自持出租物業(yè)通常搭配兩個(gè)實(shí)體：開發(fā)公司和物業(yè)公司，開發(fā)公司負(fù)責(zé)出租及運(yùn)營推廣，物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，開發(fā)公司負(fù)責(zé)收取租金、場地使用費(fèi)、推廣費(fèi)等，物業(yè)公司負(fù)責(zé)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
智慧源作為一家專業(yè)的財(cái)稅咨詢機(jī)構(gòu)，筆者結(jié)合實(shí)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)對以下幾個(gè)自持出租物業(yè)常見的問題涉稅簡要加以分析，希望對廣大讀者有所啟示。
一、租金涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管理
通常租金如果過低（和周邊同類出租物業(yè)相比），可能引起稅務(wù)機(jī)關(guān)評估，按照同類物業(yè)出租的公允租金計(jì)算繳納稅費(fèi)（企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅），但對于過高的收入（物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)）一般不作調(diào)整。
根據(jù)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。稅務(wù)機(jī)關(guān)一般會(huì)采取納稅評估系統(tǒng)中數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，以及檢查是否有通過其他費(fèi)用認(rèn)為分割租金行為，綜合判斷租金是否過低。
如發(fā)現(xiàn)出租物業(yè)租金比同類商場租金低，則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)啟動(dòng)“納稅評估”程序，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析并檢查。
企業(yè)常通過物業(yè)公司增加轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)（深圳項(xiàng)目暫不適用），減少房產(chǎn)稅的方式處理。在增值稅制下，如果是新項(xiàng)目，自持物業(yè)主體開具的租賃增值稅專用發(fā)票可以在管理公司中扣除，并不會(huì)增加增值稅稅負(fù)。如果是老項(xiàng)目，需要測算節(jié)省的房產(chǎn)稅以及不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅之間的差額，再作進(jìn)一步詳細(xì)分析。
二、場地使用費(fèi)涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管理
根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》第一條規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所。室內(nèi)場地使用費(fèi)，可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)出租，征收12%房產(chǎn)稅。室外場地使用費(fèi)并非房產(chǎn)稅征收范圍。企業(yè)應(yīng)注意正確劃分室內(nèi)、室外場地使用費(fèi)。
三、推廣費(fèi)涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管理
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文的相關(guān)規(guī)定，推廣費(fèi)屬于服務(wù)費(fèi)性質(zhì)，并不屬于租金，通過合理方法分割部分租金至推廣費(fèi)能有效降低房產(chǎn)稅。推廣費(fèi)不需要繳納房產(chǎn)稅，但如無相應(yīng)推廣服務(wù)，僅通過推廣費(fèi)收入分割租金可能存在被稅務(wù)局認(rèn)定為租金收入，繳納12%房產(chǎn)稅。
如需收取推廣費(fèi)，必須建立在實(shí)際推廣工作的基礎(chǔ)之上，按年設(shè)定推廣計(jì)劃使收費(fèi)與服務(wù)向配比，并在推廣合同中與租戶確認(rèn)，以降低稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為租金分?jǐn)偟娘L(fēng)險(xiǎn)。實(shí)務(wù)中企業(yè)應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場各商場收取推廣費(fèi)情況，包括收取對象、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、推廣活動(dòng)計(jì)劃、收費(fèi)合同等修改、調(diào)整推廣費(fèi)合同等，并形成模板，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范合同簽訂流程，合同簽訂前還應(yīng)提交公司相關(guān)財(cái)稅部門進(jìn)行審核把關(guān)，以避免不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
作者：魯俊
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2016年地產(chǎn)形勢越來越嚴(yán)峻，5年內(nèi)60%的地產(chǎn)企業(yè)或主動(dòng)或被動(dòng)地消亡，并購重組會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)的主旋律；在房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整中繞不開的是稅收問題，且非常復(fù)雜，金額動(dòng)輒上億元。
如何在并購重組中實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的最優(yōu)化？
如何掌控并購重組中的遇到的財(cái)稅問題？
房地產(chǎn)企業(yè)收購兼并重組稅務(wù)規(guī)劃
主 講：資深地產(chǎn)財(cái)稅籌劃專家 李明俊
時(shí)間地點(diǎn)：2016年9月24日 9時(shí)-17時(shí)/深圳
課程內(nèi)容
第一部分：土地獲取的方式及稅收規(guī)劃
1、招拍掛拿地
2、一二級聯(lián)動(dòng)
3、拆遷還建問題
4、股權(quán)并購拿地
5、先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)
6、先分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)
7、合作建房
8、在建工程轉(zhuǎn)讓
9、無償劃轉(zhuǎn)
第二部分：以資產(chǎn)對外投資稅收問題解析
1、以資產(chǎn)對外投資繳納什么稅？營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅要交嗎？
2、接受投資需要發(fā)票作為扣稅憑證么？
3、老板以資產(chǎn)投資繳納個(gè)人所得稅？
4、如何利用“先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)”降低稅負(fù)？
第三部分：股權(quán)并購稅收問題解析
1、收購資產(chǎn)與收購股權(quán)的稅收比較
2、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地房屋、資產(chǎn)應(yīng)如何運(yùn)作？
3、股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓，稅局納稅評估能通得過嗎？
4、自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)計(jì)稅價(jià)格偏低如何進(jìn)行調(diào)整？
5、先分配利潤再轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)？
6、“先增資擴(kuò)股再平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)”是好的籌劃思路嗎？
7、股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅嗎？如何回避？
8、企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)
9、統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要進(jìn)行納稅調(diào)整
10、利用境外轉(zhuǎn)讓股權(quán)，降低地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)？
第四部分：企業(yè)收購兼并稅收分析
1、企業(yè)資產(chǎn)收購的稅收分析
2、利用股權(quán)收購特殊性稅務(wù)處理調(diào)整地產(chǎn)集團(tuán)架構(gòu)的具體運(yùn)作
3、利用企業(yè)合并降低稅負(fù)
4、利用企業(yè)分立降低企業(yè)稅負(fù)
5、債務(wù)重組稅務(wù)問題解決方案
主講人：注明房地產(chǎn)財(cái)稅專家 李明俊
費(fèi)用：原價(jià)4680元/人，特惠價(jià)3800元/人，趕緊搶?。?！
歡迎來電報(bào)名：劉仙慶 132-6677-7332
