前兩天各大研究機(jī)構(gòu)紛紛出臺上半年榜單，里面有幾個(gè)比較重要的數(shù)據(jù)：頭部房企的業(yè)績越來越好，上半年房企銷售前20名的門檻已經(jīng)達(dá)到了千億；有房企在進(jìn)步也有房企在倒退——金地首次沖進(jìn)前十，富力已經(jīng)掉到三十名以后；的確，許老板兌現(xiàn)了“6月30日，恒大有息負(fù)債總額將降至5字頭，至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠”的承諾。截至6月30日恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。這和恒大上半年的業(yè)績分不開：半年恒大銷售額3567.9億元，累計(jì)銷售回款3211.9億元。總銷額行業(yè)第二，權(quán)益銷售額行業(yè)第一。目前恒大有息負(fù)債約5700多億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億。“房住不炒、租購并舉”是國家政策制定的目標(biāo)，圍繞這8個(gè)字政府又推出“三道紅線”、土地“兩集中”供應(yīng)等政策，未來很多房企都有很長的路要走。
地產(chǎn)開發(fā)高利潤時(shí)代已經(jīng)過去，不必留戀過去的高利潤和高速度，如何變革讓企業(yè)活的更長才是最重要的。
我們再來看恒大，不，是大多數(shù)房企面對的問題。第一個(gè)原因，房地產(chǎn)天然是資金密集型行業(yè)，決定了大規(guī)模建設(shè)階段行業(yè)資產(chǎn)重、負(fù)債高。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，拿地和建設(shè)的環(huán)節(jié)都會占用大量資金，導(dǎo)致大量資金長期沉淀。房企們一般都用杠桿融資（借債、貸款、信托、股權(quán)）去補(bǔ)充現(xiàn)金流，這也就不難理解為什么說三道紅線政策是蛇打七寸了，現(xiàn)金流是開發(fā)商的命門。其次，一個(gè)很扎心的事實(shí)：中國的房地產(chǎn)即將進(jìn)入存量房時(shí)代。中國房地產(chǎn)已經(jīng)浩浩蕩蕩走過了蓬勃發(fā)展的四十年，火箭速度的時(shí)代已經(jīng)成為過去，行業(yè)似乎即將見頂，這鎖死了房企的上升空間。既然這個(gè)行業(yè)進(jìn)入存量了，那么轉(zhuǎn)換思路，換個(gè)賽道做增量如何？所有的房企都在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在做多元化，尋找第二增長曲線。我國的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里有個(gè)非常重要的指標(biāo)，叫社會消費(fèi)品零售總額，這是統(tǒng)計(jì)一個(gè)國家主要的消費(fèi)品（不含房地產(chǎn)）和主要的服務(wù)市場總規(guī)模的數(shù)據(jù)。2019年中國是40萬億出頭，排世界第二，世界第一美國是多少？42萬億人民幣，比中國多了2萬億，2020年受影響都下降了一些。以中國目前8.1%、前幾年百分之十幾的增速，美國在1%-3%的增速，中國大概率在兩年左右的時(shí)間變成全世界第一。所以，可以看到有房企在做文旅做養(yǎng)老，有房企在做代建搞物業(yè)，有房企做商業(yè)搞運(yùn)營，有房企在造機(jī)器人做智能化，有房企在養(yǎng)豬搞新能源。房企們的多元化很復(fù)雜，但總結(jié)起來很簡單：衣食住行。再來看恒大的產(chǎn)業(yè)多元化布局思路：通過恒大地產(chǎn)、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉八大產(chǎn)業(yè)平臺，打造數(shù)據(jù)互通共享的智慧科技生態(tài)圈。全面覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，目前恒大的八大平臺，已經(jīng)有四大平臺完成了上市。如果總結(jié)來說的話，恒大已經(jīng)不再單單是一家房地產(chǎn)企業(yè)，而是多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技轉(zhuǎn)型的公司。目前Top50的房企都在做多元化，而且方向大不相同。戰(zhàn)略上換賽道，所有的房企都懂，但真正能成功的有多少？中長期看，這都需要積淀與破局，可能五年甚至十年以后才會有結(jié)果。房地產(chǎn)多元化之路上，有一個(gè)很奇特的賽道。恒大、碧桂園、華夏幸福、萬達(dá)、富力等房企紛紛進(jìn)軍汽車業(yè)。這些企業(yè)幾乎都以“不差錢”的姿態(tài)宣布入局新能源汽車，通過買買買或投投投的方式來拿到造車的入場券。如果說房企造車，是拿著賣房得來的錢貼補(bǔ)造車，那么恒大，可能是這里面最堅(jiān)決的一個(gè)。從與賈躍亭的法拉第合作、生隙、和解，再到自己投巨額資金造車，恒大是房企里投入最大的一個(gè)。一方面，汽車產(chǎn)業(yè)體量大，產(chǎn)業(yè)鏈長，如果新能源成了，拉開的是另一個(gè)萬億級的市場。另一方面，新能源汽車已經(jīng)上升到了國家戰(zhàn)略層面。中國從八十年代開始在燃油車上中外合資造車，希望引進(jìn)并形成本土化技術(shù)，中國汽車也經(jīng)歷了快速增長，中國在2009年的時(shí)候變成了全球最大的新車消費(fèi)市場，中國在2009年之后也變成了全球最大的汽車零部件生產(chǎn)和外銷國家，把產(chǎn)業(yè)鏈的事也攢齊了。其他國家做燃油發(fā)動(dòng)機(jī)這件事做了一百多年，我們也才三四十年。在一條直線上，沒換跑道之前我們追起來比較難。這樣來看，我們非常希望看到恒大這些房企能造出更好的新能源汽車。
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