今年年初，國土資源部正式同意在北京和上海開展利用農(nóng)村集體建設用地建租賃房試點，這是對大城市落實中央房地產(chǎn)調控、推進公共租賃住房建設的重大支持，對完善大城市的住房保障體系、推進城鎮(zhèn)化進程都有著重要意義。
據(jù)鳳凰網(wǎng)一項1800余人參與的投票調查顯示，有54%的網(wǎng)民認為“在集體土地上建租賃房的房租會降低”，58%的網(wǎng)民認為“大量集體土地建租賃房可增加房源降房價”。但同時有近五成的網(wǎng)民擔心“執(zhí)行中走樣，集體土地上農(nóng)民的合法收人很難保障”。筆者認為利用農(nóng)村建設用地建租賃房試點宜積極而謹慎。
近年來，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，北京、上海等大城市的各類人才和務工人員的規(guī)模逐年增長，住房保障任務越來越重。為此，在人口導人比較集中的大城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)接合部，建設一批職工租賃宿舍，從小的方面說，有利于緩解群租、農(nóng)村住房違法搭建等房屋管理難題;從大的方面說，對于保持社會穩(wěn)定、推進和諧社會建設具有積極作用。
上海各有關郊區(qū)(縣)因地制宜，積極開展了利用多種方式集中建設租賃房的探索。比如，松江區(qū)車墩鎮(zhèn)針對現(xiàn)實需求，由7個村集體聯(lián)合投資，在原集體建設用地上興建房屋203套，建筑面積約1.4萬平方米。主要面向鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)企業(yè)及社會個人，基本租滿，受到了來滬務工人員的歡迎。而收益主要用于村福利支出，正在探索村民股份量化，農(nóng)民得到了實惠。
然而開展利用集體建設用地建租賃房試點，必須用制度有效規(guī)范行為，謹慎操作，防止政策變味，以不犧牲農(nóng)業(yè)、確保守住耕地“紅線”、確保農(nóng)民利益為前提，統(tǒng)籌保發(fā)展保紅線，強化節(jié)約集約利用，提高資源利用效率。
上海早期在各郊區(qū)開展利用農(nóng)村集體建設用地建公租房的探索中，既鼓勵創(chuàng)新，又謹慎操作，先后出臺了一系列文件加以規(guī)范，2009年上海出臺《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》，提出“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設用地建設、主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內員工租住的市場化租賃宿舍”。2010年，上海出臺《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》規(guī)定，“可綜合利用農(nóng)村集體建設用地，適當集中新建”。2011年，《上海市政府辦公廳轉發(fā)市住房保障房屋管理局等六部門關于積極推進來滬務工人員宿舍建設若干意見的通知》中，對利用農(nóng)村集體建設用地建設租賃房提出了原則性要求和指導性意見。
盡管如此，為了防止網(wǎng)民擔心的事情發(fā)生，筆者認為在試點城市的農(nóng)村集體建設用地上建公租房必須進一步完善配套制度，明確相關操作規(guī)程。
具體來說，就是要按照“政府引導、規(guī)范運作，只租不售、封閉運行”的原則，在土地使用方式上，堅持“一優(yōu)先、兩不變、兩明確”的辦法，即:符合規(guī)劃的前提下，優(yōu)先鼓勵利用農(nóng)村閑置廢棄的存量集體建設用地、特別是集體工業(yè)用地。不改變原建設用地用途、不改變集體土地性質。在土地供應對象上，要明確以鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟組織為建設主體，保證集體經(jīng)濟組織成員的穩(wěn)定長遠收益。在具體實施上，宜明確“臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、配套設施完善、便于實施啟動”的規(guī)劃原則。
在建設管理過程中應做到“三個符合”:符合城市規(guī)劃條件，項目選址應符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，主要考慮設在相對獨立的區(qū)域，生活區(qū)域和生產(chǎn)區(qū)域相應分離;符合環(huán)保要求，選址建設地點應避開環(huán)境污染較嚴重，噪音超標或有毒有害、易燃易爆的區(qū)域;符合建設管理標準，新建和利用舊建筑物改建的，均應符合國家和本市相關的建筑設計、建設規(guī)范和技術標準。
此外，要遵守“三個規(guī)范”:一是規(guī)范項目定位為職工集體宿舍。建成或改建后的房屋登記為職工集體宿舍，只發(fā)大產(chǎn)權證，不分割登記發(fā)證。二是規(guī)范建設標準為宿舍建筑設計規(guī)范。對于高端引進人才及其家庭的成套住房需求，按照《關于進一步優(yōu)化上海人才發(fā)展環(huán)境的若干意見》的規(guī)定，由區(qū)縣政府結合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)調整，提供部分企業(yè)“退二進三”后低效、閑置的存量用地，采取設置條件的公開掛牌辦法，受讓后建造人才公寓，提供給符合條件的對象租住。三是規(guī)范租賃期限為短期租賃。租期控制在3~5年內，一般租賃累計期限不超過5年。租賃合同可按年簽訂，登記備案。日常管理實行社會化管理，可以參照市場租金為標準，以價格杠桿為主要手段建立退出機制。
