陰雨突至，當人們還浸潤在倒春寒中，房地產已迫不及待地開啟熱身模式。
首先是數據回升。
克而瑞報告顯示：近期全國新房整體成交量已達到去年60%左右水平，其中深圳、成都、杭州等9市與去年基本齊平。
在各大城市，久違的搶房潮再現(xiàn)江湖 ——
北京順義區(qū)某盤，20分鐘內售出814套房源；蘇州湖西星辰項目開盤，頭一分鐘攬金12億，一小時內去化九成；深圳太子灣·灣璽，14套4000萬+豪宅在15秒內清盤 ……
就連橫盤多時的房價，也有了 “ 破冰 ” 跡象。
國家統(tǒng)計局發(fā)布數據：2020年1-2月，全國商品房銷售面積、銷售額雙雙下跌。但略一計算可知，其9679元/㎡的銷售均價相較去年同期上漲6個多百分點。
以2月份為例，70個大中城市中21城新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，其中十大城市除北京外價格均環(huán)比上漲，成都、杭州漲幅分別達到14.56%和7.77%。
這波行情背后，是從中央到地方的一系列 “ 放水 ” 、 “ 松綁 ” 措施提升了市場預期。
可見，政策變化的核心是 “ 穩(wěn) ” 而非全面放松，旨在通過釋放流動性對沖系統(tǒng)性風險：既不是大水漫灌，也沒有專門為房地產 “ 開閘 ” 。
具體到地方政府，“房住不炒”確是不變的主旋律。
雖然開年以來，累計有70多個城市出臺了房地產相關紓困政策，但大多集中在降低預售門檻、延遲簽約土地出讓合同、延緩開竣工時間、降低房企融資難度等，目的是助開發(fā)商 “ 渡劫 ” 。即便有類如放寬人才落戶條件、發(fā)放購房補貼等針對購房者措施，也是不痛不癢。
“ 因城施策 ” 固然重要，但在中央和地方的博弈下，根本性的 “ 紅線 ” 不容觸碰。因而最近的利好政策不僅是階段性的，還必須有一定限度。
所以樓市眼下雖好，但并不意味著會來一輪08年式的 “ 爆發(fā)式 ” 拉升。
也有例外：深圳。
不必訝異，因為它太特殊了。
深圳市域面積不到2000平方公里，常住人口卻有1300多萬，人口密度遠高于北上廣，人均GDP全國第一。
另一方面，深圳人口凈流入量極大，僅2018年就有近62萬人，同年成都是29萬人。而它又是四大一線中本科以上人口遷出最少的城市，對于高素質、高收入人士極富粘性?？偠灾?/span>需求旺盛，流動性強。
其他城市就不一樣了，比如成都：面積是深圳的7倍有余，不光東南西北，連三環(huán)內都還有不少待開發(fā)土地，潛在供應量巨大。而在需求端，雖然人口凈流入量不小，但規(guī)模和高收入人群占比都不如深圳。
那么最近火爆的市場如何解釋？顯然，購房者積 “ 愿 ” 已久。
這個 “ 加長版寒假 ” 壓抑了固有的購房需求，又在家庭成員間、業(yè)主與物業(yè)間的矛盾里滋生出新的需要。相關鏈接：疫情下，中國樓市的 “ 死 ” 與 “ 生 ”
油價暴跌，美股熔斷，全球央行放水，海外 “ 新冠 ” 病毒肆虐 …… 面對這個光怪陸離、或許百年難得一遇的時代，將錢放在房地產這個 “ 避風港 ” 是許多普通人的第一反應。
遲來的小陽春，本質上是多方因素作用下的 “ 報復性增長 ” 。
其中最火的恒大天府半島，前后兩次搖號的報名人數差有3000之多，為什么？最低總價相差超過10萬元。數字不大，但對一個百萬出頭的項目來說就是10%，足以讓每個剛需家庭心動。
就整個成都而言，房價中位數在1.3-1.4萬元/㎡之間，乘上購房面積中位數（約118㎡），房價中位數為150-165萬元。
再對照上面的表格：但凡總價門檻高于房價中位數，報名人數迅速下降；低于房價中位數，除個別郊縣外報名人數頻頻過千。
城市基本盤不如深圳，購買力也不強，難道成都 “ 人間不值得 ” ？
2019年，成都GDP超過1.7萬億元，居全國第7，接近8%的實際增速跑贏了前六位；相關鏈接：全國經濟成績單PK！成都的全國地位如何？第十一期 “ 中國金融中心指數 ” 揭曉，成都列大陸前五；全球化與世界城市（GaWC）研究網絡貶值的《世界城市名冊2019》將成都排在第71位，同樣是大陸第五名……
不難發(fā)現(xiàn)，最近的一系列大規(guī)劃大動作都利好成都，如世運會、大運會接連落子，以及 “ 成渝雙城經濟圈 ” 加速推進。有專業(yè)人士分析：在震蕩的世界格局中， “ 一帶一路 ” 的地位將愈發(fā)凸顯，而成都作為個中樞紐，將獲益匪淺。
無怪乎在參觀成都規(guī)劃沙盤時，美國科幻作家、《星球大戰(zhàn)》作者凱文·安德森會感嘆： “ 我就想建造一座這樣的城市！ ”
再回到房地產市場：有人因全球性危機猶豫不前，有人說大災之后必有行情，有人被 “ 萬人搖 ” 感召匆忙上車 …… 在UP君看來，這些說法或選擇都有些局限，僅僅著眼于當前的漲跌。
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