來源：
河北法制網(wǎng)買賣合同有效
劉志月 余敬海
父親病逝女兒繼承房產(chǎn)
2000年4月，湖北十堰丹江口市的劉某與妻子王某協(xié)議離婚。離婚時雙方約定，時年5歲的女兒星星隨劉某生活，并由其撫養(yǎng)，所有家庭財產(chǎn)全歸劉某所有，其中包括一套72平方米的房產(chǎn)。
2002年10月，劉某因病去世。同年11月16日，王某以法定監(jiān)護人的身份代表星星與祖母孫某簽訂了一份《遺產(chǎn)分割協(xié)議》。協(xié)議約定：星星隨母親王某生活，并由王某負責監(jiān)護；劉某留下的房產(chǎn)，星星祖母自愿放棄繼承，該房屋產(chǎn)權(quán)全部歸星星所有；因星星未成年，王某代管房產(chǎn)證，等星星滿十八周歲后，再進行變更登記。
三方還對所簽訂的《遺產(chǎn)分割協(xié)議》、劉某留下的家庭用品清單等，在丹江口市公證處進行了公證。
母親擅賣女兒房屋被起訴
2003年6月，王某未經(jīng)女兒星星同意，將房屋賣給曾某。
雙方還就房屋買賣事宜了形成了一份《住宅房屋買賣協(xié)議》。協(xié)議規(guī)定：曾某一次性付房款2.9萬元，取得房屋所有權(quán)；王某在協(xié)議生效后3日內(nèi)將房屋騰空交付曾某。
同時，王某還承諾，星星及其親屬以后不與曾某就房屋買賣發(fā)生爭執(zhí)；否則，王某無條件退回全部款項，并雙倍賠償所有損失。
曾某按協(xié)議約定交清全部費用后，王某將此房屋產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)手續(xù)交給曾某。此后，曾某對該房屋進行了維修，并居住生活至今。但房屋產(chǎn)權(quán)至今沒有辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，仍登記在劉某名下，王某也一直未將其繼承房屋出賣事事實告知星星。
2012年，得知母親將其繼承父親的房屋賣給曾某后，星星向法院提起訴訟。
購買者是否善意取得成焦點
一審法院認為，房屋是星星繼承父親劉某遺產(chǎn)，且截至目前該房屋仍登記在劉某名下；劉某去世后，王某與星星祖母簽訂的《遺產(chǎn)分割協(xié)議》已明確約定，該房屋產(chǎn)權(quán)全部歸星星所有；但王某在代為管理房屋期間，擅自將房屋賣給他人，而曾某在明知該房屋不歸王某所有且無權(quán)處分的情況下，仍與其簽訂買賣協(xié)議，王某、曾某均存在過錯。
法院認為，雖然曾某在購買房屋時支付了相應(yīng)對價，并已實際占有居住至今，但是其占有、取得房屋并不能認定為善意取得，其行為因侵犯了所有權(quán)人合法權(quán)益，而不受法律保護。
一審法院認為，星星向被告主張權(quán)利并無不當，曾某應(yīng)將房屋返還給星星；對因買房遭受的損失，曾某可另行主張權(quán)利。
被告曾某不服一審判決，提起上訴。
十堰中院二審認為，王某在《遺產(chǎn)分割協(xié)議》的第7個月就與他人簽訂《住宅房買賣協(xié)議》系超越監(jiān)護職責的行為，損害了被監(jiān)護人的合法權(quán)益，王某給星星造成的損失只能由王承擔；曾某的購房行為是在與王某協(xié)商基礎(chǔ)上，雙方通過簽訂協(xié)議，支付對價，爾后善意取得了對該房屋占有、使用權(quán)益，并不違反法律禁止性規(guī)定。
十堰中院認為，一審法院雖然對本案認定的事實清楚，但適用法律錯誤，導(dǎo)致實體處理不當，應(yīng)當糾正。該院二審駁回星星的訴訟請求。
法官說法：
如何認定合同效力視情而定
生活中，經(jīng)常出現(xiàn)房屋賣出多年后，家庭成員以自己不知情為由，請求法院確認房屋買賣合同無效,從而收回已成交房屋的情況。而此時，很多購買者已實際居住多年，且進行了裝修改造，還有的甚至數(shù)易其主，房屋價格早已是原交易價格的一倍甚至數(shù)倍。
如何認定合同的效力，具體案件有具體的情況，有些個性問題，司法實踐中也存在爭議。對此類案件，《物權(quán)法》和《婚姻法》司法解釋有明確規(guī)定。
《物權(quán)法》規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，受讓人善意取得、以合理價格轉(zhuǎn)讓的，受讓人取得該不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)。
