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歷史第一次，前十首富中沒有了傳統(tǒng)地產(chǎn)商的身影，貝殼左暉取代了此前的楊惠妍及許家印，成為新一任地產(chǎn)首富。
富豪榜排名變化的背后，新的經(jīng)濟格局正在形成，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控長效機制形成后，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地產(chǎn)觀
左暉，以2220億元財富登頂房地產(chǎn)領(lǐng)域第一位，成為地產(chǎn)新首富、北京新首富。外界將此戲稱為“蓋房的不如干中介的”。
2000年夏季的一天，天還未亮，29歲的左暉坐在北京軍事博物館門前的臺階上，憂慮重重。
那是他第一次接觸房產(chǎn)中介行業(yè)，他和《北京晚報》合作，在軍事博物館租了一個地下室搞房展會，頭天晚上剛熬了一夜做籌備工作。當(dāng)時，他跟身邊的同事說，不知道明年我們的公司還在不在。
左暉絕不會想到，此后自己的人生會發(fā)生天翻地覆的變化。
他不僅在不喜歡的地產(chǎn)中介行業(yè)干了20年，業(yè)務(wù)范疇涉及二手房交易及房屋租賃市場，還從開發(fā)商大佬緊握的新房交易市場分得一杯羹，并且創(chuàng)辦了全國最大的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺貝殼找房。
隨著事業(yè)版圖的擴張，左暉的財富最終超過了那些他曾經(jīng)仰視的大佬，成為地產(chǎn)界首富。
財富積累過程，需要天時、地利、人和。
過去，中國轟轟烈烈的城市化進程，把房地產(chǎn)行業(yè)推向了舞臺的中央，使得其成為造就富豪最多的行業(yè)。
20年前、10年前富豪榜前十幾乎都是地產(chǎn)行業(yè)的大佬。在2018年，富豪榜前十還都是恒大許家印、萬達王健林、碧桂園楊惠妍等人的天下，而如今，富豪榜前十幾乎全是互聯(lián)網(wǎng)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)霸榜了。
短短幾年時間，房住不炒就將樓市踢出黃金時代，房地產(chǎn)開發(fā)商全面退出中國前十大富豪。
即使現(xiàn)在土地拍賣紛紛創(chuàng)出新的地王，但依然不能再有房地產(chǎn)行業(yè)富豪擠進富豪榜前十了，這就是時代造富電梯更迭的結(jié)果。
伴隨著新動能不斷出現(xiàn)，新的經(jīng)濟格局正在形成，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控長效機制形成后，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性。
這背后是房產(chǎn)新經(jīng)濟下邏輯的轉(zhuǎn)變，比如“三大紅線”、嚴(yán)查“違規(guī)經(jīng)營貸”、“集中土拍”等政策，增速放緩，積極改變招數(shù)。以前是可以在合理合規(guī)下大展拳腳，而如今將變得有點縮手縮腳。
開發(fā)商自己都開始干房產(chǎn)中介。恒大，有房車寶；龍湖，有塘鵝；匯置，有匯置家。
如果不是因為看好二手房交易市場前景的話，這么多開發(fā)商房企也不可能布局這個板塊；特別是對于大房企來講，他在意的不是貪圖市場的一塊蛋糕而已，而更在于這一整塊大蛋糕，能夠吃幾頓，吃多少年。
房企在這幾年對自己的身份開始進入全面焦慮狀態(tài)。
在近期的戰(zhàn)略研討會中，針對50余家中小型房企的老板，博志成就宏觀環(huán)境、行業(yè)形勢與企業(yè)發(fā)展對策進行集中研討。以參與研討的房企為代表，面對當(dāng)下的形勢和未來發(fā)展的困惑，總結(jié)出13種共性焦慮。
其中，行業(yè)大勢不清、戰(zhàn)略定力不足、應(yīng)對策略不明、老板自身的成長與企業(yè)脫節(jié)成為最為顯著的問題。
理清形勢、堅定信念、明確做法、制定“新”策略成為廣大中小型房企的當(dāng)務(wù)之急。
這幾年，規(guī)模房企都在去地產(chǎn)化，變身城市服務(wù)商，城市配套服務(wù)商，城市共建，以及美好生活服務(wù)商，開始強調(diào)自己是城市發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、實體經(jīng)濟、高科技產(chǎn)業(yè)的一份子。
比如萬科城市配套、融創(chuàng)城市共生、恒大碧桂園高科技汽車，高科技農(nóng)業(yè)，高科技機器人……是大時代的趨勢。
其實，城市配套服務(wù)商，美好生活，這更多是與政府博弈，政府勾地的一個很好的身份。
但事實上，開發(fā)商蓋房子，如何在短時間真正打造出站在城市發(fā)展，共生高度下的產(chǎn)業(yè)植入、城市發(fā)展，真正提升與城市更多的交互界面，并非一日之功。
現(xiàn)實很殘酷，但總得找出路。
1、順大勢，定戰(zhàn)略，先活命再發(fā)展
穩(wěn)房價就等于穩(wěn)住了城市居民的家庭財富，穩(wěn)住民生。政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)坐擁十幾萬億的大行業(yè)，要知道自己該做什么？不該做什么？在當(dāng)下，對于中小型房企最為重要。從PCEI角度，要清楚E級風(fēng)險，堅守做大規(guī)模的信念，唯有最大規(guī)模，才可能避免“小而沒”，才有資格不被市場“擠出”，才有希望看得見“轉(zhuǎn)型”和“跨界”。
2、保持陽光政商關(guān)系，做具有自驅(qū)力企業(yè)
房地產(chǎn)未來十年發(fā)展的關(guān)鍵詞就是高質(zhì)量，國內(nèi)的營商環(huán)境不斷變革，作為房企老板如果還把企業(yè)的發(fā)展命脈依托在外部的政府關(guān)系上，既是舊思維，更是不靠譜。中小型房企更多應(yīng)該考慮如何通過擴大企業(yè)規(guī)模、塑造品牌價值、提高納稅額貢獻，與當(dāng)?shù)卣セ莨糙A。
3、堅守法律紅線，做守法律尊重客戶的企業(yè)
過去十年勇者勝的時代，不少中小型房企在發(fā)展中心懷機會主義，打政策、市場、客戶“擦邊球”， “堅決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”是一項長期政策，未來不要抱有幻想，順應(yīng)政策、遵守法律、尊重客戶才是出路。
4、堅持現(xiàn)金流安全底線，倒逼“強身健體”
也即經(jīng)營風(fēng)險，是中小型房企活命的根本。中小型房企本來融資渠道窄、融資成本高、標(biāo)準(zhǔn)化程度相對不高，經(jīng)營效率大多數(shù)相對較低，拖累自有資金的回報率?！叭€四檔”從政策信號上，本質(zhì)就是倒逼中小型房企更加關(guān)注現(xiàn)金流、關(guān)注自造血能力，通過“強身健體”提高企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量。不少項目數(shù)量少、項目總經(jīng)營能力弱、融資渠道窄的房企尤為要注意單項目現(xiàn)金流安全、多項目現(xiàn)金流平衡，從意識、機制、團隊上全面保衛(wèi)現(xiàn)金流。
5、錘煉經(jīng)營品質(zhì)，做大內(nèi)部經(jīng)營杠桿
從粗放型到精益型過度，是中小型房企普遍要補的短板。不少中小型房企“依葫蘆畫瓢”建立起了項目經(jīng)營體系，在計劃管理上形成了節(jié)點管控的意識，但是對于多項目運營和機會型外拓的過程中，則在組織管控、經(jīng)營監(jiān)控、投融產(chǎn)銷平衡上面臨“真空”，比如對于現(xiàn)金流與利潤的平衡，往往都想要，常常陷入糾結(jié)；比如對于銷售策略的調(diào)整，常常陷入“時間與空間互換”的糾結(jié)，忽略了預(yù)售的政策性杠桿與融資成本之間的取舍。
6、重視合作杠桿、邊練邊學(xué)邊沉淀
不少中小型房企熱衷于和區(qū)域滲透型的頭部房企合作，以此獲取生存的機會，合作是中小型房企做大做強的必由之路，但是針對頭部房企的區(qū)域深耕動機越來越強烈，比如快周轉(zhuǎn)之王的碧桂園在12月4日的月度管理會議上頻頻提及“安全、質(zhì)量、聚焦深耕、做一成一、一百年一百年地做下去”，對于這樣的區(qū)域滲透意圖，中小型房企如何“守住一城”，在合作中不迷失、可進可退、堅守自身利益底線、AB崗參與模式、沉淀核心能力等是合作能力的體現(xiàn)。
部分參考資料：
[1]《當(dāng)下房企的8大焦慮》,地產(chǎn)總裁參考
[2]《地產(chǎn)大佬跌落富豪榜》,財經(jīng)天下周刊
