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按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，物權(quán)的變動模式有兩種，基于法律行為的物權(quán)變動和非基于法律行為的物權(quán)變動。生效的法律文書改變物權(quán)關(guān)系的，不經(jīng)登記即可產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，屬于非基于法律行為的物權(quán)變動模式。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下分別簡稱《暫行條例》和《實施細(xì)則》）規(guī)定了持生效法律文書可單獨申請登記或依人民法院囑托登記的情形。在實際操作中，怎樣辦理這類不動產(chǎn)登記？如何把握審核重點？在此筆者從不同類型的法律文書入手，嘗試對這一實踐難點做些分析。
導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書有哪些
《物權(quán)法》第28條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第7條規(guī)定：人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第28條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。據(jù)此，導(dǎo)致物權(quán)變動的法律文書包括改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書和裁定書，理論上稱之為形成性法律文書。確認(rèn)性法律文書和給付性法律文書不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動。
審核的關(guān)鍵在于是否改變物權(quán)關(guān)系
在不動產(chǎn)登記工作中，審核法律文書的關(guān)鍵在于其內(nèi)容是否改變物權(quán)關(guān)系，是否直接導(dǎo)致物權(quán)的變動。
判決書和裁決書的內(nèi)容須針對物權(quán)變動而作出，且具有改變物權(quán)歸屬的內(nèi)容，如繼承、離婚等分割共有不動產(chǎn)的案件；需要排除的是履行債權(quán)債務(wù)的判決書。
調(diào)解書內(nèi)容如果針對的是分割共有不動產(chǎn)案件，改變了物權(quán)關(guān)系，與判決書具有同等法律效力；需要排除的是申請司法確認(rèn)的人民調(diào)解協(xié)議書，因為其不涉及直接的物權(quán)變動。
至于裁定書，只有在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書是針對特定的物而作出的，具有變動物權(quán)的效力。
同時，在審核法律文書時，要注意法律文書的生效時間。調(diào)解書是雙方當(dāng)事人簽收后即具有法律效力。而判決書的情況要復(fù)雜一些。最高人民法院作出的一審判決、中級以上人民法院作出的二審判決和地方各級人民法院作出的不準(zhǔn)上訴的一審判決，一經(jīng)送達(dá)立即生效；地方各級人民法院作出的、法律允許上訴的一審判決，當(dāng)事人未在上訴期內(nèi)提起上訴的，上訴期限屆滿，判決才發(fā)生法律效力。
此外，還要區(qū)分依申請登記和依囑托登記，按照不同的程序辦理。按照《暫行條例》和《實施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，持生效法律文書具有改變物權(quán)關(guān)系內(nèi)容，且已產(chǎn)生物權(quán)變動效力的，無須強制執(zhí)行，從法理上來說，僅需當(dāng)事人單方申請，按依申請登記的程序辦理即可，但實踐中，由于單方提交的法律文書的真實性以及法律文書是否生效難以作出判斷，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)重點審核；持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書前來辦理登記的，是生效法律文書進(jìn)入執(zhí)行程序由法院強制執(zhí)行的結(jié)果，依囑托登記的程序辦理即可。
綜上，基于生效判決、裁決、調(diào)解書和裁定書發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，在登記前已發(fā)生，此時進(jìn)行登記，是將已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動對外予以宣示。把握了法律文書的種類范圍、涉及的法律關(guān)系及效力，同時正確區(qū)分依申請登記與囑托登記的要件及程序，在面對這類不動產(chǎn)登記時就能心中有數(shù)，依法依規(guī)履行職責(zé)，有效防范登記風(fēng)險。
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