□ 劉學(xué) 王嵐
李某經(jīng)某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司介紹，欲從邵某處購買一套房屋，通過微信轉(zhuǎn)賬向邵某支付了1萬元的定金，并簽訂買賣定金協(xié)議，就房屋價款、付款方式等進行了約定。此后，按照約定，邵某協(xié)調(diào)李某與承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，李某亦按照約定支付了相應(yīng)房價款。后來，李某通過某物業(yè)公司得知上述房屋在其購買之前就已經(jīng)被法院依法查封。因為無法取得上述房屋，邵某又拒不返還李某向其支付的房屋價款，故李某起訴至承德縣人民法院，請求依法解除與邵某簽訂的買賣定金協(xié)議以及與承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》，返還支付的房屋價款，并賠償相應(yīng)損失。
被告邵某認為自己按照市場價格將房子賣給了原告，后續(xù)又在售樓處辦理了一手房變更手續(xù)，那么房子與自己已經(jīng)沒有關(guān)系了，現(xiàn)在房子不能正常辦理房屋手續(xù)，是開發(fā)商的原因，應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
承德縣法院經(jīng)審理后判決：解除原告李某與被告邵某簽訂的買賣定金協(xié)議，解除原告李某與第三人承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》，被告邵某返還原告李某購房款（含定金）及利息，第三人承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還被告邵某房屋首付款及利息。宣判后，李某與邵某均未上訴。
說法：
本案中，被告邵某從第三人處購買房屋后有權(quán)對該房屋進行出賣、抵押等，其與原告李某達成的關(guān)于案涉房屋的定金協(xié)議，系當事人房屋買賣的真實意思表示，且未違反法律強制性規(guī)定，為有效合同，合同當事人應(yīng)依約定履行。邵某作為出賣人負有向買受人交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的義務(wù)，原告李某作為買受人應(yīng)按約定支付相應(yīng)的房價款。由于買賣房屋被查封、執(zhí)行，房屋無法交付，合同目的無法實現(xiàn)，根據(jù)民法典第五百六十三條第四款情形，當事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同，故原告李某向法院提出依法解除與被告邵某簽訂的買賣定金協(xié)議、依法解除原告與第三人簽訂的《商品房預(yù)售合同》的理由正當、充分，法院予以了支持。
合同解除后，受損方的合法權(quán)益又該如何補救呢？民法典第五百六十六條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)利請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當事人另有約定的除外。依據(jù)此條規(guī)定，被告邵某應(yīng)返還原告李某向其支付的房屋價款并支付相應(yīng)的利息損失。第三人承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司在本案中履行的是協(xié)助義務(wù)，在收到的首付款范圍內(nèi)要承擔(dān)返還義務(wù)，并應(yīng)承擔(dān)利息損失。關(guān)于原告李某訴請中介費的問題，該中介費是案外人為原告李某提供中介服務(wù)后，原告李某理應(yīng)向其支付的報酬，現(xiàn)在原告李某要求被告邵某負責(zé)賠償，是缺乏依據(jù)的，對李某的這項訴請，法院沒有支持。
買房無小事，在簽訂合同之前一定要核實房屋的產(chǎn)權(quán)情況，包括是否有抵押、查封等情況。如不慎購買到了被查封、抵押房產(chǎn)，要注意留存房產(chǎn)交易憑證、轉(zhuǎn)賬記錄、買賣合同等相關(guān)文件，積極協(xié)調(diào)溝通，或通過法律途徑解決，依法維護自身合法權(quán)益。
