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二線城市,難有小陽春



最近很多人都在猜2020年小陽春,有沒有小陽春還不確定,但是一個越來越清晰的共識是:二線城市沒有那么快渡過橫盤期,要熬的苦日子,還很長。

深圳也是熬了三年,再輔以官方利好刺激,才有了今天的火熱。

北上廣至今還是靜淡市,市場至今還未完全走出回調(diào)的陰影。

而二線城市的房價和城建現(xiàn)狀,顯然難有小陽春。

供過于求,二線城市的二手房踩踏風(fēng)險提高

之前,保持二線城市樓市火熱的最大推動力就是限價。

一二手房價倒掛,讓原本延遲的房價漲幅赤裸裸兌現(xiàn),新區(qū)資金門檻低,更淪為炒房客扎堆的地方。

而現(xiàn)在二線城市進(jìn)入橫盤期,大量交付的二手房掛盤套現(xiàn),貝殼二手房掛盤量已連續(xù)數(shù)月攀升。

市場猛烈拋盤,二手房踩踏風(fēng)險劇增。

其中,最嚴(yán)重當(dāng)屬武漢、成都、重慶。

 貝殼二手房掛盤量(套)

杭州59935

蘇州59223

南京76048

合肥62298

武漢37713(另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)是將近10萬套)

鄭州96314

西安54070

成都123967

重慶140779

現(xiàn)在正值新房扎堆交付期,一旦,年后二線城市橫盤不加成漲的預(yù)期更熟,二手房掛盤還會持續(xù)增加。

如此大的供應(yīng)量,總有房東會為了盡快套現(xiàn)立場而放出砸盤價。

這些二線城市都有大量的土地供應(yīng),新房供應(yīng)大。

二線城市窮了那么多年,苦了那么多年,好不容易發(fā)現(xiàn)了一條土地財政的路子,于是放開了手腳,天量供應(yīng)新房。

新房+二手房的天量供應(yīng),造成了二線城市“堰塞湖”已經(jīng)形成。

當(dāng)初投資客就是沖著新區(qū)1萬多的房價底價買入,看似性價比很高,1萬多的二線新區(qū)總比6萬的深圳翻倍容易吧。

但實際的上漲動力,看的不僅僅是基礎(chǔ)價格,還有城市的供需平衡。

再便宜的房價,一旦脫離了供需,都沒有意義。

供過于求,基本已經(jīng)宣告二線城市難有小陽春。

二線城市新區(qū)面積大,成熟慢

在大家印象中,二線城市個個紅得發(fā)紫,都成了抖音網(wǎng)紅城市。

到處搶人落戶,大吹宇宙級新區(qū),什么杭州錢江新城武漢光谷新區(qū)成都天府新區(qū)重慶兩江新區(qū),一派野心勃勃的樣子。

今天發(fā)個“厲害了我的大武漢”的通稿,明天發(fā)個“5年后,成都牛逼到你不敢想象”的公眾號頭條。

但撕開這些二線城市光鮮靚麗的表面,會發(fā)現(xiàn)這些城市就是外強(qiáng)中干,買的都是長周期的房價預(yù)期。

不可否認(rèn),未來的中國,一二線城市的發(fā)展差距會縮小。

二線城市新區(qū)的城市規(guī)劃,做得比一線城市還合理,在低容積率的二線城市,還可以做得比一線城市還舒服。

一線城市擁有的地鐵、現(xiàn)代mall、快速路、CBD、產(chǎn)業(yè)園...二線城市都會有,一二線城市會偏向于扁平化。

但二線城市各種大概念大規(guī)劃,兌現(xiàn)沒有那么快,人口導(dǎo)入沒有那么快,產(chǎn)業(yè)落地沒有那么快。更讓人擔(dān)心的是,由于新區(qū)投資客扎堆,入住率非常差。

上月,我們在合肥濱湖新區(qū)考察時,在最繁華的萬達(dá)茂,我看著空空蕩蕩的星巴克,產(chǎn)生了對濱湖新區(qū)深深的焦慮,產(chǎn)生了對二線城市新區(qū)的深深焦慮。

新區(qū)就業(yè)中心的成熟比任何大概念大規(guī)劃,更重要。

真實的居住需求、商業(yè)交通教育醫(yī)療配套成熟比任何大概念大規(guī)劃,更實際。

二線城市在新聞通稿和公眾號畫下的藍(lán)圖,真的沒有那么快兌現(xiàn)。

武漢光谷新區(qū)還有大片空地

而且這些新區(qū)面積都非常大,城市粗放式擴(kuò)張速度太快。只是路修起來了、房子蓋起來了,但配套兌現(xiàn)沒有那么快,人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入沒有那么快,城市房價需要等一等城市的產(chǎn)業(yè)和人口。

我一點都不否認(rèn)強(qiáng)二線城市后勁很強(qiáng),但是也不可能一口吃一個大胖子,一下子就要把一線城市幾十年干成的CBD,只用短短幾年干成了?。?/span>

在二線城市橫盤的房價預(yù)期越來越強(qiáng)烈之下,我勸你實際一點、保守一點。

如果沒有好的價格、好的杠桿,不要貿(mào)然買進(jìn)二線城市新區(qū)。

否則你要熬的苦日子還很長,沒租金沒漲幅。

現(xiàn)在托著二線城市新區(qū)房價的,一方面是本就高昂的地價,另一方面是二手房的流通政策——限售限貸。

杭州不限售、蘇州新房限售3年,二手房限售5年、南京限售3年、合肥不限售但二手房限貸、重慶限售2年、成都限售3年、鄭州限售3年、西安限售5年。

其中合肥雖然不限售,但二手房限貸,基本沒有銀行做二手房按揭,這其實官方有意把資金趕向新房,為新房去庫存。

二線城市不斷增加的二手房掛盤量,越來越牽制樓市行情,盤子太大,玩不轉(zhuǎn),漲不動。

二線城市,難有小陽春。

結(jié)

房價漲到今天,各城市各區(qū)域都在擠泡沫。城市規(guī)劃的兌現(xiàn)能力和真實的居住價值。變得越來越重要。

未來想要漲得動,不能僅靠房價預(yù)期和投資客的購買力,還要有剛需改善的支撐和認(rèn)可。

能在橫盤期破局領(lǐng)漲的二線城市新區(qū),必須得優(yōu)秀如——蘇州園區(qū)和深圳南山。


 -END-

撰稿/錢辰辰       統(tǒng)籌/顧言        美編/不聞
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