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不久前市值一度沖破2000億港元的碧桂園服務(wù)，在經(jīng)過(guò)回調(diào)后，被排名第二的恒大物業(yè)步步緊逼。差距不到1個(gè)億，恒大物業(yè)市值盤(pán)中反超碧桂園服務(wù)。恒大物業(yè)2020年12月剛上市，如今股價(jià)近乎翻倍。2月1日，碧桂園服務(wù)總市值1895.78億港元超越恒大物業(yè)。物業(yè)股博弈“頭馬”給我們的一個(gè)答案是——物管行業(yè)呈現(xiàn)“規(guī)模為王”的特征。

不過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，上市只是個(gè)開(kāi)始，能否維持穩(wěn)定的利潤(rùn)，獲取更大增值空間才將是其未來(lái)的立足之本。

1月25日，恒大總裁夏海鈞以預(yù)祝的形式，在朋友圈表達(dá)了對(duì)恒大物業(yè)的期許，“預(yù)祝恒大物業(yè)今天的股價(jià)像是2009年恒大地產(chǎn)上市當(dāng)年的一樣只是起步，大物業(yè)未來(lái)將會(huì)開(kāi)啟十年以上的高速增長(zhǎng)，形成目前倍數(shù)成長(zhǎng)！”

恒大物業(yè)顯然深諳并購(gòu)的重要性。此前公布的招股書(shū)顯示，IPO募集資金的65%,就是用于戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資。根據(jù)恒大物業(yè)此前下達(dá)的“軍令狀”，恒大物業(yè)2021年要每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，即全年新增拓展在管立下“軍令狀”后，恒大物業(yè)迎來(lái)第一次大單“交易”。

1月29日，恒大物業(yè)發(fā)布公告，斥資15億全資收購(gòu)浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司。恒大物業(yè)在管面積將超過(guò)3.8億平方米。

恒大汽車(chē)漲完恒大物業(yè)漲，這也是恒大物業(yè)上市后首度大手筆并購(gòu)。

亞太酒店物業(yè)位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第54位，在39個(gè)城市擁有在管項(xiàng)目940個(gè)，在管面積超8000萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、寫(xiě)字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等業(yè)態(tài)，服務(wù)業(yè)主超200萬(wàn)人；同時(shí)，還擁有33個(gè)城市公共服務(wù)項(xiàng)目，在5A景區(qū)、地鐵、高鐵、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等公共建筑及城市公共服務(wù)領(lǐng)域擁有豐富管理經(jīng)驗(yàn)。

為了搶占物業(yè)市場(chǎng)，并購(gòu)是最重要的擴(kuò)張手段。不到一個(gè)月，恒大物業(yè)新增拓展在管面積已完成全年目標(biāo)22%，總在管面積一舉突破3.8億平方米，為提前完成“軍令狀”提供強(qiáng)有力保證。

2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)利潤(rùn)均值為3.08億元，同比增長(zhǎng)39.4%。TOP10 企業(yè)利潤(rùn)均值為12.6 億元，是百?gòu)?qiáng)利潤(rùn)均值的 4.09 倍。在2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均利潤(rùn)構(gòu)成方面，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比 1.68%，增值服務(wù)占比 1.4%。

從利潤(rùn)上來(lái)看，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)收入利潤(rùn)可觀、呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。

物業(yè)是“地產(chǎn)二代”的溫室，有大片的發(fā)揮空間，也有安全邊際。與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)初期可獲得母公司扶持，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有足夠保障。而且，物業(yè)企業(yè)普遍杠桿較低，償債壓力較小。

踏著物業(yè)的風(fēng)口，“物二代”出場(chǎng)了，漸漸拉開(kāi)了接班地產(chǎn)前的新生代較量。

來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)

更多的地產(chǎn)二代，特別是80、90一代，正被父輩們安排到企業(yè)各個(gè)關(guān)鍵崗位上磨煉。

現(xiàn)如今已有19位“地產(chǎn)二代”進(jìn)入了物業(yè)板塊，他們的平均年齡大多在35歲左右。其中，90后（31歲以下）5人，占比約25%。年齡最小的俞昀只有26歲，現(xiàn)任宋都服務(wù)董事長(zhǎng)；最大的單頌曦46歲，現(xiàn)任路勁物業(yè)服務(wù)（武漢）董事長(zhǎng)。

還有部分地產(chǎn)二代早已身經(jīng)百戰(zhàn)，他們?cè)谖飿I(yè)板塊游刃有余，其中不乏女將。如楊惠研和陳昱含。

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，女性接班后，通常從房地產(chǎn)主業(yè)，逐漸延伸業(yè)務(wù)。比如，楊惠妍從房地產(chǎn)主業(yè)，延伸到物業(yè)管理、教育領(lǐng)域，并且物業(yè)、教育公司均已上市。

未來(lái)，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，地產(chǎn)“二代”們是否能講好物業(yè)故事，我們將拭目以待。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，共有17家物業(yè)公司上市，其中aA股1家，H股16家，較2019年12家新上市公司數(shù)量增加5家。從時(shí)間點(diǎn)上來(lái)看，上半年僅3家物業(yè)公司上市，下半年上市數(shù)量達(dá)到14家，其中四季度物業(yè)公司上市數(shù)量達(dá)11家。

上市物業(yè)服務(wù)公司的主要業(yè)務(wù)類(lèi)型包括：

• 物業(yè)管理服務(wù)：安保、清潔、綠化、園藝、維修保養(yǎng)等。

• 社區(qū)增值服務(wù)：家居生活服務(wù)（房屋裝修、上門(mén)維修、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、拎包入住、家政服務(wù)等）、停車(chē)位管理及租賃服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)（公寓及停車(chē)位的代理銷(xiāo)售）及公用區(qū)域增值服務(wù)（公用區(qū)域的租賃、管理）。

• 非業(yè)主增值服務(wù)：以案場(chǎng)管理為主的協(xié)銷(xiāo)服務(wù)（為案場(chǎng)提供保安、清潔、綠化、禮儀接待等服務(wù)）、額外專(zhuān)項(xiàng)定制服務(wù)、前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)、房修服務(wù)以及交付前檢驗(yàn)服務(wù)；此類(lèi)服務(wù)為2B業(yè)務(wù)，主要面向的是物業(yè)開(kāi)發(fā)商。

2019年，物管板塊迎來(lái)爆發(fā)。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)當(dāng)年分別上漲222%、199%、161%、112%。2020年前7月，優(yōu)質(zhì)上市物管企業(yè)股價(jià)延續(xù)強(qiáng)勁表現(xiàn)，其中永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)的股價(jià)均實(shí)現(xiàn)了翻倍漲幅。

但是，還有一些物業(yè)公司上市后表現(xiàn)并不算很好。近半淪為“僵尸股”，49% 上市物企日成交額在1000萬(wàn)元以下，46%上市物企日成交量在 100萬(wàn)股以下。

其實(shí)在資本市場(chǎng)里，投資者喜歡看兩樣?xùn)|西，一個(gè)是看的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，還有一個(gè)看未來(lái)的發(fā)展前景，還有沒(méi)有故事可講。

龍湖智慧服務(wù)便在2020年加大多業(yè)態(tài)探索，落地城陵磯、廣陽(yáng)島、農(nóng)博島、北大荒等城市服務(wù)項(xiàng)目，并新進(jìn)入稅務(wù)局、文化宮、消防總隊(duì)、4S店、河道等場(chǎng)景。

物業(yè)公司的外拓按下加速鍵，增值業(yè)務(wù)成為各家積極探索的新增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)物管企業(yè)增值服務(wù)氣候漸成。上市的物業(yè)公司都是在講著同樣的故事，實(shí)現(xiàn)的方式百花齊放，健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、金融等都可以裝進(jìn)物業(yè)管理的“百寶箱”里。

除此之外，解決隨著規(guī)模攀升的人力成本問(wèn)題，既是物業(yè)企業(yè)突圍的關(guān)鍵，也在倒逼物管企業(yè)不斷提升對(duì)科技與互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)用。

修煉物業(yè)業(yè)務(wù)還看內(nèi)功

物業(yè)開(kāi)始獨(dú)立的自負(fù)盈虧，必然更注重自身的發(fā)展及造血功能，物業(yè)不是快速盈利的行業(yè)，僅靠資本一味地?cái)U(kuò)張，不是物業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展之道。

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)需要口碑的培養(yǎng)和對(duì)服務(wù)持續(xù)的深耕。服務(wù)范圍的擴(kuò)大和服務(wù)水平的增加，得利最多的就是業(yè)主。物業(yè)公司的發(fā)展，就是我們接受到的物業(yè)服務(wù)升級(jí)的過(guò)程。

永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌在近期的采訪中表示。周洪斌認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)會(huì)向兩種企業(yè)形式發(fā)展：“一種是大而全的綜合服務(wù)型企業(yè)，一種是小而美的專(zhuān)業(yè)化型企業(yè)，除了這兩種，可能不會(huì)有中間的狀態(tài)?！?/span>

隨著入場(chǎng)的房企增多，這片藍(lán)海中的競(jìng)爭(zhēng)壓力也將與日俱增。中小企業(yè)缺乏品牌優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較高些。

國(guó)家政策的支持、社會(huì)意識(shí)和需求的提高使得物業(yè)管理業(yè)務(wù)擁有巨大發(fā)展?jié)摿?，穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期是這一業(yè)務(wù)的顯著價(jià)值，使其成為值得中小房企發(fā)力的領(lǐng)域。輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，使行業(yè)進(jìn)入者和參與者可以輕裝上陣，尤其可以在融資困難環(huán)境下以小投入換取大效益。但也可以看到，上市物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了20年左右的積累，這個(gè)行業(yè)很難借助任何東風(fēng)實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)和爆炸式盈利，而是慢工細(xì)活，要求從業(yè)者心懷謙卑，以匠人之心去經(jīng)營(yíng)。同時(shí)要開(kāi)動(dòng)腦筋，觀察行業(yè)的技術(shù)趨勢(shì)和市場(chǎng)需求，以提升服務(wù)能力；積極尋求與頭部公司的戰(zhàn)略、資本層面的合作，以拓寬市場(chǎng)渠道，并實(shí)現(xiàn)安全長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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