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案情簡介
2015年10月5日，吳某與XX房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》并根據(jù)協(xié)議的約定向該公司支付6萬元購房誠意金，因樓盤施工緩慢，XX房地產(chǎn)公司直至2019年4月9日才取得商品房預(yù)售許可證。
該公司取得商品房預(yù)售許可證后，吳某要求該公司按照原認(rèn)購協(xié)議書的約定簽訂《商品房買賣合同》，但該公司不同意，最終雙方未能簽訂購房合同。后吳某訴至法院請求確認(rèn)《商品房認(rèn)購協(xié)議》為商品房買賣合同，要求XX房地產(chǎn)公司履行合同，按照認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容出售該房屋。
法院認(rèn)為吳某與XX房地產(chǎn)公司所簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》的內(nèi)容只包含雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價等內(nèi)容，未對付款時間、方式、交付條件及日期進行約定，不屬于商品房買賣合同，而是屬于預(yù)約合同，法院最終判決確認(rèn)《商品房認(rèn)購協(xié)議》合法有效，但駁回了吳某其他的訴訟請求。
在現(xiàn)實中，很多人會認(rèn)為商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同是同一回事，簽了認(rèn)購書就意味著認(rèn)購書中的這套房子就是自己的了，其實不然，商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同具有很大的區(qū)別。
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商品房預(yù)約合同是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，最常見的為商品房認(rèn)購書、訂購書等。
商品房預(yù)約合同內(nèi)容一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、商品房基本情況、房屋價款、定金數(shù)額及支付、簽訂正式商品房買賣合同的期限等，未對直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款進行最終確定。
與商品房預(yù)約合同不同，商品房買賣合同是本約，是指購房人與開發(fā)商經(jīng)過磋商之后所簽訂的合同，本約合同對商品房買賣的各項事宜進行了最終確定。
簽訂商品房認(rèn)購書并非商品房交易過程中的必備環(huán)節(jié)，但商品房買賣作為一種金額較大的交易，買賣雙方都需要一個緩沖期及準(zhǔn)備期，特別是對購房者而言，需要一段時間考慮清楚是否決定購買以及準(zhǔn)備購房材料，所以商品房認(rèn)購書是商品房交易過程中不可或缺的一部分。
商品房認(rèn)購書是獨立的合同，是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進行的約定，簽訂商品房買賣合同是商品房認(rèn)購書順利履行的結(jié)果。商品房認(rèn)購書中約定的定金條款是為了保障商品房買賣合同的順利簽訂而設(shè)立。
商品房認(rèn)購書簽署后，合同雙方負(fù)有按約定時間就商品房買賣合同繼續(xù)進行誠信談判的擔(dān)保義務(wù)，如雙方在磋商過程中未能最終達成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽署，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為這是不能歸責(zé)與任何一方的事由，這種情況下則不適用定金罰則。
商品房認(rèn)購書在具備特定的條件時，會轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”
《商品房銷售管理辦法》第十六條：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一） 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；
（二） 商品房基本狀況；
（三） 商品房的銷售方式；
（四） 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五） 交付使用條件及日期；
（六） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九） 面積差異的處理方式；
（十） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一） 解決爭議的方法；
（十二） 違約責(zé)任；
（十三） 雙方約定的其他事項?！?/p>
商品房認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同應(yīng)具備兩個條件：
一、認(rèn)購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；
二、開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取了購房款。案例中的XX房地產(chǎn)公司雖然已經(jīng)收取了購房款，但認(rèn)購書中并不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容如付款方式、付款時間、交付使用條件及日期等，故不能認(rèn)定該認(rèn)購書為商品房買賣合同。
商品房認(rèn)購書雖不是商品房買賣合同，但其簽訂后則具備法律效力，買賣雙方需要按照商品房認(rèn)購書的約定履行，購房者在購買房屋時，應(yīng)仔細(xì)閱讀認(rèn)購書條款，考慮清楚再簽訂，以保障自身權(quán)利，避免不必要的損失。
END
聲明
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