▎來源一財(cái)網(wǎng)
文丨嵇晨
一切順利的話，距離美東時(shí)間周三的IPO，只剩下兩三天時(shí)間了。
ETRE REIT. LLC的主席兼首席執(zhí)行官Paul Frischer親自坐鎮(zhèn)投行Sandler O’neill Partners, L.P.位于曼哈頓中城的的辦公室，和承銷團(tuán)隊(duì)幾乎24小時(shí)無時(shí)差地接聽全球潛在投資人的電話會(huì)議路演。在Frischer的描述中，這個(gè)即將登陸納斯達(dá)克交易所的上市主體（Series A-1普通股，代碼ECAV）是一個(gè)前所未有的新發(fā)明。
一棟樓＝一家上市公司？
據(jù)Frischer的介紹，這個(gè)“新發(fā)明”的概念簡而言之就是單一物業(yè)投資的REIT，背靠資產(chǎn)證券化的大邏輯，結(jié)構(gòu)沿用傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），不同之處在于所募資金用于單個(gè)物業(yè)資產(chǎn)的投資經(jīng)營管理。
傳統(tǒng)的REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，通過多角化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。
這種地產(chǎn)信托基金的優(yōu)點(diǎn)是能夠通過分散投資和有效管理，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)并取得較高收益，并按投資綜合收益按比例分配給投資者。
然而，這種模式的潛在詬病在于信披透明性較弱，一般來說，投資人的收益是物業(yè)租金、其他收入及其他升值的收益總和，扣除費(fèi)用后的再分配，由于管理物業(yè)的數(shù)量較多，投資者往往只能看到較為籠統(tǒng)的財(cái)務(wù)披露，需要支付的管理費(fèi)用也相對龐大。
“我們的單一物業(yè)REIT可以使信息披露更透明，投資人不僅能清楚地了解該商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營狀況，而且能享受到股東權(quán)益、固定分紅及物業(yè)升值等，由于公開上市交易，變現(xiàn)流動(dòng)性也非常通暢”。
在Frischer看來，單一物業(yè)的REIT模式能夠讓投資人實(shí)現(xiàn)低門檻投資美國商業(yè)地產(chǎn)，由于公司管道里還有類似的物業(yè)項(xiàng)目，如果該創(chuàng)新模式得到投資人的信任并成功上市，未來更多的單一物業(yè)項(xiàng)目會(huì)系數(shù)復(fù)制上市，“你可以把一棟樓想像成一個(gè)上市公司，這樣投資人可以通過投資單一REIT來配置自己的投資組合，實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)的目的?！?/p>
創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)
如果說傳統(tǒng)REITs是通過投資管理能力實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值收益，那么單一REIT似乎更傾向于投資有形資產(chǎn)的前景，管理公司預(yù)期通過提高出租率、提升租金及降低成本等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)管理策略，實(shí)現(xiàn)增加股東收益。
一位中國的潛在機(jī)構(gòu)投資者在紐約對記者表示，結(jié)構(gòu)并不復(fù)雜，需要考量更多的是對美國當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場前景的了解和判斷。
由于無先例可循，現(xiàn)在能看到的投資不確定性主要在華盛頓商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展空間，如果該辦公樓出租收益大幅波動(dòng)，或者美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇再次面臨坎坷，單一目標(biāo)投資的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較弱。對該辦公樓的當(dāng)前估值和未來市場估值變化趨勢也需要進(jìn)一步的了解。
在其IPO招股說明書的風(fēng)險(xiǎn)提示中，單一物業(yè)投資和創(chuàng)新模式所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也被列在了所有風(fēng)險(xiǎn)的前面。
IPO招股說明書顯示，由ETRE REIT. LLC首次公開發(fā)行的上市主體資產(chǎn)是位于美國首都華盛頓“金三角”地區(qū)的一棟商業(yè)辦公樓，具體地址位于Connecticut大街，層高12樓，始建于1940年，當(dāng)前出租率86.71％，擬對外公開發(fā)行3,708,333股普通股，IPO中間價(jià)為15美元每股，計(jì)劃總募資規(guī)模5230萬美元左右，募資用途將主要被用于收購該大樓，如果在規(guī)定時(shí)間里募資不足，那么該IPO也將會(huì)宣告失敗。
百年華爾街的金融創(chuàng)新從未停止，這個(gè)商業(yè)模式耗費(fèi)了Frischer近兩年的時(shí)間去醞釀和創(chuàng)造，在其中長達(dá)14個(gè)月的文件提交和等待時(shí)間里，監(jiān)管機(jī)構(gòu)美國證券交易委員會(huì)（SEC）最終未就該創(chuàng)新模式提出任何異議，剩下的問題就是市場投資者愿不愿意做“第一個(gè)吃螃蟹的勇者”。
