樓市在政策的驅(qū)使下走向平靜，購房者在觀望中愈發(fā)冷靜。
不再激流勇進的房地產(chǎn)市場，會不會給未來得及上車的人以更好的機會呢？
■ 撰文 | 郭春江 ? 《地盤》出品人
南京的搶房子事件，已經(jīng)讓全國人民看到了機會，開發(fā)商打折讓利，也大有席卷全國的意思。
前天，鄭州某開發(fā)商的置業(yè)顧問在一地產(chǎn)群發(fā)布消息稱，幫忙介紹客戶，每套獎勵5000大洋，而且，本次推出的房源屬特價優(yōu)惠，超低價位。
與此同時，另一項目的銷售老總也給大家私發(fā)消息稱，老朋友們購買他們的項目可以額外優(yōu)惠1個點。
雖然力度還不是足夠誘人，但至少這種開閘的行為能夠換來一部分銷量。
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南京樓市的他山之石
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最近，在某小群里的一則信息驚艷到了我。
11月24日就要開盤了。陽光城可是品牌房企啊，這價格，等于是低于周邊競品樓盤1500元/平方米在銷售。
最主要提所有客戶機會均等，沒有搞特殊，一次性和按揭同時選房。直觀的講，在南龍湖，這價格還是有一定競爭力的，性價比較高。
這讓我想起了南京最近異常爆棚的搶房現(xiàn)象，雖然極其特殊，但會不會引發(fā)鄭州的連鎖反應(yīng)呢？
據(jù)南京媒體現(xiàn)場報道，南京河西10家樓盤集體開盤，共計推出3177套房源。據(jù)現(xiàn)場打探，各個樓盤排隊人數(shù)從300組——3000組不等，共計超過10000組購房者同時購房，平均3個人買一套房。
更為瘋狂的是，10個樓盤首付全部要求8成。最嚴(yán)要求購房者認購當(dāng)天付齊首付款，最寬松的也需要7天內(nèi)付齊首付。
南京方面透露出來的消息，這次河西十家樓盤集體開盤，河西南樓盤被限價3.5萬元/㎡，河西中部樓盤被限價4.5萬元/㎡，都比周邊二手房每平米便宜1萬多元，很多人認為買到就賺100多萬，所以都希望來搖號、碰碰運氣。
當(dāng)天動輒幾百萬的流水資金，開著豪車來搶房不足為奇，但確實是難為了他們，從前一天下午開始排隊，辛苦成這樣，無非就是為了驗證“買到就是賺到”的心理，也是為了搶到這房價下調(diào)的大好時機。
對于買不起房的人，則永遠在比較，而且喜歡和過去比。比來比去，總覺得房價要降，國家要出政策調(diào)控。于是，錯過一次又一次的購房良機。
這幫人總是后知后覺。等他們真正明白房價高漲的真正原因，自然就會閉嘴了，到那個時候，也只剩下后悔的份兒了。
明白事理的人都能讀懂一個道理：能買得起房的趁早買吧，差點的咬咬牙湊一點吧，漲一萬降一千有用嗎？
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從揚眉吐氣到垂頭喪氣
鄭州樓市的困境與現(xiàn)狀
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面對市場上行時的揚眉吐氣，跟節(jié)氣一起墜入冰冷時期的樓市多少有些讓人提不起精神來。
一邊是國家及地方的嚴(yán)查規(guī)劃市場，另一邊是急于回款的開發(fā)商躍躍欲試。不管怎么說，違規(guī)或者打擦邊球已經(jīng)是不可能的了，因為執(zhí)行政策需要持續(xù)一段時間，即便是檢查組回去復(fù)命了，也沒有人敢輕舉妄動。
這就是鄭州樓市的困境和現(xiàn)狀。
從最近開盤的情況來看，除了極個別樓盤因各種原因開盤去化達到了100%以外，其余樓盤均未取得理想效果。沒有人會為這樣的結(jié)果負責(zé)任，但營銷總們肩上的指標(biāo)可是扛著呢？
怎么辦？
辦法辦有一個，以價換量，拿空間換時間。這可能是大家能想到的最好的辦法了，俗稱割肉。
南京樓市的刺激在鄭州是不會上演的，盡管也是市場上新房與二手房價格倒掛，開出的項目極具價格優(yōu)勢。
今天，有人托我給北區(qū)一個項目的老總打招呼，說項目周末要開盤，價格比較勁爆，怕到時候會搶不到。
無獨有偶，《地盤》昨天的文章留言區(qū)，粉絲們也在火急火燎的評論，詢問會不會買不到之類的話題。
怎么會選不到呢？除非這個樓盤要刻意回避些什么，否則一定會認真的對待每一個真誠的購房者。
因為，市場變了。
除了購房資格，大家都關(guān)心你讓利了多少。
既然能買到房不再是件令人關(guān)鍵的事情，就可以靜心的挑一挑樓盤了，還有，樓盤讓利的幅度和該樓盤未來的潛力。
先說幾個選擇的基本面。
如果不是主城區(qū)，一定要看片區(qū)整體規(guī)劃，有沒有大品牌開發(fā)商主導(dǎo)該區(qū)域。比如說平原新區(qū)，全部是全國一線的大開發(fā)商坐鎮(zhèn)；北龍湖，全國一線加上本土一線；白綠組團，全國一線和本土領(lǐng)軍；南龍湖，陽光城、華夏幸福、融僑、碧桂園、康橋等一線房企。
再者，要看交通的優(yōu)勢。《地盤》曾經(jīng)關(guān)于片區(qū)的發(fā)展專門寫過一篇文章《交通對一個片區(qū)的影響到底有多大？》（點擊進入閱讀），單刀直入的告訴大家交通的價值和優(yōu)勢。
對于鄭州而言，無論在哪個區(qū)域居住，交通都異常關(guān)鍵和重要。一般情況下，道路得通暢，出行得方便，大多區(qū)域都有公交（有些甚至有BRT）、地鐵，稍遠一些的有快速公路、繞城高速，包括高鐵和機場等。
還有就是豐富的生活配套了。評價一個地方是否有價值，除了上述的那些之外，最主要是要有生活氣息，有生活場景，有重要要素。
區(qū)域內(nèi)或者小區(qū)附近的商業(yè)配套、教育、醫(yī)療甚至是公園、河流等資源，都將為項目的升值提供相當(dāng)大的支持。
如果這些完全具備，項目上還有巨大的讓利優(yōu)惠，你會不會心動？
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勁爆不勁爆不關(guān)鍵
主要是千載難逢啊
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前邊提到的陽光城麗景灣的房子，讓利幅度確實挺大。與鄭州北區(qū)動輒一萬五六的房子相比，這價格算是低到了極點。
其實，開發(fā)商們也想明白了，一次性全款客戶越來越少，有購房資格客戶越來越少，在這關(guān)鍵時期能夠多走幾套，要比多給一次性客戶好的政策要劃算得多。
現(xiàn)在這時候，手上有房票還愿意拿出來使用的，絕對是絕渡逢舟的真上帝，適當(dāng)?shù)淖尷菓?yīng)當(dāng)?shù)摹?/span>
如果讓財務(wù)算一筆賬，產(chǎn)品積壓的財務(wù)成本和給客戶的讓利成本，哪個多哪個少，自然就會明白這些道理。
我簡單咨詢了一下，除了信息里給到的1萬抵3萬的優(yōu)惠外，還有開盤當(dāng)天成功選房優(yōu)惠1個點，按揭優(yōu)惠2個點，按時簽約優(yōu)惠1個點。
按照這個價格折合下來，陽光城麗景灣項目綜合優(yōu)惠達6個點左右，相當(dāng)于94折在賣房。
剛才我們講有房票的在這時候買房對開發(fā)商而言是絕渡逢舟，開發(fā)商在這時候給出這么大幅度的優(yōu)惠，那才真叫是雪中送炭?。‘吘?，那優(yōu)惠下來的可是真金白銀。
我梳理了一下。
陽光城，全國房企20強，麗景灣為入鄭首發(fā)作品，127萬方品質(zhì)大盤。今年5月30日，項目一期開出1228套房源，去化率高達93%，10億入賬。
二期總占地面積約198畝，建筑面積約39萬方，容積率2.11，建筑密度20.78％，綠化率30.1％。二期首批C1地塊占地面積約67畝，建筑面積12.4萬方，由5棟22-24層的高層、9棟4層的疊拼組成，總戶數(shù)約884戶。是一期的升級版。
此次即將開盤的二期首批高層78㎡兩房、94㎡三房、107㎡三房、128㎡四房，共計776套房源。
相比市場好的時候開發(fā)商分批開放房源，這一次，在檢查組的監(jiān)督巡視下，足量供應(yīng)市場，盡可以精打細算、精挑細選了。
由于密集的宏觀調(diào)控，市場上釋放優(yōu)惠的樓盤不在少數(shù)，像陽光城麗景灣這么大力度的發(fā)福利，可真是千載難逢的機會，抄底正當(dāng)時。
