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■ 撰文 | 肖鋒 ? 《地盤》特約撰稿人

特色小鎮(zhèn)，興起于浙江，壯大于長(zhǎng)三角，如今，正以燎原之勢(shì)在全國(guó)蔓延，逐漸成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來(lái)越高，中小房企想學(xué)恒大那樣快周轉(zhuǎn)，做大規(guī)模，或者像其他大開(kāi)發(fā)商那樣去爭(zhēng)奪地王，已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了！

但是，面對(duì)特色小鎮(zhèn)這種新的業(yè)態(tài)，各路開(kāi)發(fā)商基本還是站在比較接近的起跑線上。大的開(kāi)發(fā)商未必就能做好，小一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商未必不能做。

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房企難尋突破口

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隨著行業(yè)利潤(rùn)普遍下降，房企不斷探索多業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓都曾立于風(fēng)口之上，而當(dāng)下特色小鎮(zhèn)正在成為房企布局的一個(gè)“興奮點(diǎn)”。

對(duì)于房企布局特色小鎮(zhèn)的現(xiàn)象，房企之所以積極參與，關(guān)鍵是因?yàn)橐欢€熱點(diǎn)城市拿地成本高企，特色小鎮(zhèn)模式可以以較為低廉的價(jià)格獲取土地。

此外，傳統(tǒng)的房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)郊大盤或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包裝成小鎮(zhèn)就能受到政府和客戶的追捧。加之貨幣政策趨于收緊，房企融資難度進(jìn)一步增加，而信貸政策對(duì)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目有所傾斜，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，政策紅利將是一塊誘人的大蛋糕。

中梁地產(chǎn)集團(tuán)助理總裁許煥升表示，目前地產(chǎn)領(lǐng)域主要有三種生意模式，也就是做資金的生意、做土地的生意和做人的生意，在特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，比較好的地方在于中梁地產(chǎn)是做人的生意。他透露，目前中梁已落地一個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目作為試點(diǎn)，整體依然處于觀察階段。

市場(chǎng)早已出現(xiàn)一批先行者，以綠地為例，充分利用大城市溢出效應(yīng)，全面實(shí)施特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略，并已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區(qū)和成都都江堰等9個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

近日，融創(chuàng)中國(guó)與河南鞏義市政府簽署合作框架協(xié)議，將在青龍山慈云寺景區(qū)打造融創(chuàng)慈云小鎮(zhèn)、融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新城，總投資達(dá)450億元。

同樣，西安旅游與浙江藍(lán)城合作共同在西安合作開(kāi)發(fā)集文化、旅游、頤養(yǎng)等于一體的服務(wù)產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，共同開(kāi)發(fā)戶縣奧萊小鎮(zhèn)項(xiàng)目、渭水園生態(tài)頤養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目。從西安旅游發(fā)布的公告可以看出，藍(lán)城集團(tuán)擁有浙江藍(lán)城66.5%的股權(quán)。

對(duì)于已開(kāi)發(fā)多個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的藍(lán)城集團(tuán)來(lái)說(shuō)，云棲小鎮(zhèn)、烏鎮(zhèn)雅園均是成功案例，其子公司藍(lán)城梧泉建設(shè)管理有限公司總裁張克儉表示，目前藍(lán)城集團(tuán)特色小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)和生活小鎮(zhèn)三種模式。

特色小鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合，其中房地產(chǎn)商的優(yōu)勢(shì)就在于“城”部分的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)商。

但特色小鎮(zhèn)呈現(xiàn)投入大、周期長(zhǎng)、融資難和運(yùn)營(yíng)能力難等特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，特色小鎮(zhèn)之路將是一場(chǎng)持久的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

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特色小鎮(zhèn)

開(kāi)啟新居住方式

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小鎮(zhèn)是區(qū)別于城市化，尤其是大城市的一種生活方式，不論這個(gè)小鎮(zhèn)是什么樣的特色，生活都是其中必不可少的組成部分。

不論是馬云的云棲小鎮(zhèn)，還是王健林的東方影都；無(wú)論是古北水城，還是拈花灣，不論是長(zhǎng)期生活于此，還是偶爾度假那里，一個(gè)重要的特征就是必須是一個(gè)富有生活情趣的生活之所在。

小鎮(zhèn)，無(wú)論其功能如何，都離不開(kāi)人，都是以人為本的，是區(qū)別于擁擠不堪的城市生活的一種全新的生活方式。

特色小鎮(zhèn)，不是農(nóng)村及鄉(xiāng)土中國(guó)的簡(jiǎn)單再造，而是注入了現(xiàn)代生活氣息與時(shí)代特質(zhì)和現(xiàn)代設(shè)施的生活之所在，特色小鎮(zhèn)就是一種更加尊重人，尊重人性的生活方式。

小鎮(zhèn)規(guī)劃與建設(shè)非常重要，而比這個(gè)更重要的是管理，產(chǎn)品、內(nèi)容、場(chǎng)景、運(yùn)營(yíng)等是小鎮(zhèn)的必不可少的四個(gè)因素，缺一不可，而后者場(chǎng)景及運(yùn)營(yíng)尤為重要。

目前，全國(guó)一窩蜂的扎堆搞特色小鎮(zhèn)的運(yùn)動(dòng)，有些已經(jīng)偏離了主題，受到各方的質(zhì)疑與批評(píng)。平心而論，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)的特色小鎮(zhèn)，最后如果僅僅淪為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既浪費(fèi)了資源，又葬送了前途，是非常悲催的。

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“去地產(chǎn)化”

并非“去地產(chǎn)”

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特色小鎮(zhèn)火了！很多人壓根就沒(méi)整明白什么是特色小鎮(zhèn)，如果還是整齊劃一的建樓房和新農(nóng)村沒(méi)什么兩樣。開(kāi)發(fā)商恐怕大多還是地產(chǎn)邏輯，修幾個(gè)形象工程，就得趕緊賣房變現(xiàn)。

任何一種買賣資產(chǎn)的形式用于特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)都會(huì)陷入房地產(chǎn)如今走進(jìn)的死胡同，越滾越重，越?jīng)]法自我更新。特色小鎮(zhèn)要想真正玩的轉(zhuǎn)，就一定要輕資產(chǎn)而重內(nèi)容，一定要去地產(chǎn)化。

同時(shí)，各地出臺(tái)了特色小鎮(zhèn)的相關(guān)政策，以北京為例，發(fā)改委聯(lián)合多部門于5月4日發(fā)布通知，突出強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開(kāi)發(fā)”。

雖然特色小鎮(zhèn)數(shù)量不斷增加，但業(yè)界對(duì)特色小鎮(zhèn)還存在許多理解誤區(qū)，特色小鎮(zhèn)并不是簡(jiǎn)單的圈地蓋房子，扭轉(zhuǎn)小鎮(zhèn)建設(shè)思路，“去地產(chǎn)化”迫在眉睫。

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一旦引入房地產(chǎn)，就會(huì)拉高土地成本，特色產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展，最后會(huì)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)獨(dú)大，并帶來(lái)大量的小鎮(zhèn)庫(kù)存。

產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的魂，小鎮(zhèn)發(fā)展的核心不在于開(kāi)發(fā)，而在于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。很多開(kāi)發(fā)商缺乏產(chǎn)業(yè)內(nèi)容與運(yùn)營(yíng)能力，如果不轉(zhuǎn)變制造業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，只能把小鎮(zhèn)變成新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

因此，特色小鎮(zhèn)不是一個(gè)純粹的居住用地，其核心需要有產(chǎn)業(yè)支撐，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小鎮(zhèn)只有注入產(chǎn)業(yè)，才能長(zhǎng)期生存下去。