A房地產(chǎn)公司地下車位不在可售面積內(nèi)，也不在計(jì)容面積內(nèi)，但以每個(gè) 20 萬元價(jià)格對(duì)外銷售；
B房地產(chǎn)公司地下車位不在計(jì)容面積內(nèi)，也不在可售面積內(nèi)，對(duì)外簽署 70 年租賃協(xié)議，一次性收取租金 20 萬元；
C房地產(chǎn)公司將人防面積劃為車位對(duì)外轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價(jià)格 15 萬元每個(gè)。
請(qǐng)問：三家公司地下車位是否參與項(xiàng)目土增清算？
在實(shí)務(wù)中對(duì)于有產(chǎn)權(quán)車位的處理一般沒有什么爭(zhēng)議，一般都認(rèn)可作為單獨(dú)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理，而對(duì)于不計(jì)容、無產(chǎn)權(quán)的地下車位則爭(zhēng)議頗多，這種爭(zhēng)議主要集中在兩個(gè)方面：一是無產(chǎn)權(quán)車位能否銷售？二是轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位是按照銷售不動(dòng)產(chǎn)處理還是按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理？
首先關(guān)于地下無產(chǎn)權(quán)車位能否銷售？目前有兩種聲音比較具有代表性，一是依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。持這類觀點(diǎn)的一般是業(yè)主方，認(rèn)為地下無產(chǎn)權(quán)車位屬于公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，開發(fā)商無權(quán)銷售。持這種觀點(diǎn)的朋友忽略了兩個(gè)問題，一是物業(yè)管理?xiàng)l例并沒有明確界定地下車位屬于公共部位，反而在建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條'凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。二是地下車位初始狀態(tài)是無法投入使用的，仍需開發(fā)商投入大量資金進(jìn)行裝修完善。
持另一種觀點(diǎn)的朋友主要根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。
由此來看，地下車庫作為一個(gè)獨(dú)立的建筑部分，是可以由開發(fā)商進(jìn)行處分，包括轉(zhuǎn)讓、租賃。
好的，我們來看第二個(gè)問題，轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位是按照銷售不動(dòng)產(chǎn)處理還是按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理？這個(gè)問題在國家層面規(guī)定不明確，各省市的規(guī)定也是一地雞毛，沒有一個(gè)統(tǒng)一的執(zhí)行口徑，因?yàn)檫@種不確定性，給納稅人帶來極大的不便。
國稅發(fā)[2006]187 號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增 值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì) 公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi) 用。
問題爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于第3點(diǎn)：建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收 入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。那么建成后銷售是有償轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)也是有償轉(zhuǎn)讓，納稅人到底是應(yīng)該按照銷售不動(dòng)產(chǎn)來處理還是按照轉(zhuǎn)讓使用權(quán)來處理呢？全國各地對(duì)于地下車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)規(guī)定不盡相同，下面列舉7個(gè)具有代表性的稅務(wù)局的規(guī)定。
A公司地下車位銷售，應(yīng)參與土地增值稅清算，按其它類型歸屬；
B公司地下車位租賃協(xié)議為70年，與地上房屋期限一致，實(shí)質(zhì)為銷不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)參與土地增值稅清算，按其它類型歸屬；
C公司人防車位對(duì)外轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，實(shí)質(zhì)也為銷不動(dòng)產(chǎn)行為，無需考慮人防的其它屬性均屬于無產(chǎn)權(quán)的情形，應(yīng)參與土地增值稅清算，按其它類型歸屬。
（1）作為公共配套移交全體業(yè)主，計(jì)入成本由可售開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偅恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)能扣除。這里面有兩個(gè)注意事項(xiàng)，一是如何判定為公共配套，實(shí)務(wù)中可以從三個(gè)方面來判定，即建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否列明為公共配套、初始產(chǎn)權(quán)證明上是否注明屬于全體業(yè)主共有以及是否辦理移交手續(xù)；二是大部分項(xiàng)目在清算時(shí)點(diǎn)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，如何證明移交給了全體業(yè)主呢？在實(shí)操中常見為移交給物業(yè)公司進(jìn)行管理即完成移交給全體業(yè)主。
（2）對(duì)外租賃（20 年期限以內(nèi)）并簽訂租賃協(xié)議的，按出租業(yè)務(wù)交納相關(guān)稅費(fèi)，土地增值稅清算時(shí)成本、費(fèi)用不能扣除，取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入，成本費(fèi)用計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。
（3）對(duì)外銷售或轉(zhuǎn)讓與地上房屋同期限的使用權(quán)，按可銷售開發(fā)產(chǎn)品對(duì)待，確認(rèn)相關(guān)收入與成本，土地增值稅清算時(shí)能扣除。
（4）無產(chǎn)權(quán)地下車位與人防車位無需區(qū)分，按交易實(shí)質(zhì)應(yīng)稅行為納稅。
最后，拋給大家一個(gè)思考題，請(qǐng)問機(jī)械車位銷售是否納入土地增值稅清算范圍？可以留言討論哦~
