導(dǎo)語：這一個(gè)年報(bào)季，各家的情況不盡相同，但絕大部分都有一個(gè)共同的問題，就是凈利潤增速大幅低于營業(yè)收入增速。銷售增長雖然仍是主流，但大多數(shù)房企的毛利率、凈利率開始下滑，甚至出現(xiàn)了千億房企凈利潤與歸母凈利潤1億的現(xiàn)象。營收增長VS利潤下滑，背后的原因是多元化的，房企如何破解“增收不增利 ”困局？房企陷入“增收不增利”的困境
增收不增利，已經(jīng)成為2020年年報(bào)中的常態(tài)。
銷售額如7000億的萬科、5752億的融創(chuàng)、5700億的碧桂園、5072億的恒大，毛利率與凈利率都出現(xiàn)了不同程度的下跌。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年，百強(qiáng)房企的凈利潤率均值只有11.1%，凈資產(chǎn)收益率均值為15.9%。最慘的還屬禹洲地產(chǎn)，此前，禹洲集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)警公告稱，2020年度的綜合純利將顯著下降。2020年，禹洲集團(tuán)全年合約銷售達(dá)到1049.67億元，2020年收入為人民幣104.11億元，實(shí)現(xiàn)毛利4.79億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利1.17億元。對(duì)于業(yè)績下降的原因，禹洲集團(tuán)表示：一是受疫情影響，若干物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入及利潤遞延確認(rèn)；二是一些房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施導(dǎo)致物業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)低于預(yù)期，毛利率減少。招商蛇口2020年銷售額2776億，時(shí)隔十年，終于又重回前10。
但是，隨著招商蛇口銷售額增長，營業(yè)收入也首次突破千億，但是，歸母凈利潤卻同比減少了23.58%。
這是招商蛇口自2015年重組以來，首次出現(xiàn)利潤負(fù)增長。
2020年，祥生控股實(shí)現(xiàn)收入466.38億元，較2019年同期增長31.3%。盡管在企業(yè)的官方宣傳中，祥生控股稱當(dāng)期實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步增長、公司的盈利空間逐步釋放，但根據(jù)最新財(cái)報(bào)，該公司在凈利及毛利等相關(guān)利潤指標(biāo)上的表現(xiàn)卻相對(duì)遜色。具體來看，2020年祥生控股年內(nèi)溢利為30.53億元，較2019年同期下降約4.8%；核心純利率為6.6%，較2019年同期的9%下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)；毛利潤總額約為84.35億元，同比降約0.5%。毛利率的下滑幅度相比更大，2020年毛利率為18.1%，較2019年同期的23.9%下滑5.8%。祥生控股將2020年公司毛利率減少的原因解釋為，年內(nèi)確認(rèn)的二線城市項(xiàng)目土地單價(jià)較高。業(yè)內(nèi)則將激進(jìn)擴(kuò)張、高溢價(jià)拿地視為該公司2020年增收不增利的主因。總體而言，2020年房地產(chǎn)行業(yè)增利不增收的原因能主要?dú)w結(jié)為以下四點(diǎn)：1.大部分房企2020年是在結(jié)算2018年所銷售的房源，而這批房源所用土地的拿地時(shí)間大部分在2016年至2017年。而彼時(shí)地價(jià)正值大漲，地王頻出。2.2017年-2018年，全國主要熱點(diǎn)城市大部分實(shí)行限價(jià)制度，高價(jià)拿地低價(jià)賣房，拉低了利潤率。3.2018年下半年樓市整體去化承壓，大量房源被以成本價(jià)或低于成本價(jià)的方式甩賣，兩年后清算時(shí)暴露問題。4.受2020年疫情影響，房企的各項(xiàng)費(fèi)用支出驟增，尤其是營銷費(fèi)用以及管理費(fèi)用。而疫情所造成的工期延遲，也相應(yīng)地抬升了單個(gè)項(xiàng)目的成本占比。“三道紅線”成為房企必答題
曾經(jīng)房企老板最愛說，“三年規(guī)模沖擊千億、雙千億”的豪言壯語。但是在今年的業(yè)績會(huì)上，眾多房企卻無一例外地開始強(qiáng)調(diào)規(guī)模、利潤與風(fēng)險(xiǎn)的均衡性，甚至有不少房企明確表示：規(guī)模不再作為企業(yè)最為看重的指標(biāo)。
去年下半年，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出爐，迅速引爆輿論，對(duì)于普遍高負(fù)債、高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)形成一定威懾力。
“三道紅線”的長遠(yuǎn)影響將貫穿企業(yè)的總體投資戰(zhàn)略以及每年度的投資策略，具體影響表現(xiàn)在拿地、開工建設(shè)、銷售、結(jié)利、融資(包含資本市場)以及企業(yè)人員組織機(jī)構(gòu)調(diào)整等方面。
房企一方面面臨著降負(fù)債降杠桿的壓力，另一方面中小企業(yè)運(yùn)營管理精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化普遍都缺失的問題。承壓規(guī)模壓力，不得不拿一些利潤率比較低，只為了能周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。
尤其是對(duì)于踩線的中小房企，政策將對(duì)其在區(qū)域方向選擇以及企業(yè)未來發(fā)展增速等方面產(chǎn)生較大影響。而已經(jīng)“轉(zhuǎn)綠”或者始終維持“綠檔”的房企則將擁有更多的拿地和融資機(jī)會(huì)，甚至使得企業(yè)獲得“彎道超車”的可能。
縱觀2020年各大房企財(cái)報(bào)，大部分房企在“三道紅線”上均有不同程度的降檔。
業(yè)績會(huì)上，“三道紅線”的達(dá)標(biāo)情況成為房企管理層的“必答題”。企業(yè)是否實(shí)現(xiàn)“綠檔“或是“降檔”，成為房企主動(dòng)對(duì)外釋放的信息重點(diǎn)，而仍未達(dá)標(biāo)的企業(yè)管理層亦給出了明確的“轉(zhuǎn)綠”截止線。
今年供地“兩集中”政策推出之后，“三道紅線”融資新規(guī)和房地產(chǎn)貸款集中度政策，對(duì)房企的融資限制到達(dá)了前所未有的程度。加之當(dāng)前處于房企償債高峰，房地產(chǎn)行業(yè)承受較高的融資壓力。
“三條紅線”的壓力下，房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能將進(jìn)一步降低。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負(fù)增長的情況下，2021年企業(yè)增速將普遍下降，不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績負(fù)增長的企業(yè)，甚至龍頭房企。
一份份年報(bào)出來，才發(fā)現(xiàn)增速放緩原來是行業(yè)普遍問題，對(duì)于多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)增速放緩的情況房企也不容忽視。
在市場競爭下，中小房企增長空間進(jìn)一步受限。中小房企需保持自身財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，依靠地緣優(yōu)勢和差異化路線避免過快被淘汰。
微利時(shí)代的房企破局
對(duì)于大型房企來說，雖然營收增速變緩，但利潤增速不會(huì)有太大下降，ROE保持緩慢回調(diào)或者基本持平的可能性比較大。
但對(duì)中小房企來說，失去了靠低利潤率去搶地的法寶，營收與利潤雙降的可能性都會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于頭部優(yōu)秀房企，有些企業(yè)甚至可能出現(xiàn)斷崖式下降，這是需要提防的。
動(dòng)態(tài)復(fù)盤，關(guān)注內(nèi)部的節(jié)奏/結(jié)構(gòu)/現(xiàn)金流無論是何種類型的房地產(chǎn)企業(yè)，一年內(nèi)至少要對(duì)經(jīng)營、投融資、運(yùn)營節(jié)奏，管理體系和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行兩次復(fù)盤，高管團(tuán)隊(duì)要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流。重新、動(dòng)態(tài)優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略在“集中供地”政策之前，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)開始對(duì)企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題，進(jìn)行重新思考與動(dòng)態(tài)優(yōu)化。建議中小房企，重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點(diǎn)、團(tuán)隊(duì)升級(jí)策略。重點(diǎn)關(guān)注節(jié)奏與結(jié)構(gòu)企業(yè)內(nèi)部投融產(chǎn)銷構(gòu)成的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，一定要與外部的大節(jié)奏與大結(jié)構(gòu)相匹配。匹配不好就會(huì)出現(xiàn)投資錯(cuò)誤，該拿地的時(shí)候沒錢，不該拿地閑置大量資金。老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現(xiàn)場，一定要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)。大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點(diǎn)城市的能力。對(duì)于小企業(yè)來說，投資能力要能夠支持企業(yè)進(jìn)入大城市，也要能嚴(yán)守根據(jù)地。房地產(chǎn)管理紅利時(shí)代，修煉內(nèi)功是一個(gè)重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)功包含九種：管理內(nèi)功（體系、機(jī)制、團(tuán)隊(duì)、文化與品牌）、業(yè)務(wù)內(nèi)功（各專業(yè)條線內(nèi)功，尤其是成本）、產(chǎn)品內(nèi)功、服務(wù)內(nèi)功、運(yùn)營內(nèi)功、現(xiàn)金流管理。既然“五道紅線”讓財(cái)務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發(fā)揮合作型、并購型杠桿的作用。無論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團(tuán)合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長俱樂部，就是一個(gè)致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間合作，實(shí)現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺(tái)。目前百強(qiáng)企業(yè)大部分都在加強(qiáng)向泛地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，因?yàn)榉旱禺a(chǎn)能在一定程度上規(guī)避調(diào)控負(fù)面影響，獲取調(diào)控紅利。但泛地產(chǎn)也對(duì)企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。對(duì)于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個(gè)項(xiàng)目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。而對(duì)于資源儲(chǔ)備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。關(guān)注當(dāng)下，有節(jié)奏去庫存，加強(qiáng)回款堅(jiān)持“現(xiàn)金流為王”原則，審慎的根據(jù)市場的整體形勢，公司銷售回款、財(cái)務(wù)資金的情況，來決定每一宗、每一塊土地的投資。
