每一次樓市沉寂，都會(huì)由學(xué)區(qū)房剛需喚醒。
近期，學(xué)區(qū)房地震真是一波又一波，感覺(jué)還有余震在路上。
在北京宣布多校劃片后，上海近期也公布了“民辦學(xué)校搖號(hào)”的結(jié)果，帝都魔都的家長(zhǎng)一起炸鍋。
真是打蛇打七寸，都是一招致命。
北京是公辦強(qiáng)于民辦，而多校劃片之下，公辦開(kāi)始搖號(hào)。上海是民辦強(qiáng)于公辦，民辦開(kāi)始搖號(hào)，資源向公辦學(xué)校傾斜。
魔都家長(zhǎng)圈哀鴻遍野、吐槽不斷：“竟然能不能進(jìn)名校，都憑運(yùn)氣了，那我們的努力還有什么意義？”
而且，在民辦搖號(hào)的政策下，上海樓市正在悄悄發(fā)生轉(zhuǎn)變：學(xué)區(qū)房成交火熱上漲，帶動(dòng)新房和概念板塊齊飛。
一直以來(lái)，上海的學(xué)區(qū)溢價(jià)都是弱于北京、深圳。
上海的公辦名校除了明珠A、明珠B、明珠C這種雞血班級(jí)，可以和民辦小學(xué)正面對(duì)杠之外，其余的都不值一提。
因?yàn)樯虾Ｃ褶k小學(xué)初中常年依靠掐尖、點(diǎn)招，派系光環(huán)+篩選能力協(xié)同，吸引優(yōu)秀生源，一直都以壓倒性的優(yōu)勢(shì)碾壓公辦學(xué)校。
所以，上海學(xué)區(qū)房并不至于像北京的“天價(jià)過(guò)道房”、深圳掛靠名校，暴漲百萬(wàn)那么夸張。
上海的民辦各有特色。世界外國(guó)語(yǔ)小學(xué)的優(yōu)勢(shì)在于外語(yǔ)，逸夫小學(xué)以數(shù)學(xué)特長(zhǎng)聞名，四大杯賽榜首?？停瑦?ài)菊小學(xué)的藝術(shù)自有其特色，吸引著眾多有藝術(shù)細(xì)胞的孩子。
所以，多年以來(lái)，魔都家長(zhǎng)都是拼命“雞娃”送進(jìn)牛校，不斷在“掐尖”這條畸形的競(jìng)爭(zhēng)路上廝殺。
民辦搖號(hào)將重塑上海名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格和價(jià)值。
平靜下來(lái)的魔都家長(zhǎng)開(kāi)始接受的兩個(gè)事實(shí)是：
1.民辦搖號(hào)，不能掐尖，優(yōu)質(zhì)生源被分流，優(yōu)質(zhì)生源從民辦流向公辦
2.魔都的家長(zhǎng)又怎么甘心把自己孩子的教育交給運(yùn)氣？以公辦學(xué)校作為保底，紛紛砸下重金購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)齊升
是的，一紙“民辦搖號(hào)”的政策，直接干脆地?fù)糁辛四Ф嫉募议L(zhǎng)的教育焦慮，一舉將橫盤(pán)了三年的上海樓市，徹底激活了。
對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，從來(lái)都不是缺錢(qián)缺房票，而是差一個(gè)“臨門(mén)一腳”的政策，而現(xiàn)在看來(lái)，學(xué)區(qū)房又會(huì)扛起成交量的大旗。
2020年教改之年，成了上海名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格和價(jià)值重塑的一年，家長(zhǎng)正由過(guò)去的“擇?！鞭D(zhuǎn)向有對(duì)口公辦小學(xué)初中的學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)房在上海的“剛需”會(huì)增強(qiáng)，確定性和穩(wěn)定性更強(qiáng)，更受家長(zhǎng)歡迎。
5月以來(lái)，市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)了，鏈家的帶看量上來(lái)了，甚至有的學(xué)區(qū)房業(yè)主開(kāi)始默默調(diào)價(jià)了。
我們來(lái)分析以公辦為主的黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房，片區(qū)公認(rèn)的熱門(mén)學(xué)校是蓬二、盧二和上外黃外，另外上海實(shí)小、一中心、盧一、曹光彪都還可以。
以黃浦區(qū)豫園的上海實(shí)小學(xué)區(qū)房為例，之前同小區(qū)掛盤(pán)一年基本都是無(wú)人問(wèn)津。但近期帶看開(kāi)始活躍起來(lái)了，甚至有的業(yè)主在多人看房之后，業(yè)主開(kāi)始把之前的降價(jià)給調(diào)回來(lái)了。
而且最近的上海學(xué)區(qū)房升溫，只是一道前菜。
回暖的學(xué)區(qū)房，正在傳導(dǎo)給帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的新房，也帶動(dòng)上海的成交量上揚(yáng)。
五月第二周（5.4-5.10），上海商品住宅供應(yīng)面積約15.7萬(wàn)㎡，成交面積約28.2萬(wàn)㎡，周成交均價(jià)約70793元/㎡。
上海新房成交面積達(dá)到今年歷史新高，逼近30萬(wàn)㎡，高端盤(pán)集中簽約，拉高成交均價(jià)罕見(jiàn)破7。
我還希望你能記住兩個(gè)數(shù)字：3158套，73063元/㎡。
上海的一二手房網(wǎng)簽成交3158套，刷新2016年9月樓市高潮期的成交量，也是近4年內(nèi)上海單周最高成交量。
上海一二手房歷史單周成交均價(jià)的最高峰，73063元/㎡。
在上海樓市跌到冰點(diǎn)，一周成交幾百套就已經(jīng)是燒高香了，普通人“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換周期要拉長(zhǎng)到2年，但現(xiàn)在，一切都變了。
而且不僅僅是學(xué)區(qū)房火，概念板塊的新房也很火，尤其是前灘。
這一次，學(xué)區(qū)房導(dǎo)熱，將沉寂了3年的上海樓市又再次喚醒。
學(xué)區(qū)真可謂是房?jī)r(jià)的最大推手，每一次樓市沉寂都會(huì)由學(xué)區(qū)房剛需喚醒。
2018年跌了15%的廈門(mén)，也因?yàn)?019年3月學(xué)區(qū)房回暖，傳導(dǎo)到概念板塊新房，帶動(dòng)廈門(mén)房?jī)r(jià)又站回巔峰。
雖然，全國(guó)跟進(jìn)北京西城的多校劃片已經(jīng)是鐵定的事實(shí)，上海市場(chǎng)也開(kāi)始傳：上海將于2021年多校劃片。
民辦搖號(hào)之后，上海公辦多校劃片搖號(hào)，也已經(jīng)箭在弦上。
長(zhǎng)寧、靜安徐匯部分區(qū)域已經(jīng)執(zhí)行多年的公辦劃片搖號(hào)，現(xiàn)在終于要?jiǎng)悠謻|的奶酪了。
教改的方向就是整治天價(jià)學(xué)區(qū)房，打破“一套老破小，名校永流傳”，減少教育腐敗。
因?yàn)樵?020年7月31日前購(gòu)入西城房產(chǎn)就可以按照原有政策“一對(duì)一鎖定”，所以最近北京西城區(qū)德勝、金融街片區(qū)出現(xiàn)了近期的透支性成交后，學(xué)區(qū)房交易有可能會(huì)在明后兩年出現(xiàn)降溫。
但價(jià)格未必會(huì)明顯下滑，因?yàn)橹灰鴵韮?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，該區(qū)域的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值不會(huì)受到太大影響。
一旦上海浦東也實(shí)行多校劃片，那么也可能給上海學(xué)區(qū)房澆下一盆冷水。
但是未來(lái)誰(shuí)知道呢？
對(duì)于急用學(xué)位的家長(zhǎng)，不想讓孩子上菜小，現(xiàn)在唯有買(mǎi)學(xué)區(qū)房這條路。
有人可能會(huì)說(shuō)，上海這一波回暖就是價(jià)格錯(cuò)覺(jué)和熱度錯(cuò)覺(jué)，主要是消化前期累積的需求。
但，我不這么看。
因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)基本已經(jīng)見(jiàn)底了，已到了該入場(chǎng)的時(shí)候，如果有可持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力加入，上海是有緩漲的動(dòng)力。
在其他城市，可能還會(huì)出現(xiàn)“青黃不接”的情況，但上海的勢(shì)能太強(qiáng)。
深圳上漲就是由學(xué)區(qū)房和概念板塊導(dǎo)熱的。上海也不會(huì)太例外，現(xiàn)在的上海跌無(wú)可跌，魔都人民已經(jīng)不淡定了。
我們不能忽略的一個(gè)事實(shí)是：在過(guò)去的3年里，上海的購(gòu)買(mǎi)力一直在長(zhǎng)三角各城市間流竄，我們看到了杭州搶房蘇州搶房南京搶房，就是沒(méi)有看到上海搶房。
而上海的學(xué)區(qū)房傳導(dǎo)真的啟動(dòng)，那么流竄在長(zhǎng)三角的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力就會(huì)回流上海，畢竟上海擁有長(zhǎng)三角任何任何城市都無(wú)法匹敵的主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。
這一刻的上海，就是積蓄已久的購(gòu)買(mǎi)力，急需找一個(gè)出口釋放。而學(xué)區(qū)房剛好踢破了鐵桶。
或許，上海行情真的在啟動(dòng)了。
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