引言：
建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的最后環(huán)節(jié)，建設(shè)工程只有辦理了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，才符合法定的交付條件，得以辦理產(chǎn)權(quán)證。而工程竣工驗(yàn)收備案的條件和程序，都以工程完工、承包人（施工單位）配合發(fā)包人（建設(shè)單位）進(jìn)行竣工驗(yàn)收為前提。實(shí)踐中，很多情況是承包人與發(fā)包人之間存在糾紛，承包人拒不配合發(fā)包人進(jìn)行竣工驗(yàn)收，發(fā)包人無法辦理竣工驗(yàn)收備案。進(jìn)而，發(fā)包人無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。為此，筆者不揣淺陋，就近期處理的相關(guān)案件分析整理總結(jié)成文，以見教于大方。
一、“竣工驗(yàn)收”與“竣工驗(yàn)收備案”的區(qū)分
（一）竣工驗(yàn)收概述
竣工驗(yàn)收是發(fā)包人收到承包人竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告后，組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位，依照國家有關(guān)法律、法規(guī)及工程建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，對(duì)工程是否符合設(shè)計(jì)文件的要求和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行檢驗(yàn)，并評(píng)價(jià)工程是否驗(yàn)收合格的過程。
《民法典》第799條規(guī)定，“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄督ㄖā返?1條亦規(guī)定，“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！币虼耍ㄔO(shè)工程竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)全過程的最后一道程序，是對(duì)工程質(zhì)量實(shí)行控制的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是發(fā)包人支付工程余款的前提條件。
關(guān)于竣工驗(yàn)收的條件和程序，必須符合法定條件方可進(jìn)行。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書?！钡?9條規(guī)定：“施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對(duì)建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)應(yīng)當(dāng)有書面記錄和專人簽字；未經(jīng)檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的，不得使用?！?/span>
施工合同中承包人的主要義務(wù)就是按照上述法定要求及合同約定向發(fā)包人交付合格的建設(shè)工程產(chǎn)品，從上述規(guī)定來看，主要交付：（1）建設(shè)工程本身，即工程在驗(yàn)收合格后將所有的人員、機(jī)械、設(shè)備、材料等撤出施工現(xiàn)場(chǎng)，移交給發(fā)包人；（2）與建設(shè)工程有關(guān)的檔案和技術(shù)資料。
綜上，以上就是建筑行業(yè)通常所說的“五方參與”的竣工驗(yàn)收：即建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位根據(jù)國家頒發(fā)的驗(yàn)收規(guī)范和合同約定進(jìn)行檢查、評(píng)定活動(dòng)，也是《民法典》《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)規(guī)定的工程交付使用條件，作為施工單位，有義務(wù)配合進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
（二）竣工驗(yàn)收備案概述
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收?！痹摋l例第49條是竣工驗(yàn)收備案制度的依據(jù)。同時(shí)住建部2013年頒布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》第9條也作了相應(yīng)的規(guī)定。
因此，竣工驗(yàn)收備案是建設(shè)單位在建設(shè)工程驗(yàn)收合格后，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門等出具認(rèn)可的文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門進(jìn)行備案的行為。
根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第4條、43條規(guī)定，國家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度，而竣工驗(yàn)收備案是該制度的重要組成部分。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于取消第二批行政審批項(xiàng)目和改變一批行政審批項(xiàng)目管理方式的決定》（國發(fā)〔2003〕5號(hào)）規(guī)定，房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程“竣工驗(yàn)收核準(zhǔn)”改為“告知性備案”。
（三）關(guān)于竣工驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收備案的區(qū)別與聯(lián)系
如上所述，竣工驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收備案是兩種不同的法律概念。
首先，竣工驗(yàn)收合格是工程交付的法定條件。工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。對(duì)于施工方而言，竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志之一就是取得“五方主體”（建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位）蓋章確認(rèn)的驗(yàn)收記錄表或合格表。
其次，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是一種程序性的管理制度?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定明確表達(dá)了如下含義：（1）備案是告知性的，無需行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、回復(fù)；（2）“自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)備案”表明了，備案是在竣工驗(yàn)收后，所以備案與否不會(huì)影響工程竣工驗(yàn)收合格的法律效力。
另外，行政主管部門只有收訖的權(quán)利。行政管理權(quán)力必須由法律授予，行政機(jī)關(guān)不得自行創(chuàng)設(shè)，是行政法的基本原則?！斗课萁ㄖ褪姓A(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第6條規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖?！比绻ㄔO(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案資料不齊全，行政機(jī)關(guān)可以要求補(bǔ)正，而不能因資料不齊全等問題來否定工程竣工驗(yàn)收合格的效力。
綜上，工程竣工驗(yàn)收是由施工單位完工后啟動(dòng)，向建設(shè)單位提交竣工報(bào)告即完工報(bào)告，參與驗(yàn)收的各方對(duì)竣工驗(yàn)收達(dá)成一致意見的行為?？⒐を?yàn)收是各主體基于自主行為對(duì)施工單位是否全面履行合同義務(wù)、工程質(zhì)量是否合格的一種確認(rèn)，實(shí)際上，是具備民事法律行為的性質(zhì)，效力及于各方。而竣工驗(yàn)收備案，是建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格后向備案機(jī)關(guān)提交有關(guān)文件予以備案，以供查考的行為，是建設(shè)行政主管部門對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理的制度安排之一。
二、竣工驗(yàn)收備案的條件及性質(zhì)
（一）竣工驗(yàn)收備案的條件
《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法（2009修正）》第5條規(guī)定，“建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件；（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。”
從上述條款可以看出，竣工驗(yàn)收備案所需要的資料，有的是施工單位提供的，比如工程質(zhì)量保修書、竣工資料；有的是建設(shè)單位與施工單位及其他各方共同編制的，如竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；有的是相關(guān)主管部門出具并由建設(shè)單位提交的，如規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的許可或證明文件。
在竣工驗(yàn)收備案中，主體責(zé)任在于建設(shè)單位，但仍需要施工單位配合?！睹穹ǖ洹返?09條第2款規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！保浜峡⒐を?yàn)收備案是施工單位的法定協(xié)作義務(wù)，施工單位應(yīng)當(dāng)誠信履行。在最高院（2018）最高法民申279號(hào)中，最高院認(rèn)為“由施工單位協(xié)助辦理涉案工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收備案的相關(guān)手續(xù)，是客觀需要，也是誠實(shí)信用原則的必然要求”。
司法實(shí)務(wù)中，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位拖欠工程款或其他原因，施工單位因而不配合辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，對(duì)此，法律并未規(guī)定施工單位不予配合的行政法律責(zé)任，只規(guī)定了施工單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事法律責(zé)任。對(duì)于該問題，詳見下文具體闡述。
（二）竣工驗(yàn)收備案的性質(zhì)
關(guān)于竣工驗(yàn)收備案的性質(zhì)，在司法實(shí)務(wù)中，主要存在兩種觀點(diǎn)。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)建筑工程的竣工驗(yàn)收備案，已由“審查性備案”調(diào)整為“告知性備案”，備案只是行政機(jī)關(guān)對(duì)建筑工程竣工驗(yàn)收的一種程序上的管理，是內(nèi)部管理行為。根據(jù)目前的法律規(guī)定，備案機(jī)關(guān)不直接參加工程質(zhì)量驗(yàn)收，只要滿足竣工驗(yàn)收備案管理辦法規(guī)定的條件，即應(yīng)予備案。[1]
【相關(guān)司法判例】
（1）廣東省高院在（2019）粵行終1517號(hào)案中認(rèn)為，“竣工驗(yàn)收備案，是建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收后向相關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)送國家規(guī)定竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)文件，接受監(jiān)督檢查并取得備案機(jī)關(guān)收訖確認(rèn)的行為，是行政主管機(jī)關(guān)為監(jiān)管需要而收集工程建設(shè)相關(guān)情況的登記備查行為，屬于告知性備案行為，未對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響，不屬于行政訴訟的受案范圍?！?/span>
（2）北京市一中院在(2017)京01行終441號(hào)案中認(rèn)為，“竣工驗(yàn)收備案是行政主管機(jī)關(guān)為監(jiān)管需要而收集工程建設(shè)相關(guān)情況的登記備查行為，竣工驗(yàn)收是否合格并不以備案為生效要件，備案行為對(duì)公民、法人或者其他組織的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響?！?/span>
（3）江蘇省徐州市中院在（2021）蘇03行終125號(hào)案中認(rèn)為，“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是備案機(jī)關(guān)經(jīng)對(duì)建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收相關(guān)文件資料驗(yàn)證齊全后，在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖的一種登記備查行為，竣工驗(yàn)收是否合格并不以備案為生效要件，該行為對(duì)公民、法人或者其他組織的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。”
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)行政主管部門對(duì)竣工驗(yàn)收備案的行為符合行政行為的構(gòu)成要件，屬于法院行政訴訟受案范圍。主要理由是，驗(yàn)收備案是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的工程質(zhì)量監(jiān)督管理的最終環(huán)節(jié)，不僅具有程序性，更具有實(shí)質(zhì)性。具體為，（1）驗(yàn)收備案管理監(jiān)督的對(duì)象是全面的，不僅包括建設(shè)各方責(zé)任主體，也包括具體實(shí)施監(jiān)督的機(jī)構(gòu)；（2）驗(yàn)收備案監(jiān)督的內(nèi)容是全方位的，它對(duì)建設(shè)單位報(bào)送的所有文件和監(jiān)督機(jī)構(gòu)提交的質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告內(nèi)容都享有監(jiān)督權(quán)；（3）驗(yàn)收備案管理行為具有行政確認(rèn)性。[2]
【相關(guān)司法判例】
（1）在2016年最高人民法院發(fā)布第12批指導(dǎo)性案例之案例五十九中，該案審理法院山東省濟(jì)南中院認(rèn)為，“建設(shè)工程消防驗(yàn)收備案結(jié)果通知含有消防竣工驗(yàn)收是否合格的評(píng)定，具有行政確認(rèn)的性質(zhì)，當(dāng)事人對(duì)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)的消防驗(yàn)收備案結(jié)果通知行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以受理?！?/span>
（2）浙江省臺(tái)州中院在（2015）浙臺(tái)行終字第65號(hào)案中認(rèn)為，“建設(shè)行政主管部門在竣工驗(yàn)收備案行為中，除了接受建設(shè)單位向其報(bào)送的房屋竣工驗(yàn)收相關(guān)資料外，還要對(duì)備案資料進(jìn)行審查。在審查過程中，如果發(fā)現(xiàn)違法情形將責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。該竣工驗(yàn)收備案行為是建設(shè)行政主管部門對(duì)建設(shè)工程履行監(jiān)督和管理法定職責(zé)所作出的行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者的權(quán)利義務(wù)會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。備案機(jī)關(guān)的行為系具體行政行為，相對(duì)人有權(quán)提起行政訴訟。”
三、承包人不配合辦理竣工驗(yàn)收備案的處理
如上所述，組織竣工驗(yàn)收備案系建設(shè)單位的法定義務(wù)，施工單位主要為協(xié)作義務(wù)。現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)單位未履行竣工驗(yàn)收備案義務(wù)的行政法律責(zé)任，并未明確或規(guī)定施工方不配合竣工驗(yàn)收備案如何處理及法律責(zé)任。這或許源于立法者認(rèn)為施工單位較建設(shè)單位屬于弱勢(shì)一方，故未規(guī)定承包人不配合辦理竣工驗(yàn)收備案該如何處理。因此，這不能不說是當(dāng)前制度設(shè)計(jì)上的缺陷。
對(duì)于該種情況，最高院相關(guān)司法判例明確了建設(shè)單位可以向施工單位主張民事責(zé)任，如在（2015）民一終字第269號(hào)案中明確“即使建設(shè)單位未按照施工合同約定支付工程款，施工單位仍應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助義務(wù)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和建設(shè)行政主管部門的要求，配合發(fā)包方完成竣工綜合驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收備案的相關(guān)手續(xù)”；在（2020）最高法民申3463號(hào)認(rèn)為，“施工方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，按照便于發(fā)包方辦理案涉工程竣工驗(yàn)收備案的要求提供相關(guān)工程施工資料。以未收到款項(xiàng)為由主張配合發(fā)包方辦理竣工驗(yàn)收備案的條件不成就，沒有事實(shí)依據(jù)，施工方相關(guān)申請(qǐng)理由不能成立?！保辉冢?018）最高法民終207號(hào)案中認(rèn)為，“案涉工程竣工綜合驗(yàn)收后，因施工單位不履行協(xié)助義務(wù)，拒絕配合建設(shè)單位完成竣工綜合驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收備案的相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致案涉工程無法及時(shí)為購房戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，相關(guān)損失應(yīng)由施工單位承擔(dān)”。
即便通過生效判決確定了施工單位應(yīng)當(dāng)配合建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，但在執(zhí)行上仍然存在障礙。比如，施工單位不再實(shí)際經(jīng)營，工程資料遺失等，無法辦理結(jié)算，抑或施工單位干脆拒絕配合辦理……執(zhí)行起來仍然困難重重。因此，單純地通過訴訟方式難以實(shí)現(xiàn)訴訟目的。對(duì)此，筆者通過代理的相關(guān)司法案件，以及與不少建設(shè)主管部門（如廣東、遼寧、山東、云南等地的住建部門）溝通，并檢索相關(guān)司法判例，可以從以下幾個(gè)方面預(yù)防或者解決該問題。
（一）在施工合同約定將辦理竣工驗(yàn)收備案作為支付尾款的前提
施工包合同通常會(huì)約定根據(jù)施工進(jìn)度來支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款，待辦理竣工驗(yàn)收備案時(shí)尚未支付的工程款往往已剩無幾，如在合同約定施工單位的配合義務(wù)，建設(shè)單位此時(shí)以不支付工程款對(duì)抗施工單位收效甚微，且面臨承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建設(shè)單位應(yīng)在承包合同中調(diào)整付款進(jìn)度，約定較大比例的工程尾款待建設(shè)單位取得竣工備案后再支付。
同時(shí)，在合同中還應(yīng)約定施工單位不配合辦理竣工備案的具體行為，以工程款總額為基數(shù)，約定較高比例的違約金，可以在一定程度上防止施工單位無理增加工程款。
除上述約定外，在施工合同中還可以約定因施工單位不配合辦理竣工備案導(dǎo)致建設(shè)單位對(duì)第三人承擔(dān)違約責(zé)任的，建設(shè)單位有權(quán)向施工單位追索。
（二）申請(qǐng)建設(shè)行政主管部門將施工單位列入“黑名單”，暫停其參加工程投標(biāo)和承接新的工程任務(wù)措施
建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建筑市場(chǎng)秩序的維護(hù)，如果施工單位一味無理取鬧或者拒不配合建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證，房地產(chǎn)項(xiàng)目無法及時(shí)交付損害業(yè)主合法權(quán)利的，主管部門可以將施工單位列入當(dāng)?shù)亍昂诿麊巍?，?duì)其采取暫停其參加工程投標(biāo)和承接新的工程任務(wù)措施，以此迫使承包人本著妥善處理問題的原則，與建設(shè)單位公平、公正地談判。
比如，山東青島萊西市城鄉(xiāng)建設(shè)局于2017年8月18日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)<建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案糾紛處理工作程序>的通知》第4條規(guī)定，“建設(shè)單位和施工單位應(yīng)把維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定作為企業(yè)自身責(zé)任和義務(wù)，嚴(yán)格履行合同條款。因調(diào)解無效引發(fā)影響社會(huì)穩(wěn)定的群體事件，市城建局將依據(jù)法院判決或仲裁裁決，將建設(shè)單位、施工單位的不良行為記錄在建設(shè)網(wǎng)上公示并記入誠信手冊(cè)”。據(jù)此，施工單位拒不提交有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，住建部門可以將施工單位的該行為記錄在建設(shè)網(wǎng)上公示并記入誠信手冊(cè)。
?？谑凶〗ň钟?021年7月7日發(fā)布的《海口市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收糾紛處理辦法（征求意見稿）》第14條第2款規(guī)定，“施工單位未配合建設(shè)單位進(jìn)行各項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的，主管部門應(yīng)當(dāng)依照《海南省建筑市場(chǎng)誠信評(píng)價(jià)管理辦法(試行)》的規(guī)定，將施工單位的不履行義務(wù)的不良行為信息依法錄入海南省建筑工程全過程監(jiān)管信息平臺(tái)。符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)列入誠信黑名單”。
（三）由建設(shè)單位委托鑒定機(jī)構(gòu)出具安全性鑒定報(bào)告，代替竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告辦理竣工驗(yàn)收備案
廣東省東莞市建設(shè)局2008年的《東莞市建設(shè)局關(guān)于工程竣工驗(yàn)收備案糾紛的處理辦法》，其中開篇即寫明出臺(tái)該文件的目的：“目前，因建設(shè)方與施工單位對(duì)合同工程價(jià)款和結(jié)算等糾紛，引起施工單位不交竣工驗(yàn)收資料、建設(shè)方遲遲不與施工單位結(jié)算，導(dǎo)致工程不能組織竣工驗(yàn)收或辦理竣工驗(yàn)收備案，無法辦理房產(chǎn)證，房地產(chǎn)項(xiàng)目將直接損害小業(yè)主的合法權(quán)益，引發(fā)造成社會(huì)不穩(wěn)定的事件。”該辦法第三條規(guī)定，“對(duì)因甲乙雙方爭(zhēng)議造成不能辦理竣工驗(yàn)收備案的，采取以下辦法處理：（一）由建設(shè)方提交擔(dān)保金額為有爭(zhēng)議部分造價(jià)的以施工方為受益人的支付擔(dān)保（銀行不可撤銷保函），保函有效期至雙方糾紛處理完畢，并簽訂解除擔(dān)保手續(xù)，或法院判決執(zhí)行完畢。保函由調(diào)解機(jī)構(gòu)收存。（二）調(diào)解機(jī)構(gòu)收到保函后5日內(nèi)，施工方必須提交全部竣工驗(yàn)收資料，并配合建設(shè)方完成工程竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案。對(duì)無爭(zhēng)議部分結(jié)算，建設(shè)方必須在竣工驗(yàn)收備案前支付給施工方。（三）施工方拒不提交有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，建設(shè)方可以委托有司法鑒定資格的鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋建筑安全性鑒定報(bào)告。以安全性鑒定報(bào)告代替竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告辦理竣工驗(yàn)收備案?！?/span>
東莞市的上述規(guī)定非常值得參考，在施工單位不配合進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位可以向法院起訴請(qǐng)求判決相關(guān)參建單位履行竣工驗(yàn)收義務(wù)。如果工程并沒有進(jìn)行實(shí)際驗(yàn)收，應(yīng)允許建設(shè)單位請(qǐng)有資質(zhì)的質(zhì)量鑒定單位對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量鑒定，如果質(zhì)量合格的，應(yīng)以此為據(jù)并隨同判決報(bào)建設(shè)主管部門備案。如果僅僅是不配合簽署意見，應(yīng)允許建設(shè)單位以判決文書作為資料申請(qǐng)備案?，F(xiàn)實(shí)中建設(shè)主管部門，以施工單位或者其他參建單位沒有蓋章為由而簡(jiǎn)單的拒絕辦理竣工備案手續(xù)，其實(shí)是一種機(jī)械的行政不作為。
對(duì)于東莞市的上述規(guī)定，在不少地區(qū)亦在實(shí)務(wù)過程中采取了該種做法：
1.2018年9月15日，山東濰坊坊子區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案糾紛處理工作程序>的通知》，規(guī)定了“建設(shè)單位可以委托有司法鑒定資格的鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋建筑安全性鑒定報(bào)告。在安全鑒定合格，項(xiàng)目符合規(guī)劃，并通過消防、環(huán)保等專項(xiàng)驗(yàn)收的情況下，由住建部門出具房屋竣工驗(yàn)收情況證明。”
2.2017年8月18日，山東青島萊西市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案糾紛處理工作程序>的通知》，規(guī)定了“施工單位拒不提交有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，建設(shè)單位可以委托有司法鑒定資格的鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋建筑安全性鑒定報(bào)告。在安全鑒定合格,項(xiàng)目符合規(guī)劃，并通過消防、環(huán)保等專項(xiàng)驗(yàn)收的情況下，由城建局出具房屋竣工驗(yàn)收情況證明?！?/span>
3.2019年12月，大連市莊河市《關(guān)于解決我市建設(shè)領(lǐng)域群眾“辦證難”共性問題的工作方案》載明：……二、明確目標(biāo)，按期完成：在2019年12月末前全部解決我市建設(shè)領(lǐng)域群眾“辦證難”問題?！⒁咽凵唐贩坎荒苻k理產(chǎn)權(quán)小區(qū)以及歷史遺留問題小區(qū)解決方案。（十三）港灣新城小區(qū)（一期）1.由昌盛街道委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)該小區(qū)進(jìn)行工程質(zhì)量鑒定，并出具《房屋安全性鑒定報(bào)告》。2.由昌盛街道委托消防安全評(píng)估機(jī)構(gòu)和消防設(shè)施安全檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具相關(guān)報(bào)告，以評(píng)估和檢測(cè)合格意見代替消防竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。[3]
4.2018年4月13日，江西省上饒縣建設(shè)局、上饒縣國土資源局、上饒縣房地產(chǎn)管理局印發(fā)《書香名苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要》的通知，會(huì)議指出為化解矛盾、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，施工單位拒不提交有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，建設(shè)單位可以委托有司法鑒定資格的鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋建筑安全性鑒定報(bào)告。建設(shè)主管部門根據(jù)司法鑒定報(bào)告同意竣工驗(yàn)收備案。[4]
據(jù)此，雖無明確法律規(guī)定對(duì)施工單位拒不配合辦理竣工驗(yàn)收備案作如何處理，但結(jié)合目前各地政策性文件，可以看出以“安全性鑒定報(bào)告”代替“竣工驗(yàn)收備案手續(xù)”的方式是一種很具有實(shí)操性的思路，解決施工單位拒不配合竣工驗(yàn)收及備案的問題。當(dāng)然，建設(shè)單位也可以此作為談判籌碼，與施工單位進(jìn)行談判，以協(xié)商解決雙方爭(zhēng)議。
四、小結(jié)
通過對(duì)竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案概念及相關(guān)實(shí)務(wù)問題的梳理，根據(jù)上述簡(jiǎn)要分析，筆者就個(gè)人的學(xué)習(xí)思考小結(jié)如下，敬請(qǐng)大家指教：
第一，竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的主體責(zé)任是建設(shè)單位。
第二，配合辦理竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案是施工單位的法定義務(wù)、合同義務(wù)。
第三，施工單位拒絕配合辦理竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)方案可以為：
（1）利用合同違約責(zé)任條款，向施工單位施加壓力；
（2）向施工單位所屬的“集團(tuán)”投訴，必要時(shí)，可與施工單位所屬“集團(tuán)”談判；
（3）申請(qǐng)建設(shè)行政主管部門將施工單位列入“黑名單”；
（4）以“安全性鑒定報(bào)告”代替竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告辦理竣工驗(yàn)收備案。
參考文獻(xiàn)：
[1]常設(shè)中國建設(shè)工程法律論壇第八工作組編：《中國建設(shè)工程施工合同法律全書詞條釋義與實(shí)務(wù)指引（第二版）》，法律出版社2021年10月第1版，第827頁。
[2]《審判研究》2016年第11期。
[3]詳見遼寧省大連市中級(jí)人民法院（2021）遼02民終827號(hào)《莊河市昌盛街道打拉腰社區(qū)居民委員會(huì)、崔長(zhǎng)政房屋買賣合同糾紛二審民事判決書》。
[4]詳見江西省高級(jí)人民法院（2019）贛民終654號(hào)《上饒市鴻業(yè)建筑工程有限公司、上饒市尚雍置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛二審民事判決書》。
本文作者：
王懷志，德恒昆明辦公室律師；主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)與建設(shè)工程、公司法律事務(wù)、民商事訴訟與仲裁等。
鄭宏宇，德恒昆明辦公室合伙人；主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域?yàn)榻鹑谕顿Y、建設(shè)工程、政府及公司法律事務(wù)、民商事訴訟等。
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