01
一線城市不好留，這一點越來越顯而易見。
隨著二三線城市的發(fā)力，越來越多的年輕人開始奔赴這些城市尋求發(fā)展機會。
根據(jù)聯(lián)通數(shù)科-大數(shù)據(jù)職住模型，按照用戶（年齡限定為23歲及以上）月內(nèi)每日工作時段（09:00-18:00）分布規(guī)律判斷用戶工作地。
我們發(fā)現(xiàn)，2020年離開北上廣深去往二三線工作的人們，最偏愛的城市前十名依次是：
①東莞 ②蘇州 ③佛山 ④重慶 ⑤天津
⑥杭州 ⑦鄭州 ⑧合肥 ⑨長沙 ⑩武漢
（圖源網(wǎng)絡(luò)）
令人意外的是，近年來實力突出的杭州、新晉網(wǎng)紅城市長沙和一直在互聯(lián)網(wǎng)上聲量很高的成都，都未進入前五名。
其中，成都甚至未能進入前十的行列！
排在重慶之前的城市，東莞、佛山是承接一線城市廣州、深圳的外溢；
蘇州是承接了上海一線城市的外溢；
唯有重慶是內(nèi)陸城市里，唯一殺出重圍，成為最具吸引力前5的超大城市。
02
前不久七普數(shù)據(jù)公布，重慶數(shù)據(jù)亮眼：
主城都市區(qū)人口突破2000萬，達到2112萬！
中心城區(qū)人口突破1000萬，達到1034萬！
十年間，重慶總?cè)丝谠鲩L320.8萬人。
這一切說明重慶的人口虹吸效應(yīng)在加速。
人口是財富的密碼，
讀懂重慶的人口分布、人口增量，我們才能把握住財富升級的機會。
03
重慶各區(qū)人口數(shù)據(jù)變化后，很多相關(guān)數(shù)據(jù)受到了影響，最典型的就是大家關(guān)注的“人均數(shù)據(jù)”。
去年國家進行了經(jīng)濟普查，今年又有了人口普查，所以這兩個數(shù)據(jù)疊加在一起，十分具有權(quán)威性。
我們根據(jù)最新的經(jīng)濟數(shù)據(jù)、人口數(shù)據(jù)，排了一份重慶各區(qū)縣人均GDP表格：
（數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局，圖表自制）
從表格中，我們可以看見：
1）七普人口數(shù)據(jù)減少的渝中區(qū)，在人均GDP這一欄上優(yōu)勢更加明顯，達到了23.06萬，形成了獨一檔的存在，與北京東西城區(qū)、上海黃浦區(qū)比肩；
2）人口增量最大的渝北區(qū)，人均GDP降低不少，落到重慶第9的位次；
3）部分渝西地區(qū)的工業(yè)強區(qū)脫穎而出，比如涪陵、榮昌、長壽等，人均GDP甚至超越了很多中心城區(qū)。
4）從人均數(shù)據(jù)上來看，我們一直低估了巴南區(qū)，它的人均GDP甚至超過了沙坪壩、南岸、大渡口。
當(dāng)然，人均GDP并不能完全代表民富程度，對于老百姓更有意義的還是看人均可支配收入。畢竟，錢還是“落袋為安”的好。
04
人口數(shù)量的變動，也可以視為各地區(qū)的人口吸引力。
我們單列出重慶中心城9區(qū)的數(shù)據(jù)來看：
（圖源網(wǎng)絡(luò)）
渝北區(qū)十年人口凈增84.6萬人；
沙坪壩區(qū)十年人口凈增47.73萬人；
九龍坡區(qū)十年人口凈增44.24萬人。
以上3個區(qū)是過去十年重慶中心城區(qū)人口凈增量最大的區(qū)，這也很好理解：
渝北是兩江新區(qū)的主戰(zhàn)場，一路向北最大的受益者；
沙坪壩和九龍坡得益于西部槽谷的開發(fā)，高新區(qū)、科學(xué)城未來還會有更多人口流入。
當(dāng)然，還有一個區(qū)出乎意料：南岸區(qū)。
前面我們提到南岸區(qū)這幾年發(fā)展有些遲緩——南坪商圈的發(fā)展停滯，彈子石CBD建設(shè)雷聲大雨點小。
但是得益于東部槽谷茶園的興起，南岸區(qū)的人口流入也達到了43.8萬人，是渝中、江北、南岸3個超核心區(qū)中人口增幅最大的區(qū)。
希望未來南岸區(qū)能把握住東站建設(shè)、大長嘉匯景區(qū)建設(shè)這2張好牌，能夠逆襲成功，為核心區(qū)正名！
05
說回我們大家關(guān)注的房產(chǎn)。
從最新的綠中介數(shù)據(jù)來看，重慶的二手房掛牌數(shù)量正在急速下降，已被沈陽、天津兩城超過：
并且重慶這14+萬套二手房數(shù)據(jù)中還包括了江津、璧山、合川等區(qū)縣。
我專門細分類查詢了一下這14+萬套二手房，剔除區(qū)縣后僅剩12+萬套，與成都目前掛牌量相當(dāng)；
而再剔除公寓的數(shù)據(jù)后，得到的“真實二手房”數(shù)量直接來到了10萬套左右：
（圖表自制）
所以從總量上來看，重慶現(xiàn)在的二手房掛牌量逐步走向了健康水平。
既然今天講人口，我們就把人口和房子的關(guān)系講透，這里我引入一個新的指標(biāo)——住房緊缺度：
住房緊缺度=常住人口（該區(qū)）/二手房掛牌量存量
這個指標(biāo)一定程度上能夠看得出來一個區(qū)域是否還缺房子。
如果住房緊缺度數(shù)值越高，代表該區(qū)域住宅越緊缺，未來的接手者越多；
如果住房緊缺度數(shù)值越低，代表該區(qū)域住宅不緊缺，未來接手者較少。
（圖表自制）
拉通過后，中心城9區(qū)的住房緊缺度平均數(shù)為107.28。
關(guān)于這個數(shù)字，大家可以簡單地理解為有107人搶1套二手存量房子。
我們從上表中可以看見，北碚區(qū)、巴南區(qū)、九龍坡區(qū)是目前二手房緊缺度較高的區(qū)域，所以目前這幾個區(qū)的新房供應(yīng)量也很大：
比如巴南的龍洲灣、巴濱路、界石等區(qū)域都在大規(guī)模新建大量住宅來承接常住人口；
北碚的蔡家、水土也有大規(guī)模的新建住宅來承接新增的人口；
九龍坡大規(guī)模的舊城改造和西部槽谷的開發(fā)，未來住房緊缺度也會大大降低。
有緊缺的，也就有相對不缺的。
從上表中，我們可以看到江北、南岸、渝北是目前住房緊缺度比較低的區(qū)域，但是目前江北和南岸作為開發(fā)較早的區(qū)域目前已經(jīng)沒有什么地可以開發(fā)了，所以不用擔(dān)心存量較高。
大家需要注意的是渝北區(qū)，
目前二手房掛牌量已經(jīng)突破27674套，住宅存量緊缺度并不高；
并且中央公園、悅來、空港未來還有大量的新房上市，購房需要注意選籌問題。
總體來說，核心區(qū)以渝中區(qū)為縮影，我們看得出來重慶核心區(qū)的住房緊缺度還是較高的。
并且渝中、江北本次都沒有土地可以供應(yīng)，未來大概率將轉(zhuǎn)為二手存量市場，我們不必擔(dān)心核心區(qū)未來房產(chǎn)的流通性。
06
人口是財富的密碼。
我們通過這次人口普查，可以得到許多關(guān)于人口背后的數(shù)據(jù)。
總體上來看，重慶的人口還在不斷增長，并且有著明顯向中心城區(qū)聚集的趨勢。
所以，重慶中心城9區(qū)的房子還是可以大膽買的。
關(guān)于樓市，我們都明白一句箴言：長期看人口、中期看土地、短期看金融 。
作為中心城區(qū)人口超1000萬的國家超大城市，
我持續(xù)且堅定地看好重慶樓市！
