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《2020新一線城市居住報(bào)告》出爐,哪里才能安放年輕人的夢(mèng)想?(成本篇)

 
高速城鎮(zhèn)化之下,人口向城市集聚,新一線越來越成為年輕人的選擇,“長安米貴,居大不易”,想當(dāng)年白居易初到長安也被前輩調(diào)侃,今時(shí)今日的年輕人一樣要面臨居住的難題。
近日貝殼找房發(fā)布《2020新一線城市居住報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱 “ 報(bào)告 ” )從居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住自由度、居住品質(zhì)、居住便利性等多個(gè)角度,相對(duì)數(shù)據(jù)化的定量匹配了三十多個(gè)大中型城市的居住指數(shù)。結(jié)果一出,令人深思。到底哪座城市的居住競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更強(qiáng),我們將分兩期來解讀,上為居住成本篇,下為居住品質(zhì)篇,一起來看看。

報(bào)告選取的15個(gè)新一線城市是成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、沈陽、青島、合肥、佛山。為了更鮮明地對(duì)比分析,報(bào)告還選取了北上廣深四個(gè)一線城市和典型的二線城市共38城,對(duì)居住核心指標(biāo)進(jìn)行指數(shù)化分析研究。

房租收入比,長沙最友好
房租收入比=單間(套)均租金/月平均薪酬,報(bào)告認(rèn)為,房租收入比在30以內(nèi)是合理區(qū)間,大多數(shù)新一線城市都能達(dá)到,只有杭州和南京房租收入分別為38和31.6。
成都的房租收入比居于中游偏上的水平。


而重慶、長沙等城市房租占收入的比重較低,房租占收入在20%上下,對(duì)于年輕人來說是個(gè)好消息。不過相比長沙的房?jī)r(jià),重慶房?jī)r(jià)又高出一大截,對(duì)于投資客來說確實(shí)不是一個(gè)好現(xiàn)象。
深圳合租最擁擠,價(jià)格還超貴
一線城市中深圳租房面積最小,2020年上半年成交合租單間面積平均為12平。價(jià)格僅次于北京,比上海還貴一點(diǎn)點(diǎn)。
成都合租單間平均面積尚未超過15平,而西安、鄭州、蘇州等城市的平均租房單間面積超過20平,租住較為寬敞。

從合租單間的租金水平看,一線城市的租金水平是新一線城市的2倍多。北京最高達(dá)到2354元,新一線城市中杭州、蘇州、天津的租金水平相對(duì)較高,而西安、鄭州、重慶、成都等城市的單間平均租金僅為800多,對(duì)租客來說更為友好。 從矩陣圖可以看到,成都租房便宜,但實(shí)際享受的空間不大,租房舒適度不及西安、鄭州和重慶。


房?jī)r(jià)收入比,廈門是朵奇葩
房?jī)r(jià)收入比=成交套均總價(jià)/(家庭人均可支配收入*戶均人口數(shù)),合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該是多少?
報(bào)告按照30年還款期限,消費(fèi)傾向(家庭收入中約70%用于日常支持,其余30%用于還貸)占比約為70%,首套首付比例為20%-40%,首套房貸利率5.32%的計(jì)算方式,38城合理的房?jī)r(jià)收入比范圍在5.46 - 7.29
這里又得提到廈門,確實(shí)一個(gè)奇怪的存在,屬于典型的旅游城市,上一次我們的稿件中就提到了它,居民購買力不夠、市場(chǎng)需求活力偏弱,出清周期超過28個(gè)月。相關(guān)鏈接:資本的眼睛是雪亮的,房產(chǎn)投資最青睞哪些城市?(下)
這里它再次引發(fā)關(guān)注,房?jī)r(jià)收入比為18.9,僅次于深滬京。廈門島內(nèi)的思明、湖里兩個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)輒五、六萬元,購房需求較大但供應(yīng)相對(duì)不足,拉高了城市房?jī)r(jià)收入比,2020年上半年二手房成交均價(jià)達(dá)到3.8萬元/平,超過眾多新一線和二線城市房?jī)r(jià)。

成都的盡管成都房?jī)r(jià)絕對(duì)值不高,但相對(duì)收入來看,房?jī)r(jià)收入比還是偏高。

 
杭州、南京,雖然人均收入相對(duì)可觀,但房?jī)r(jià)、房租也相對(duì)高企,新一線城市中墊底,房?jī)r(jià)收入比領(lǐng)跑,甚至超過了廣州,房?jī)r(jià)漲幅明顯超過居民收入增長。
居住自由,新一線城市長沙脫穎而出
居住自由指數(shù)則由兩個(gè)數(shù)據(jù)得到,2/3*標(biāo)準(zhǔn)化房?jī)r(jià)收入比+1/3*標(biāo)準(zhǔn)化房租收入比

總體來看,新一線城市的居住成本相對(duì)于城市收入水平要低很多,居住自由的空間更大,這讓不少想盡早安家的“漂一族”青年有了出口,近年來人口吸引力顯著增強(qiáng)。

長沙雖然區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒有沿海城市強(qiáng),但人均收入水平、就業(yè)機(jī)會(huì)等也處于全國中上游,無論是租房還是買房,相對(duì)于城市人均收入而言,負(fù)擔(dān)和全國其他城市相比都較低,在居住自由上無可挑剔,是典型的居住友好型城市。

2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元,同比增長8.7% ,而2019年二手房成交均價(jià)11063元/平,同比下降3.6%,收入漲幅明顯跑贏房?jī)r(jià),且根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的合理范圍5.46 - 7.29看,新一線城市僅有長沙處于合理范圍內(nèi)。

成都的兩項(xiàng)指標(biāo)都較高,所以居住自由指數(shù)得分75.6,屬于中游偏下水平,安個(gè)家的難度也不低啊。

杭州的得分在新一線城市中斷崖式下跌,除了前面說到的廈門,還有??谶@樣的區(qū)域核心城市對(duì)周邊人口有虹吸效應(yīng),再加上特殊的地理位置等因素影響居住成本,居住自由指數(shù)相對(duì)于其他城市較低。
換房前要攢夠40萬

報(bào)告還指出,樓市交易中,有很大一部分是改善性換房需求?!皳Q房前要攢夠40萬”。相對(duì)京滬動(dòng)輒超過100萬開銷而言,大多數(shù)新一線城市維持在20萬—40萬元水平,成都換房成本為35萬。

 

換房面積西安高居榜首,為21平方米,成都僅為12平方米,差不多就是增加一間臥室的面積。

 
二手房交易,深圳成都很活躍
一線城市中深圳流動(dòng)性大,這是因?yàn)樯钲谕鈦砣丝诹魅肓看螅?019年常住人口增量達(dá)到41.22萬人,住房需求較大但供應(yīng)相對(duì)不足導(dǎo)致,深圳二手房買賣租賃的交易頻率均比較高。
新一線城市中,成都二手房交易最為活躍,可能是因?yàn)槌啥荚诔擎?zhèn)化水平2019年成都已達(dá)到74.41%,二手房市場(chǎng)占比為42.7%。


佛山流動(dòng)性在新一線城市中排名墊底,主要是因?yàn)榉鹕椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)是以新房為主導(dǎo),2019年全市成交中二手房?jī)H占到24%左右。
天津購房平均年齡最大
與成都差4歲
受制于高房?jī)r(jià)及限購政策的影響,購房群體在一線城市買房置業(yè)的難度較大,而新一線城市憑借相對(duì)較低的購房成本、人才引進(jìn)及落戶等福利政策,為廣大購房客戶提供了較低的購房門檻和便利條件。
從2020年上半年貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)看,一線城市中北京和上海購房平均年齡均為34.6歲,深圳為33.8歲,而居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低的廣州,購房平均年齡為32.5歲。
新一線城市中,天津購房平均年齡相對(duì)較高,均達(dá)到35.4歲。究其原因,一方面可能是因?yàn)樘旖蚓幼∝?fù)擔(dān)高,房?jī)r(jià)收入比為13.3,明顯高于其他新一線城市;另一方面是因?yàn)樘旖蛉嗣駛鹘y(tǒng)觀念里不愿意背負(fù)過重的債務(wù),在買房這件事上更多的人喜歡全款買房,這也就需要更長時(shí)間的資金積累才能夠?qū)崿F(xiàn)。

成都為31.3歲,不管怎么說,雖然剛需天天吵著成都的房?jī)r(jià)貴,但是放眼全國,居住負(fù)擔(dān)還是算較低的,吸引不少本地和外來年輕客群前來購房。


而新一線城市中,其中合肥平均購房年齡在19個(gè)城市中最低,為30.8歲。
成都人,36歲就換房
面對(duì)高昂的換房成本,北京、上海等一線城市換房者需要較長時(shí)間的財(cái)富積累, 2020年上半年北京、上海換房客戶的平均年齡分別為43.7歲和40.6歲。
而對(duì)于居住負(fù)擔(dān)相對(duì)較低的新一線城市,換房客群整體較為年輕,其中鄭州改善型換房客戶的平均年齡最低,為 35.6歲。成都為36.9歲,確實(shí),在新一線能讓你更早地開始享受生活。
 

灣區(qū)移民指數(shù)最高
外地購房客群占比超8成
從城市群角度看,粵港澳大灣區(qū)無疑是典型的移民城市群,外來購房人群占比最高。

從城市角度看,深圳、東莞、佛山、廈門及珠海等城市移民指數(shù)較高。深圳憑借大灣區(qū)規(guī)劃利好、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力強(qiáng)、相對(duì)寬松的落戶條件等優(yōu)勢(shì),對(duì)人口表現(xiàn)出強(qiáng)大吸附力,2019年常住人口與戶籍人口的比值達(dá)到2.72,成為外來人口購房占比最多的城市。

東莞承接深圳產(chǎn)業(yè)外溢,制造業(yè)較為發(fā)達(dá),外來流入人口大,2019年常住人口戶籍比達(dá)到3.37,在樣本城市中居于首位。

成都這個(gè)比值僅為1.11,比蘇州低,但由于房?jī)r(jià)相對(duì)更低,吸引大量省內(nèi)客戶前來購房,所以移民指數(shù)跟蘇州相當(dāng)。
人口遷徙趨勢(shì)明顯
虹吸現(xiàn)象無處不在
正如大家所料,一線及新一線城市,購房人群來源更多來源于省內(nèi)非本市及省外,但結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)和置業(yè)客戶來源結(jié)構(gòu)看,樣本城市又可以劃分為三種不同類型。
都市圈核心城市占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì),比如深圳,近8成的成交房源被外地客戶買走了。
核心城市對(duì)人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴(kuò)張。杭州省外購房客戶已經(jīng)撐起了半邊天,占比達(dá)到53%,主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶前來置業(yè)。在稿件里 假如新一線城市都有朋友圈 我們就調(diào)侃過這一現(xiàn)象。

省會(huì)光環(huán)效應(yīng)顯著,鄭州省內(nèi)購房客戶占比達(dá)到93.4%。成都的省內(nèi)購房客群占比達(dá)到8成以上,對(duì)省內(nèi)人口表現(xiàn)出強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)。


而不少業(yè)內(nèi)人士則指出,外省客群的加入會(huì)顯著抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),所以我們會(huì)看到深圳和杭州的房?jī)r(jià)相比周邊城市確實(shí)顯著提高。相關(guān)鏈接:資本的眼睛是雪亮的,房產(chǎn)投資最青睞哪些城市?(上)

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光從租房和購房成本來看,成都確實(shí)還是有一定優(yōu)勢(shì),我們看到成都已經(jīng)吸引了不少外地客群來置業(yè),那么各位網(wǎng)友,你們首次置業(yè)、換房都在什么時(shí)候呢?歡迎加入討論。

值得注意的是,城市真正的居住競(jìng)爭(zhēng)力水平,并非是房?jī)r(jià)和房租這樣的單一指標(biāo)所能夠衡量的,下一期我們將從城市人的居住需求出發(fā),從生活的社區(qū)空間、城市空間等方面綜合衡量城市的居住競(jìng)爭(zhēng)力到底如何,明天見喲!

西門

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