今年的天氣，似乎冷得早了一點。
而成都的樓市，也如同這個天氣一樣，似乎也開始冷了。
在樓市傳統(tǒng)的金九銀十當中，今年的金九銀十沒來早，也沒來遲，然而卻來的合適，走的太快。九月頭一個星期確實火爆的，但是也就一個星期而已，接下來大半個月都不溫不火了。
截止今日，成都本月二手房成交量11973套，新房成交7093套。
成交數(shù)據(jù)
光看數(shù)據(jù)，好像沒得什么問題，成都樓市依舊是全國一枝獨秀。
但是明顯整個市場的氛圍，呈現(xiàn)出一種低迷觀望的狀態(tài)。就在前幾天，武漢和西安的樓市，沒抗住，傳來了取消限購的消息。
大家都開始再問，目前除了北上深，二線熱門城市，成都和杭州，誰會先扛不住取消限購？
成都雖然確實還有巨大的成交量托底，但是作為傳統(tǒng)的金九銀十，這個月的成交量截至目前，甚至不如上個月相同時期的成交數(shù)據(jù)，這不得不說確實也給成都樓市鋪上了一層迷霧。
8月份24號的成交量
中國樓市進入了下半場，由夠住向住好進行轉變。
這是毋庸置疑的大勢，觀察員曾多次強調這個事實。
樓市下半場的到來，分化會逐漸加大，一是城市之間的差異化，二是區(qū)域板塊之間的差異化，三是產(chǎn)品本身之間關于產(chǎn)品力的差異化。
在這三種趨勢之下，不同城市，不同區(qū)域板塊，不同產(chǎn)品力的房子，將會差距越來越明顯。
本以為成都樓市憑借其熱度、體量以及成交量，或許可以抗住這個大勢?，F(xiàn)在看來確實觀察員想的太幼稚了。
或許會延遲，但是終將還是到來了。
終究還是來了
傳統(tǒng)樓市的玩法，是圍繞地價來操作的。
無論如何，地是要先賣出去的，而且不能賣的便宜。
在地高價賣出去之后，左手倒右手也好，還是真實開發(fā)商拿地也好，會通過提升產(chǎn)品力或者明里暗里的優(yōu)惠贈送等等，又把房子賣出高價，至少是明面上的高價。
高價新房銷售完了，你會發(fā)現(xiàn)原來拿的地價，似乎又不那么高了，大家又開始接受了。
新房單價太貴了，好像還不怎么買得到，于是很多購房者又把目光轉向了二手房，慢慢的經(jīng)過周期，二手房又消耗了一波。
如此，完成一個循環(huán)，經(jīng)過時間周而復始的循環(huán)，至少這二三十年是這樣的。
周而復始的循環(huán)
然而如今，似乎這樣的玩法，好像玩不動了。
很多在成都購房的朋友，看了新盤之后，基本上就看不上二手房了。原因無他，成都新房和二手產(chǎn)品已經(jīng)形成了代差了。
而成都的二手房，即便在巨大的消耗之下，掛牌量也開始猛增，逐漸升高到了一個天量。
通俗來說，普通的人已經(jīng)不具備上車新房的門檻了，大多數(shù)剛需已經(jīng)上不了新房，而又心有不甘極度的不想上車二手。剩下的能上車新房的人，大部分又是屬于改善換房，首先需要做的就是，處理掉原本的剛需二手房。
即便以后的新房，理念規(guī)劃設計再好再優(yōu)秀，這一大波改善人群在面臨高價新房時都需要先處理目前的二手房，不管是因為資金，還是因為資格。而天量的二手房掛牌，剛需們選擇余地更大，并且時不時可以撿漏，甚至心里還略微有一絲不甘心上車二手，因此遲遲不下手。
剛需們遲疑觀望，改善們掙扎焦慮，高價新房也不太好賣了，基本都順銷，甚至出現(xiàn)了網(wǎng)紅神盤依舊順銷的場面。整個樓市二手房掛牌量猛增，新房普遍去化周期長，地價再想賣高，開發(fā)商們也不太熱情拿地了。
哈哈哈哈
想判斷樓市的狀況，可以從五個維度出發(fā)：供應，需求，產(chǎn)品力，購買力，預期。
而成都樓市目前的狀況，也可以套用這個五個維度的模型，來詳細闡述。
當購買力足夠的人，會愈加追求產(chǎn)品力，所以前天白鷺灣壹號才能開盤即清盤。然而目前的大環(huán)境，是大部分有需求的人，購買力不太足。
大部分改善的群體，需要置換才能具備購買力，而能接手他們的群體，又在他們置換的房子當中具備太大的選擇余地。你不動，我也不動，因為我無法動。
焦灼的局面，會造成供應端的急劇減少，同時又持續(xù)影響著整體的樓市預期。預期會持續(xù)下降，進而讓整個樓市更膠灼。所以大家可以看到，這段時間一系列的調控政策接踵而出，不就是為了提振市場信心，調整樓市預期嘛。
為什么要調整？
因為預期調整過來，信心提振上去了，那么你動，我動，大家動，這個游戲才能繼續(xù)玩下去，剛需動，改善動，動完之后開發(fā)商動，然后地價才能再動。
如果不調整，大家都不動，無法循環(huán)，到時候就真的大家都動不了了。
而有巨大成交量托底的成都樓市，雖然不至于玩不了，但是這種焦灼的現(xiàn)狀，會讓整個樓市的運行和循環(huán)周期，變得越來越長，變得越來越艱難。
而如今，還想上車成都樓市的朋友們，觀察員為大家購房準備了詳細方案：
專欄一：外地朋友想在成都買房的，不想被騙掉坑，可以閱讀文章《外地朋友購房，三分鐘熟悉成都》，鏈接如右
https://www.toutiao.com/item/7242153606340673826/
專欄二：第一次買房的朋友，給大家總結了剛需買房的心態(tài)、邏輯、技巧、方法。文章《剛需買房：全套邏輯、心態(tài)、技巧和方法》，鏈接
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專欄三：想搞懂為什么這個板塊起的來，那個板塊沒起來，看這里！專講邏輯的《五個維度，判斷一個板塊潛力的邏輯》，鏈接
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專欄四：你想買房賺錢，就必須認真讀三遍下面的文章。文章《房產(chǎn)投資：邏輯、技巧以及實操法》，鏈接
https://www.toutiao.com/item/7245222965971779852/
