最近很多人都在猜2020年小陽春，有沒有小陽春還不確定，但是一個越來越清晰的共識是：二線城市沒有那么快渡過橫盤期，要熬的苦日子，還很長。
深圳也是熬了三年，再輔以官方利好刺激，才有了今天的火熱。
北上廣至今還是靜淡市，市場至今還未完全走出回調(diào)的陰影。
而二線城市的房價和城建現(xiàn)狀，顯然難有小陽春。
供過于求，二線城市的二手房踩踏風(fēng)險提高
之前,保持二線城市樓市火熱的最大推動力就是限價。
一二手房價倒掛，讓原本延遲的房價漲幅赤裸裸兌現(xiàn)，新區(qū)資金門檻低，更淪為炒房客扎堆的地方。
而現(xiàn)在二線城市進(jìn)入橫盤期，大量交付的二手房掛盤套現(xiàn)，貝殼二手房掛盤量已連續(xù)數(shù)月攀升。
市場猛烈拋盤，二手房踩踏風(fēng)險劇增。
其中，最嚴(yán)重當(dāng)屬武漢、成都、重慶。
貝殼二手房掛盤量（套）
杭州59935
蘇州59223
南京76048
合肥62298
武漢37713（另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)是將近10萬套）
鄭州96314
西安54070
成都123967
重慶140779
現(xiàn)在正值新房扎堆交付期，一旦，年后二線城市橫盤不加成漲的預(yù)期更熟，二手房掛盤還會持續(xù)增加。
如此大的供應(yīng)量，總有房東會為了盡快套現(xiàn)立場而放出砸盤價。
這些二線城市都有大量的土地供應(yīng)，新房供應(yīng)大。
二線城市窮了那么多年，苦了那么多年，好不容易發(fā)現(xiàn)了一條土地財政的路子，于是放開了手腳，天量供應(yīng)新房。
新房+二手房的天量供應(yīng)，造成了二線城市“堰塞湖”已經(jīng)形成。
當(dāng)初投資客就是沖著新區(qū)1萬多的房價底價買入，看似性價比很高，1萬多的二線新區(qū)總比6萬的深圳翻倍容易吧。
但實際的上漲動力，看的不僅僅是基礎(chǔ)價格，還有城市的供需平衡。
再便宜的房價，一旦脫離了供需，都沒有意義。
供過于求，基本已經(jīng)宣告二線城市難有小陽春。
二線城市新區(qū)面積大，成熟慢
在大家印象中，二線城市個個紅得發(fā)紫，都成了抖音網(wǎng)紅城市。
到處搶人落戶，大吹宇宙級新區(qū)，什么杭州錢江新城武漢光谷新區(qū)成都天府新區(qū)重慶兩江新區(qū)，一派野心勃勃的樣子。
今天發(fā)個“厲害了我的大武漢”的通稿，明天發(fā)個“5年后，成都牛逼到你不敢想象”的公眾號頭條。
但撕開這些二線城市光鮮靚麗的表面，會發(fā)現(xiàn)這些城市就是外強(qiáng)中干，買的都是長周期的房價預(yù)期。
不可否認(rèn)，未來的中國，一二線城市的發(fā)展差距會縮小。
二線城市新區(qū)的城市規(guī)劃，做得比一線城市還合理，在低容積率的二線城市，還可以做得比一線城市還舒服。
一線城市擁有的地鐵、現(xiàn)代mall、快速路、CBD、產(chǎn)業(yè)園...二線城市都會有，一二線城市會偏向于扁平化。
但二線城市各種大概念大規(guī)劃，兌現(xiàn)沒有那么快，人口導(dǎo)入沒有那么快，產(chǎn)業(yè)落地沒有那么快。更讓人擔(dān)心的是，由于新區(qū)投資客扎堆，入住率非常差。
上月，我們在合肥濱湖新區(qū)考察時，在最繁華的萬達(dá)茂，我看著空空蕩蕩的星巴克，產(chǎn)生了對濱湖新區(qū)深深的焦慮，產(chǎn)生了對二線城市新區(qū)的深深焦慮。
新區(qū)就業(yè)中心的成熟比任何大概念大規(guī)劃，更重要。
真實的居住需求、商業(yè)交通教育醫(yī)療配套成熟比任何大概念大規(guī)劃，更實際。
二線城市在新聞通稿和公眾號畫下的藍(lán)圖，真的沒有那么快兌現(xiàn)。
武漢光谷新區(qū)還有大片空地
而且這些新區(qū)面積都非常大，城市粗放式擴(kuò)張速度太快。只是路修起來了、房子蓋起來了，但配套兌現(xiàn)沒有那么快，人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入沒有那么快，城市房價需要等一等城市的產(chǎn)業(yè)和人口。
我一點都不否認(rèn)強(qiáng)二線城市后勁很強(qiáng)，但是也不可能一口吃一個大胖子，一下子就要把一線城市幾十年干成的CBD，只用短短幾年干成了?。?/span>
在二線城市橫盤的房價預(yù)期越來越強(qiáng)烈之下，我勸你實際一點、保守一點。
如果沒有好的價格、好的杠桿，不要貿(mào)然買進(jìn)二線城市新區(qū)。
否則你要熬的苦日子還很長，沒租金沒漲幅。
現(xiàn)在托著二線城市新區(qū)房價的，一方面是本就高昂的地價，另一方面是二手房的流通政策——限售限貸。
杭州不限售、蘇州新房限售3年，二手房限售5年、南京限售3年、合肥不限售但二手房限貸、重慶限售2年、成都限售3年、鄭州限售3年、西安限售5年。
其中合肥雖然不限售，但二手房限貸，基本沒有銀行做二手房按揭，這其實官方有意把資金趕向新房，為新房去庫存。
二線城市不斷增加的二手房掛盤量，越來越牽制樓市行情，盤子太大，玩不轉(zhuǎn)，漲不動。
二線城市，難有小陽春。
結(jié)
房價漲到今天，各城市各區(qū)域都在擠泡沫。城市規(guī)劃的兌現(xiàn)能力和真實的居住價值。變得越來越重要。
未來想要漲得動，不能僅靠房價預(yù)期和投資客的購買力，還要有剛需改善的支撐和認(rèn)可。
能在橫盤期破局領(lǐng)漲的二線城市新區(qū)，必須得優(yōu)秀如——蘇州園區(qū)和深圳南山。
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