籍的人，是無法享受正常戶籍人口應該享有的發(fā)展和生活權利的。
同樣，北京、上海等等城市都存在這個問題。
05
昨天有個數(shù)據(jù)，說福布斯財富榜最新榜單，北京是全世界億萬富豪最多的城市，超過紐約，100個。
但我如果問你，你能想起來北京生產(chǎn)過什么著名的產(chǎn)品，你能說出來嗎？
估計你想半天，最后可能想起來北京二鍋頭是北京產(chǎn)的。
但北京偏偏占有了世界上最多的財富。為什么？你能一句話說清楚為什么嗎？
估計很難。
這是中國的特色。也是理解中國城市化城鎮(zhèn)化的關鍵。
中國所有的社會問題，比如住房，教育、醫(yī)療、就業(yè)，甚至生老病死，最后找到根子上，可能都和現(xiàn)行的土地制度、戶口制度、計劃生育等政策有關。
這些話，都不能展開講。一展開講，可能就會犯錯誤。
即便我現(xiàn)在在這里閑彈，也是繞著彎子說話。
06
前不久有個數(shù)據(jù)，中國北方省份還是城市，GDP總量排前十的，只剩下一個北京了。
從經(jīng)濟體量來看，在19大國家級城市群中，長三角、珠三角、京津冀城市群的經(jīng)濟發(fā)展最為活躍。這三大城市群包含48個，以全國5%的土地面積吸納了約24的人口，貢獻了近四成的經(jīng)濟總量。
不難發(fā)現(xiàn)，長三角的城市層級結構最為合理，加上新晉的合肥、南通，已有8城躋身GDP萬億俱樂部，逐步形成以上海為核心帶動，構建南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波五大都市圈的良性格局。
相比而言，京津冀城市群起步晚，周邊城市基礎實力不夠，因此呈現(xiàn)明顯的兩極分化特征。從GDP總量來看，北京2020年GDP超3.6萬億，天津超1.4萬億，而其余城市均低于8000億。
珠三角則以深圳、廣州“雙子星”帶動輻射其他城市。2020年，珠三角9城GDP均超過2000億，僅肇慶未進入百強榜。肇慶的GDP總量在全國排名第122，相較2019年上升2個名次。
值得注意的是，雖然從常住人口總量、GDP總量上看，長三角與珠三角并非同一量級，但是在2019年，兩大城市群的常住人口增量都在150萬左右，各大城市均出現(xiàn)正增長。從增長比例來看，珠三角無疑更吸引人口流入。
也是前不久，看到過一個數(shù)據(jù)，最近這幾年流入廣東的新廣東人，有四大來源地：湖南第一，廣西第二，河南第三，湖北第四。特別是河南，有300萬人口流入廣東。
其實，很多人有印象，河南人在北京也很多，在上海也很多。
有時候琢磨這些數(shù)據(jù)，也很好玩。但有些結論，你不能說。說了得罪人。
07
幾年前，我服務的一家企業(yè)，總部在江蘇南通長江邊上的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)上。
很多從大城市挖過來的高管不樂意待在那里。因為確實閉塞。特別很多高管都是高薪通過獵頭挖過來的。從北上廣深一下子到了一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，很多人不習慣。
老板安慰大家說，你到德國看看去，很多世界知名的企業(yè)，都是在德國的一個小鎮(zhèn)上。
他說的對，確實是。比如大名鼎鼎的貝塔斯曼集團，總部一直設在一個名為居特斯洛的小鎮(zhèn)。全球化工巨頭“巴斯夫”的總部，在路德維希港，大眾、奧迪、歐寶的總部，分別在世人不熟悉的沃爾斯堡、因戈爾施塔特和呂瑟爾斯海姆。德國排名前100名的大企業(yè)，只有3個將總部放在首都柏林。
有數(shù)據(jù)說，目前，德國城鎮(zhèn)人口占總人口約96%，七成城鎮(zhèn)人口，生活在2000～10000人的小型城鎮(zhèn)里。
當然有個前提，德國總人口才8000多萬，但國土面積才35萬平方公里。
回到昨天的話題，如果中國人都能過上歐美人那樣的生活，不說十四億人，只有一半的中國人過上歐美人的生活水準，那對資源的消耗就是一個令人吃驚的數(shù)據(jù)。
又回到那個問題：中國人為什么不能過上那樣的日子呢？
答案還是，中國人太多了。
太多了就不能過上好日子嗎？
能！需要時間，而且需要讓世界接受這個事實，太不容易了。
昨天看到人口學者易富賢的一個觀點，他認為從人口增長上來說，中國也許永遠都無法超越大洋彼岸的那個國家。因為國家之間的競爭是人口的競爭，而中國現(xiàn)在已經(jīng)開始人口增長放緩。也就是說，在人口增長上，我們不能和人家競爭。畢竟，經(jīng)濟增長的最重要的要素是消費。
他的說法未必對，但放眼國內(nèi)，凡是經(jīng)濟高速增長的區(qū)域，都是人口依然在增長的區(qū)域，或者人口流入大的區(qū)域。反之，都是經(jīng)濟衰落的區(qū)域。
像珠三角、長三角、西南的區(qū)域中心成都，都是正向的例子。反向的例子，就不舉了吧？
08
