| 未經(jīng)驗收合格交房購房人有權(quán)拒絕入住 |
| 楊學(xué)友 |
李老伯為改善晚年居住條件，于2015年10月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“開發(fā)公司”）簽訂《委托建房協(xié)議》約定：李老伯付完房款后，開發(fā)公司在2017年1月30日前交房。收房時，該房需有規(guī)劃驗收合格證和由有資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)出具的商品房面積實測報告書。逾期交房與逾期接收的，應(yīng)向?qū)Ψ桨促彿靠畹娜f分之三支付違約金。
2017年1月，開發(fā)公司電話通知李老伯收房。李老伯辦理入住手續(xù)時卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)街路綠化、道路鋪設(shè)遠(yuǎn)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)弥€沒有取得商品房（質(zhì)量）驗收合格證時，李老伯拒絕入住。當(dāng)年10月21日，見其他購房者陸續(xù)辦理完入住手續(xù)搬進(jìn)了新房，李老伯才要求辦理入住手續(xù)。但令李老伯沒想到的是，開發(fā)公司要求李老伯先交納萬分之三的違約金。李老伯一氣之下將開發(fā)公司告上法庭。請求判令被告開發(fā)公司交付房屋并按已經(jīng)交納購房款的萬分之三支付違約金。法院查明，直到李老伯要求入住的前幾日，開發(fā)公司才取得商品房（質(zhì)量）驗收合格證。對此，開發(fā)公司辯稱，雙方簽訂的《委托建房協(xié)議》約定入住的條件已經(jīng)成就，至于小區(qū)綠化、道路鋪設(shè)未最后完工，不屬于協(xié)議約定的條件，不影響購房人實際居住。
法院審理認(rèn)為，雖然雙方并未將小區(qū)綠化、道路達(dá)到使用條件作為交房條件，但我國相關(guān)法律和行政法規(guī)已明確，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗收合格并在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。本案被告直至原告主張權(quán)益時方完成竣工驗收備案，故在2017年1月30日前要求原告辦理入住，原告有權(quán)拒絕。又因被告構(gòu)成逾期交付，應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)計付違約金，遂判決被告開發(fā)公司按萬分之三標(biāo)準(zhǔn)向李老伯支付逾期交房違約金。
根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用?！笨梢?，商品房交付使用的法定條件是工程質(zhì)量竣工驗收合格，屬于法律的強制性規(guī)定。即使雙方未在協(xié)議里約定，對購房者而言，只要未達(dá)到該法定條件的，就可拒絕收房，由此產(chǎn)生的法律后果由開發(fā)商承擔(dān)。另根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”據(jù)此，李老伯有權(quán)要求開發(fā)公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
?。ㄗ髡邌挝唬哼|寧省錦州市人民檢察院）
