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今天這個話題，是關(guān)于城市強大的購買力。

前段日子深圳的金茂府開盤，似乎并不是太順利，且不討論網(wǎng)絡(luò)上兩個開盤數(shù)據(jù)誰真誰假。但很明顯，在擁有強大購買力的深圳，金茂府并沒有像同樣為今年的南山部分樓盤，出現(xiàn)瘋搶搖號，搖不到的盛況。

有人歸結(jié)為價格。有人歸結(jié)為位置。有人歸結(jié)為產(chǎn)品力。

但一致的共識，一定不是購買力的問題。

不僅僅是深圳，一線城市乃至于很多強如蘇杭的強二線城市，都蘊藏著龐大的購買力。正如今天的標題：城市的潛力在強大購買力前不堪一擊。

在過去的這個2019年里，水深火熱是整個中國樓市整體最好的寫照。

從年初的小陽春，到小陽春沒起來后反而更冷的夏日，再到陸續(xù)放松“一城一策”“因城施策”的秋冬。

據(jù)不完全統(tǒng)計，這一年來，至少有幾十個城市或明或暗放松限購、限售、限貸政策，以及各種五花八門的遲來搶人落戶政策。

僅僅最近，就有南京、上海、成都、青島、中山、佛山、廣州南沙等多個城市，直接或者間接放開限購。

但很顯然，熊市的末期，靠著各種各樣的政策刺激，也沒能激活樓市原本的活力。

多個城市出現(xiàn)嚴重的二手房掛牌量爆增，成交價明顯下滑，新房不斷陰跌，以各種各樣的名義的特價房出現(xiàn)在中介手里和朋友圈里。

以前幾天被連續(xù)三天鬧上電視臺的鄭州融創(chuàng)城為例：周邊樓盤大多均價1.4-1.5萬元。這是鄭州三環(huán)附近一個比較正常的區(qū)間。被融創(chuàng)城開盤硬生生的拉到了一萬一以內(nèi)。

一時間勁爆全城，來買房的客戶和中介把售樓部附近幾條街都擠得水泄不通，交警都不得不來疏導(dǎo)交通。但后來開盤證實，套路的融創(chuàng)只是把人用1萬1的價格騙來，實際成交價在1.1萬-1.3萬。

于是就出現(xiàn)了，網(wǎng)上瘋傳的那張微信截圖，融創(chuàng)置業(yè)顧問說別把客戶當人看，房子便宜了還不是像狗一樣屁顛屁顛跑過來！再后來記者采訪，置業(yè)顧問假摔報假警，采訪途中秒裝睡讓整個鄭州在全國地產(chǎn)圈子里都出了名。

融創(chuàng)的套路不是重點，我們要記住的重點是，這樣的城市，房子的的確確有很多降價了。

彼時的深圳，或者說這一年的深圳，樓市都如同火箭一般竄上了天?！?/span>逆勢上揚”是整個深圳樓市這一年里最好的標簽。

無論是前期“粵港澳大灣區(qū)”的規(guī)劃落地，還是后來的首個“社會主義先行示范區(qū)”，再到后來的“豪宅稅”取消，以及最近深圳地產(chǎn)圈子里鬧得沸沸揚揚的業(yè)主集體控盤抬價問題。

都無不例外的給深圳的樓市帶來了或多或少的上漲。

春天時，我們?nèi)タ疾焐钲诠饷鲄^(qū)，可選的樓盤大概有四五個，開發(fā)商有外地也有本地。

但是除了一個雙地鐵交匯的地王項目，幾乎都控制在四萬出頭，而且還有非常高的贈送面積。

秋天里再去，狀況的變化讓人十分驚訝，前期看似貨量很大的幾個項目，幾乎都已經(jīng)售罄，無論是目前的存貨還是下期，幾乎價格都已經(jīng)接近五萬。

即使是離核心區(qū)有些遠的樓盤，對外的釋放價格也自稱不會超過五萬，言外之意就是我準備賣五萬，可能會稍微低那么一點點。

這樣巨大的漲幅，還只是深圳的一片郊區(qū)，這樣的一個郊區(qū)為什么會莫名奇妙的大漲？

表面上既是因為南山附近沒有價格太低的新房，也是因為光明目前的地鐵已經(jīng)落地正在修建，還因為有大量的高規(guī)格企業(yè)要搬遷過去。

但歸根結(jié)底還是購買力的問題。

身邊一位朋友在南山區(qū)一個省級實驗室工作，按照她的說法，她們明年即將搬到光明這個新區(qū)去，按照她的說法，以她碩士的學(xué)歷，在單位里根本不起眼，各種博士甚至博士后都扎堆在他們單位里，收入可想而知。

在深圳，這樣蘊藏著實力的實驗室不止一家，有能力的企業(yè)不止一家，企業(yè)去哪里，企業(yè)背后的高薪高收入人群，就要隨之去那里，相應(yīng)的生活配套也在逐步形成一個新的小范圍的購買力和消費力。

一個實驗室只是光明的一個小組成部分，邁瑞已經(jīng)建過去，光頭強的華強也已經(jīng)建設(shè)過去，后續(xù)還有千百家企業(yè)、機關(guān)單位、科研機構(gòu)、大學(xué)陸陸續(xù)續(xù)會建設(shè)過去。

一群強大的消費力，把原本不高的消費力逐步帶動成了一個高消費力的社會，原本服務(wù)這些人的人群，也逐步擁有了高消費力。

購買力，是推動房子一路走高的根本原因。

一定也會有人說，這是搏新區(qū)，或者是不平衡的供需問題。

但回過頭來看市區(qū)，不少二手也存在相同的問題。南山區(qū)的一套200萬的小學(xué)區(qū)房，一年不到竟然飆到了三百萬。寶安區(qū)并不高級的一套小兩房，一年也有幾十萬的飆升。取消豪宅稅的當天，大量原本490萬以下的房子，立即就調(diào)到了五百多萬。

這些都是我們一直強調(diào)的購買力。

在整個2019年，我們團隊陸陸續(xù)續(xù)考察了許多城市，走遍了整個粵港澳大灣區(qū)的城市，也去了一些如鄭州、武漢、長沙、西安、合肥、廈門這種熱點城市。

二線城市的基礎(chǔ)建設(shè)速度和發(fā)展規(guī)劃遠比我們想像中的迅速，我曾經(jīng)跟團隊里的同事們講，未來十年中國的城市是一二線和三四線城市分化的嚴重期。

大多數(shù)二線城市以及一些強三線城市，正在與一線城市在教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通上無限趨近。

徐州、常州、洛陽這樣的三線、準二線城市都已經(jīng)擁有了機場高鐵地鐵和各種奢飾品專柜入駐，正是一個很好的印證。

很明顯二線三線城市，在不斷追趕一線城市的城市完善度和經(jīng)濟數(shù)據(jù)。各種各樣的新區(qū)政策，國家中心城市政策，各種自貿(mào)區(qū)實驗區(qū)的政策落地，也讓很多二線城市看起來有巨大的潛力。

以鄭州為例，鄭州這幾年在二線城市中“風頭無兩”，自貿(mào)區(qū)、國家中心城市、首個航空港區(qū)，米字型高鐵等等利好，甚至人口破千萬，GDP過萬億。

巨大潛力下的鄭州，樓市并沒有在全國一片冷的基礎(chǔ)下，有任何亮眼之處。

在熊市時期整個市場價格已經(jīng)明顯出現(xiàn)滑坡，人均收入、儲蓄跟不上的情況下，購買力不足，就會出現(xiàn)當下尷尬的問題。

同理，還有長沙、武漢這樣的省會，以及中山、佛山、東莞、珠海這樣的灣區(qū)城市等等，也出現(xiàn)了類似的問題。

購買力，是推動房子一路走高的根本原因。

這句話是肯定句，不用懷疑。

讓城市真正有能力上漲的不是那些入駐的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)園，而是那些產(chǎn)業(yè)里到底帶來的是月入5000的廠哥廠妹，而是是連辦公室里的新人，都能上下班自駕奔馳寶馬奧迪的產(chǎn)品經(jīng)理、研發(fā)、業(yè)務(wù)、管理人員。

扎根在這個城市的人他的富裕程度，這個城市正在推動的產(chǎn)業(yè)、已經(jīng)落地的產(chǎn)業(yè)、未來要做的產(chǎn)業(yè)，能孵化出足夠多的富人，這才是真正的購買力，才是讓這個城市上漲的核心推力。

只有一個牛逼企業(yè)，只有一個牛逼的產(chǎn)業(yè)，都不能決定性的影響一個城市的房價，一個騰訊、阿里、華為這樣巨無霸的分公司，更是不可能影響一個城市的房價。

但一旦他們綜合在一起，通過發(fā)酵，通過不斷疊加的購買力，強大購買力帶動的消費力，便可以影響一個城市的房價，這是一個聚少成多和財富膨脹的過程和效應(yīng)。

當你來過深圳，知道深圳人的最大特色就是賺錢，當你看到深圳人夜以繼日的創(chuàng)業(yè)or加班，當你看到深圳一個95后可以月入幾萬，你可能才能真正明白，我一直反復(fù)說的強大購買力，到底有多強大。

更不用說，還有無數(shù)的全國熱錢涌向北上廣深，沉淀在那里。

而且，強大購買力推動、拉控市場，越是在存量房市場，問題越是明顯。

無限多的有潛力的二三線城市，在樓市大局中飄搖不定，房價不堪一擊。

而在強大購買力的推動下，深圳這樣的城市，不僅僅沒有下跌，相反一路上揚，再一次從另外一個角度，證明了“深圳速度”和“深圳奇跡”

這也就是為什么我說：城市潛力，在強大購買力前不堪一擊。

正如今天米宅大漁老師文章的標題：樓市，再無普漲。

強大購買力的聚積未來不僅僅不會推動全國普漲，反而讓整個樓市會越來越分化。

不否認那些強二線城市有幾率有概率漲幅超過深圳這樣的一線城市，但在城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后期，但人均的收入購買力沒有辦法跟得上城市和房價速度的這個時期。選房子去挑一些購買力比較強大的區(qū)域挑，算是一個比較安全的策略。

當然，過去我們一直強調(diào)不推薦買三四線城市，越是未來，我們越是不推薦，這個是亙古也不會變。

換句話說：熱錢流動的方向，才是你該關(guān)注的方向。

剛剛我的同事，告訴我一個消息，一個可怕的事。北京貝殼帶看量飚了，飚得最高的是通州區(qū)域。其次還有，上海的二手房成交周期大大縮短，尤其是小戶型。

房產(chǎn)成交的熱度從深圳傳遞到了北京通州、上海低總價剛需。

很顯然，這很符合邏輯。因為這些區(qū)域，擁有足夠強大的購買力。

壓抑了三年沉默了三年，一線城市終究還是光芒萬丈。

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撰稿/顧言 統(tǒng)籌/顧言美編/不聞

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