最近，全球央行大放水，很多人都陷入了擔憂，手握數(shù)十萬資金，如何是好？
買股票？10個有9個是韭菜。存進銀行？又跑不贏通脹。
其實，對普通人來說，核心城市的房產(chǎn)仍是較好的蓄水池。
不過，有一群人，沒房票，或資金有限，便把目光投向了公寓。
剛好，房產(chǎn)君實踩了中洲公館，我們通過這個樓盤給大家展示一下，公寓是否值得買。
| 中洲公館
1.區(qū)位
生活氛圍濃厚，城市界面老舊
中洲公館，位于番禺市橋北橋路，距離3號線市橋站約2公里，需公交接駁，與禺山大道西公交車站相隔約500米，有多路公交經(jīng)過，交通還算方便。
番禺市橋在售新盤極少，中洲公館5公里范圍內(nèi)更是無在售新盤，所以該盤雖為公寓屬性，但也有一定關注度。
配套方面，項目地處老城，吃喝玩樂等設施完善，走路10分鐘范圍內(nèi)食肆、小商店遍布，10分鐘車程內(nèi)分布有西麗廣場、體育公園、市橋醫(yī)院等，生活氛圍濃厚。
| 中洲公館區(qū)位圖
不過，也正因為樓盤地處老城，周邊建筑老舊，道路狹窄，紅綠燈多，城市界面一般。
總體來說，中洲公館作為市橋項目，除了周邊城市界面老舊，其它方面并無大的缺陷。
| 項目周邊環(huán)境，較老舊
2.產(chǎn)品
42平LOFT，可做成2房，或雙鑰匙
中洲公館體量不大，只有一棟，共21樓，以5梯35戶為主，全部為4.5米層高的LOFT，共600多套單位，余貨不到200套，為現(xiàn)樓銷售。
根據(jù)規(guī)劃，一樓為商鋪，二樓做培訓機構(gòu)，三樓架空，售賣的公寓產(chǎn)品從4樓開始。
相較于一般的公寓項目，中洲公館有四點優(yōu)勢：
其一，公寓前面是一個大型停車場，場地開闊，可作為買家散步、運動的場所。
| 項目前面的停車場，非常開闊
其二，樓棟后面帶有一個小面積花園，也可以用來娛樂、休閑，這在擁擠的老城區(qū)來說，空間感不錯。
| 項目自帶的小花園
其三，中洲公館中間樓體是空心筒設計，將南北片區(qū)分隔開，空間較敞亮。
其四，小區(qū)規(guī)劃了一個幼兒園和會所，方便買家的孩子上學和休閑娛樂。
需要提醒的是，雖然該項目做了改進，但公寓固有的缺陷也仍然存在，比如復式層高較矮、梯戶比過高、窗戶少，空間局促等。
| 玻璃建筑，為日后幼兒園所在地
產(chǎn)品方面，主要有建面約42平、76平兩種戶型，其中76平戶型每層樓只有4套，而且由于有L型走廊贈送優(yōu)勢，銷量較好，銷售表示目前僅剩1套，并且不設板房，所以我們只看到42平板房。
42平戶型做了兩種板房效果。
| 戶型圖
其中一種為傳統(tǒng)兩房設置，一樓為客廳、廚房、衛(wèi)生間，二樓中間以玻璃墻相隔，打造成兩個房間，功能齊全。
| 一樓客廳
| 一樓廚房區(qū)域
| 一樓衛(wèi)生間
| 二樓房間1
| 二樓房間2
另一種是雙鑰匙戶型，一樓和二樓獨立分開，每一層空間也是功能完備，廚房、客廳、房間、洗手間，應有盡有。
雙鑰匙戶型，相對來說就更加緊湊，基本將每一寸空間都利用到了極致。
| 42平雙鑰匙戶型
| 42平雙鑰匙戶型
| 42平雙鑰匙戶型
從空間感看，以單層面積計算，使用率達7成以上，水平正常，過道、樓梯間也算寬敞，不會太局促。
景觀方面，項目周邊舊樓密布，無論是南向，還是北向單位，打開窗戶看到的基本都是舊樓，觀感較差。
| 項目周邊舊樓密布
3.價格
毛坯均價2.1萬/平，42平總價約86萬
項目毛坯交付，現(xiàn)有85折等優(yōu)惠，折后均價2.1萬/平，以10樓一套42平單位計算，總價約86萬，五成首付43萬，利率為5.8%，10年月供4700元。
具體來看，同等面積的單位，南向單位比北向單位，總價高1.5萬左右，樓層每高一層，總價就高2萬左右。
這個價格水平如何？由于周邊沒有公寓項目，我們來對比看看住宅產(chǎn)品。
安居客顯示，市橋5月二手均價22031元/平，只比中洲公館貴了約1000元/平，幅度較小，不過，需要指出的是，這些二手房樓齡長，整體拉低了均價。
其中，西城花園，33年樓齡，均價15424元/平；豪景大廈，22年樓齡，均價16721元/平；光輝大廈，樓齡24年，均價17383元/平。
再看整個番禺新房均價，為28993元/平 ，中洲公館作為公寓項目，價格占到區(qū)域住宅均價的72%，并不算低。
4.公寓能不能買？
六大靈魂拷問
分析了這么多，問題來了，中洲公館作為公寓項目，值得買嗎？不妨看看房產(chǎn)君的5個觀點。
其一，公寓價格雖然較低，但在現(xiàn)有階段下，不僅不能與落戶、孩子讀公立學校等權(quán)益掛鉤，而且公寓不涉及民生，40年產(chǎn)權(quán)后能否續(xù)期，也存不確定性。
其二，對于購買公寓，用來自用的群體，也分兩種情況：
如要提高使用率，將層高4.5米的公寓打造成復式，那每一層的層高約1.9米，身高1.6米的房產(chǎn)君，伸伸手就能夠到屋頂，你覺得真要自用，壓抑嗎？
| 42平雙鑰匙戶型
如果為了提高舒適性，可做成一層，或客廳打造為中空挑高，那公寓的弊端是否就能解除？
并沒有，公寓做不到廳出陽臺，而且排布如學生宿舍般，單位間相互粘連，只能做到一面有窗戶，空間不舒展，體驗不佳。
| 公寓排布如學生宿舍
其三，公寓大多用于出租，人群復雜，素質(zhì)不一，也沒有小區(qū)親切熟悉的鄰里氛圍。
其四，如果公寓買來投資，那就要考慮回本，以及租賃市場等問題。
中洲公館周邊的龍湖冠寓，43平雙鑰匙月租金約3340元（暫時查不到43平復式兩房的月租金），以較高出租率9成計算，一年租金收入約3.6萬。
中洲公館42平戶型，總價86萬，首付5成43萬，貸款43萬，利率5.8%，利息約為14萬，另外房屋為毛坯交付，裝修費用約8萬，成本共計108萬。
也就是說，中洲公館出租回報率約為3.3%，約30年才能回本，而公寓產(chǎn)權(quán)僅40年。
| 來源：鏈家
并且，從出租市場看，中洲公館地處老城區(qū)，產(chǎn)業(yè)較少，需接駁才能到地鐵口，無交通優(yōu)勢，租賃需求較局限。
其五，如果你想說，租金不回本也不要緊，畢竟住宅租金回報率更低，整體約為1.6%，買房主要博升值。
不好意思，公寓與住宅不一樣，即便周邊有利好，對公寓升值拉動也有限，公寓漲幅遠遠跑輸住宅。
| 公寓示意圖
以番禺萬達廣場為例，2016年有單位成交價為16047元/平，如今為19489元/平，3年才漲了3442元/平，同期的萬科歐泊住宅，從約1.6萬/平，漲至4萬/平。
公寓與住宅產(chǎn)品的漲幅一見高下。
| 來源：房天下
別忘了，萬達廣場還地處萬博商圈，番禺最有前景的地方，商圈、寫字樓環(huán)繞。至于其他區(qū)位一般的公寓，是漲是跌就不好說了。
其六，公寓交易稅費高，并且產(chǎn)權(quán)年限只有40年，二手市場交易困難，此前就有粉絲跟房產(chǎn)君哭訴，公寓虧本放盤兩年，都沒人要。
好了，文章看完，你還想買公寓嗎？理由是啥？歡迎留言討論。
