他演講的主要內容從當天下午就被廣泛傳播，不過筆者看了這篇文章之后發(fā)現有幾個地方是值得商榷的。
■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產評論人
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比較的方法問題
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在文中，陳董舉例說明城市的分化。說惠州是吉林市的12倍，雖然陳董沒有說這個12倍是什么，但是我可以推斷的是這個一定是成交金額惠州是吉林市的12倍。
其實，在做城市房地產熱度及劃分時是不能以成交總額來比較。
原因很簡單，你深圳的房價去年最高月份的成交單價在六萬左右，那么你賣500萬方的話就是3000億。河南鄭州截止11月底合同備案均價才9829元/㎡，前11個月賣了1846.68萬平方米，總銷售額才1815.10億元。
即便是深圳按照均價50000元/㎡計算，那么你500萬平方米也有2500億元。如果你是1000萬平方米的銷售面積的話你就5000億元。
5000億是1815億的2.75倍。那么你不能說深圳房地產市場比鄭州市場熱度高，你5000億的銷售額其實只有1000萬的銷售面積，而鄭州則是1846.68萬平方米的銷售面積，幾乎是你深圳的二倍。
其次，惠州和吉林市另外不可比的是吉林市沒有外地溢出客戶購房。而你惠州的松山湖片區(qū)深圳購房者應該在90%左右。
陳董其實在報告里也說了惠州的購房者中深圳客戶占了49.4%，因為有深圳客戶的加入不僅增加了成交量的問題，而是看慣了七八萬房價的深圳人看惠州萬把元的房價感覺到跟白撿一般，所以會拉高惠州房價。
所以，你拿惠州和吉林市比是沒有任何意義的。就像你不能拿燕郊的三河，這個均價已經突破30000萬的鎮(zhèn)和河南開封的朱仙鎮(zhèn)比一樣。
另外一個是34個城市成交額5萬億，這個占據了去年總成交金額的一半。那么不能就此說企業(yè)在幾百個城市市場很小。34個城市成交額雖然占到50%的份額，而成交面積上估計不會超過15%。筆者會在后面文字中談這個問題。
2
數據的采集問題
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在對一個城市未來房地產市場的潛力中，陳董劃分了三個不同類別的城市：陽光都市、光明城市、暮光之城。
之所以劃分出這樣城市，是基于對城市供銷比來做出的。但是就在上一部分中陳董的秘書給陳董提供的數據起碼有一個城市是錯誤的，那個城市就是鄭州。
根據我對鄭州從2010年到去年11月的數據綜合分析，鄭州住宅方面的庫存量為負數。根本談不上超過2這樣的結論。這個也是去年8、9月份鄭州房價飛漲的原因。
這個是截止九月份的，我們再看今年前11個月鄭州的情況：
上面是鄭州市房管局網站上的截圖。2016年前11個月，鄭州市一共批準預售面積是1674.13萬平方米。
其中住宅批準預售是1261.21萬平方米，合同備案已經完成總面積1846.86萬平方米，比批準預售多出172.73萬平方米。而住宅合同備案面積為1575.22萬平方米，比批準預售面積多314.01萬平方米。
如果不是前些年積累下來的庫存的話，當年的庫存是負數。即便是這樣，整個鄭州住宅的庫存不足兩個月，何來供銷比大于2這個結論？
這僅是鄭州一個城市的情況，那么其它城市會不會有類似這樣的錯誤呢？
那么，由這樣低級錯誤導致的結論必然是錯誤的。
3
房地產的主戰(zhàn)場
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哪里有市場？
在2011年前后，具體時間我忘記了，在微博上我與保利地產的余老大關于房地產市場就有過一些爭論。爭論的原因是：開發(fā)商應該把精力放在哪里？哪里的市場最大？
余老大的觀點是一二線城市。我的觀點是整個三、四線城市的房地產市場要遠遠大于一、二線城市。
今天還是有必要把那時的論據拿出來再說一次。
我們以河南為例來說明：
除了鄭州新晉二線城市之外，河南省其它地市都是三、四線城市。
截止2016年11月，河南省房屋銷售面積達到了9038.5萬平方米，減去鄭州這個二線城市1846.86萬平方米，其余城市還有7191.64萬平方米。
鄭州市才是三、四線城市25%的銷售面積，而占全省的只有20.43%，也就是五分之一的市場。
而銷售總額上河南省一共4559.72億，鄭州市已經達到了2067.34億，占到45.34%，是銷售面積的兩倍。
所以，不能僅以銷售額來衡量一個城市的房地產市場。
一個地方的房地產市場有多大，至少用三個指標來衡量：新房成交面積、二手房成交面積及兩者五年的變化情況。
比如，北京去年新房成交量遠遠低于鄭州，這個是有原因的，主要是沒有供應量。
而北京二手房去年成交了近27萬套，鄭州市二手房成交量僅有不足8萬套，這樣綜合衡量起來北京市場還是比鄭州市場活躍的。
但是就整個全國市場來看，未來房地產開發(fā)的主戰(zhàn)場依然會是三、四線城市，原因是：
一、二線城市雖然成交總額高，但是畢竟城市少，要遠遠少于三、四線城市。現在我國有四個直轄市，333個地級市，有2856個縣城。而一二線城市才有才21個。
顯然這21個城市的房地產銷售面積根本沒有辦法和另外3168個三、四線城市比。
僅僅只是每個城市的量很少而已。不能以每個城市比，而是總量比。三、四線城市需要的房地產開發(fā)量遠遠高于一、二線城市。
當然每個企業(yè)的戰(zhàn)略不一樣，開發(fā)的重點不一樣。
比如碧桂園去年銷售金額增加了190%多，他們的銷售主要來源就是三、四線城市。
企業(yè)要根據自己的實際情況決定進入的城市。而在進入前要對這個城市有全面的認知。
