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房地產(chǎn)業(yè)稅收稽查業(yè)務(wù)知識300問? ………… 第一部分 行業(yè)概況及相關(guān)知識 1、估算、概算、預(yù)算、結(jié)算與決算有什么區(qū)別和聯(lián)系?如何使用請加以說明? 答：概算有可行性研究投資估算和初步設(shè)計(jì)概算兩種，預(yù)算又有施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算之分，基本建設(shè)工程預(yù)算是上述估算、概算和預(yù)算的總稱。 工程建設(shè)預(yù)算泛指概算和預(yù)算兩大類，或稱工程建設(shè)預(yù)算是概算與預(yù)算的總稱。 概算和預(yù)算的區(qū)別： (1)所起的作用不同，概算編制在初步設(shè)計(jì)階段，并作為向國家和地區(qū)報(bào)批投資的文件，經(jīng)審批后用以編制固定資產(chǎn)計(jì)劃，是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的依據(jù)；預(yù)算編制在施工圖設(shè)計(jì)階段，它起著建筑產(chǎn)品價(jià)格的作用，是工程價(jià)款的標(biāo)底。 (2)編制依據(jù)不同，概算依據(jù)概算定額或概算指標(biāo)進(jìn)行編制，其內(nèi)容項(xiàng)目經(jīng)擴(kuò)大而簡化，概括性大，預(yù)算則依據(jù)預(yù)算定額和綜合預(yù)算定額進(jìn)行編制，其項(xiàng)目較詳細(xì)，較重要。 (3)編制內(nèi)容不同，概算應(yīng)包括工程建設(shè)的全部內(nèi)容，如總概算要考慮從籌建開始到竣工驗(yàn)收交付使用前所需的一切費(fèi)用；預(yù)算一般不編制總預(yù)算，只編制單位工程預(yù)算和綜合預(yù)算書，它不包括準(zhǔn)備階段的費(fèi)用(如勘察、征地、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)用等)。 結(jié)算與決算的區(qū)別： (1)單位不同：結(jié)算由施工單位編制，決算由建設(shè)單位編制。 (2)部門不同：結(jié)算由施工單位造價(jià)部門編制，建設(shè)單位造價(jià)部門審核：建設(shè)單位財(cái)務(wù)部門編制決算，社會審計(jì)。 (3)范圍不同：結(jié)算按合同，由單位工程分別編制；決算按整個(gè)項(xiàng)目，包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等，在結(jié)算的基礎(chǔ)上加設(shè)備費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、征地費(fèi)、拆遷費(fèi)等，形成最后的固定資產(chǎn)。 工程概算一般用于設(shè)計(jì)過程中作為工程初步設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)時(shí)的參考。 工程預(yù)算一般用于招投標(biāo)，是施工單位投標(biāo)和建設(shè)單位招標(biāo)的參考。 工程結(jié)算是施工企業(yè)在工程完工交工之后與建設(shè)單位進(jìn)行的最終工程價(jià)款的結(jié)算。 工程決算一般用于竣工驗(yàn)收，是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。 一般情況下：結(jié)算是決算的組成部分，是決算的基礎(chǔ)。決算不能超過預(yù)算、預(yù)算不能超過概算、概算不能超過估算。 2、建設(shè)項(xiàng)目、單項(xiàng)工程、分項(xiàng)工程、分部工程如何區(qū)分? 答：這些概念實(shí)質(zhì)是關(guān)于建設(shè)工程產(chǎn)品的分類問題。用WBS工作分解法，可將建設(shè)項(xiàng)目劃分成若干個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程，每個(gè)單位工程又可劃分為若干個(gè)分部工程、分項(xiàng)工程。 建設(shè)項(xiàng)目指按照一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)建設(shè)的全部工程。如一個(gè)工廠、一個(gè)學(xué)校、一個(gè)住宅小區(qū)等。 單項(xiàng)工程指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件、竣工后可獨(dú)立發(fā)揮使用功能和效益的建設(shè)工程。 單位工程具有單獨(dú)的設(shè)計(jì)文件和獨(dú)立的施工圖，是工程造價(jià)計(jì)算的基本對象。 分部工程是單位工程的組成要素。 分項(xiàng)工程是基本構(gòu)造要素。 建設(shè)項(xiàng)目、單項(xiàng)工程、分項(xiàng)工程、分部工程其實(shí)是建設(shè)項(xiàng)目的逐步分解，其相互關(guān)系如下圖： 如 建議項(xiàng)目 單項(xiàng)工程 單位工程 分部工程 分項(xiàng)工程 某 別墅區(qū) 土建工程 土石方工程 人工挖土方 建 普通住宅 電氣照明工程 樁基礎(chǔ)工程 機(jī)械挖土方 設(shè) 購物廣場 給排水工程 腳手架工程 小 配套設(shè)施 工業(yè)管道工程 砌磚工程 區(qū) 機(jī)械設(shè)備安裝 砼及鋼筋砼工程 工程

	第141樓

3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積、可售面積、不可售面積之間有何關(guān)系?如何劃分? 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品面積是稅收審核的一個(gè)基本數(shù)字指標(biāo)，它可以幫助確定諸如開發(fā)成本總額、產(chǎn)品單位成本、應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本等重要的指標(biāo)，進(jìn)而影響最終的稅款計(jì)算(包括企業(yè)所得稅和土地增值稅)。 確定開發(fā)產(chǎn)品面積的用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品就是商品房，它一般包括總建筑面積、可售面積和不可售面積、已售面積和未售面積等指標(biāo)。 （1）總建筑面積用以對開發(fā)產(chǎn)品有一個(gè)總體的掌握，并用以測算其他分解指標(biāo)的正確性： （2）從數(shù)據(jù)的邏輯分析，可售面積與不可售面積之和應(yīng)該等于總建筑面積。確定可售面積和不可售面積的用途是用以計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的單位成本。很明顯，在開發(fā)成本總額一定的情況下，不可售面積越多，單位成本就越高，反之亦然。 （3）從數(shù)據(jù)的邏輯分析，已售面積與未售面積應(yīng)該等于總可售面積之和。確定已售面積和未售面積的用途是用以確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本。在單位成本已經(jīng)確定的情況下，已售面積越多，可以結(jié)轉(zhuǎn)的成本就越多，反之亦然。因?yàn)椋覀冇肋h(yuǎn)只能根據(jù)收入與成本配比的原則來結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，本期確定的已售面積多，意味著結(jié)轉(zhuǎn)的收入多，成本亦多，同時(shí)意味著將來可以結(jié)轉(zhuǎn)的收入和成本就越少。在開發(fā)產(chǎn)品全部銷售完畢的時(shí)點(diǎn)上，收入和成本全部結(jié)轉(zhuǎn)完畢，已售面積和未售面積也失去其應(yīng)有的意義，所以結(jié)轉(zhuǎn)只是一個(gè)時(shí)間問題，如果企業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)少計(jì)了已售面積，充其量是延遲了稅款的繳納，而不涉及稅款總額的減少。 可售面積與不可售面積的劃分，從形式上看，可售面積應(yīng)包括商品房的套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e，不可售面積一般包括人防面積、非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施（包括物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通信、自行車棚、公共廁所等），以及其他不得在業(yè)主購買面積范圍內(nèi)分?jǐn)偟脑O(shè)施面積等。 從實(shí)質(zhì)上看，可售面積與不可售面積的劃分標(biāo)準(zhǔn)是其產(chǎn)權(quán)的歸屬。一是將來產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的面積一般就作為可售面積，如商品房的套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e，如產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的停車位等；二是產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的面積也應(yīng)作為可售面積，如開發(fā)商轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品即屬于可售面積中的未售面積；三是將來需要向其他方面移交產(chǎn)權(quán)的設(shè)施面積一般作為不可售面積，如配套設(shè)施中的學(xué)校需要向教育部門移交產(chǎn)權(quán)，醫(yī)院需要向衛(wèi)生部門移交產(chǎn)權(quán)，人防設(shè)施需向人防管理部門移交產(chǎn)權(quán)等。 在一些特殊的情況下，按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分可售與不可售面積則可能遇到困難，比如某一住宅小區(qū)，開發(fā)商為了提高小區(qū)檔次，在小區(qū)內(nèi)建有會所、健身房等高檔娛樂設(shè)施，購房時(shí)開發(fā)商已經(jīng)明確承諾業(yè)主可以免費(fèi)享受或低價(jià)享受這些設(shè)施，并在購房合同中約定了條款。在這種情況下，這些設(shè)施的面積雖然不包括在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)，但業(yè)主卻可以在一定期限內(nèi)享有使用的權(quán)利，換句話說，業(yè)主買房所支付的價(jià)款中就已經(jīng)包含了這種權(quán)利。如果開發(fā)商將其出售，則會侵害業(yè)主的利益并且違背了合同的承諾。所以，雖然開發(fā)商名義上對這些設(shè)施擁有產(chǎn)權(quán)，但卻不能用于出售。因而，我們也應(yīng)將其作為不可售面積。 4、什么是項(xiàng)目總投資?它包含哪些內(nèi)容? 答：項(xiàng)目總投資是指項(xiàng)目建設(shè)投資、流動(dòng)資金投資和建設(shè)期利息之和，也叫投資總額，主要在項(xiàng)目可行性報(bào)告中使用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)目。