商業(yè)新一線城市的排名，鄭州上升三位名列第九。這像一針強(qiáng)心劑刺激著鄭州人的神經(jīng)，也有人表示質(zhì)疑。
到底是誰(shuí)在支撐鄭州的商業(yè)購(gòu)買(mǎi)力？
■ 撰文 | 李尋歡 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人
商業(yè)新一線城市的排名一出，鄭州人就興奮起來(lái)了。進(jìn)前十了，位次上升了。
發(fā)榜的當(dāng)天恰逢萬(wàn)科的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。被擠爆了的商場(chǎng)讓人覺(jué)得鄭州人現(xiàn)在最喜歡做的事情就是買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，像是對(duì)榜單有力的佐證。
同一天，鑫苑國(guó)際新城的商鋪未開(kāi)先熱被購(gòu)房者頻頻圍搶，更像是對(duì)那些質(zhì)疑鄭州的人們有力地回應(yīng)。
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鄭州引以自傲的資本
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說(shuō)起來(lái)鄭州有多牛，總是離不開(kāi)國(guó)家的政策支持和地方的強(qiáng)力推進(jìn)。
再?gòu)?qiáng)的政策，無(wú)非是圍繞著交通來(lái)作文章的，無(wú)論是空港還是陸路。所以有人講，鄭州比其他城市發(fā)展速度快，最大程度上得益于交通。
的確，自打確立了東西南北交通的十字型交通網(wǎng)之后，鄭州就一發(fā)不可收拾?，F(xiàn)在，被貫以米字型交通網(wǎng)絡(luò)和2小時(shí)城市圈之后，鄭州更是如日中天。
這其實(shí)都只是硬性條件。
令其他城市不寒而栗的，是鄭州的人口。
▲部分城市常住人口及規(guī)劃人口
前不久，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在鄭州一個(gè)論壇上解讀：河南最大的財(cái)富就是人，河南未來(lái)最大的機(jī)遇就是過(guò)去積累的人口紅利，并且人口紅利還在不斷釋放！
盡管西安、長(zhǎng)沙、南京等城市拼命的追趕，輸在起跑線上的劣勢(shì)并不能在短期內(nèi)就完全補(bǔ)上，況且，鄭州也在一日千里的速度發(fā)展，也有吸引人才落地的有力政策保障。
大家都知道21世紀(jì)人才最貴，21世紀(jì)的人口也是比較貴的。
▲鄭州38家單位組團(tuán)到深圳“搶賢”
任何時(shí)候，基于人最基本生存需求的各種消費(fèi)，都會(huì)為這個(gè)世界帶來(lái)價(jià)值交換與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。所以，有人自然就會(huì)有消費(fèi)。
就像那些摩肩接踵的擠在商業(yè)中心的消費(fèi)者，每一個(gè)人都構(gòu)成了消費(fèi)的場(chǎng)景，都為消費(fèi)需求的拉動(dòng)增添法碼。
有人抱怨說(shuō)鄭州沒(méi)有好的消費(fèi)環(huán)境，沒(méi)有更為先進(jìn)的體驗(yàn)式消費(fèi)。其實(shí)這些都在我們身邊。有一些，是人為的刻意營(yíng)造，有一些則是自然的呈現(xiàn)。
▲好商業(yè)是生活的重要組成
就像前不久我寫(xiě)的那個(gè)關(guān)于商鋪投資的十大黃金法則（點(diǎn)擊進(jìn)入查看），真正有意識(shí)的人一定是提前行動(dòng)的。因?yàn)樗麄兛吹枚星?，也看得到未?lái)。據(jù)可靠消息，鑫苑國(guó)際新城即將推出的商鋪，搶鋪的人已經(jīng)開(kāi)始排隊(duì)了。
多么可怕。又是多么美好。
鄭州的商業(yè)新一線絕不是蓋的，你沒(méi)有理由去懷疑一個(gè)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)于鄭州的“偏愛(ài)”，更沒(méi)有理由不去了解鄭州城市發(fā)展變化真正的推動(dòng)力。
當(dāng)鄭州的商業(yè)環(huán)境越來(lái)越好，商業(yè)水平越來(lái)越高，市民的消費(fèi)層次越來(lái)越高，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)空前的繁榮，那將是鄭州再一次甩開(kāi)其他城市的機(jī)會(huì)。更何況，還有那么多人等著成為新鄭州人呢。
這又是一輪強(qiáng)刺激。
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成為區(qū)域商業(yè)中心的基礎(chǔ)
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從西安、武漢、南京、成都這些城市轉(zhuǎn)圈再回來(lái)看，鄭州的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境確實(shí)跟人家有極大的差距。
無(wú)論是在數(shù)量、規(guī)模、環(huán)境營(yíng)造等方面，還是在商業(yè)中心的建立，以及商圈的輻射等方面，鄭州要補(bǔ)的課也不少。最為關(guān)鍵的是，鄭州缺少泛商業(yè)中心。
▲成都春熙路商業(yè)街
什么是泛商業(yè)中心？簡(jiǎn)言之，就是主城非商業(yè)中心的商業(yè)中心。
在鄭州，二七萬(wàn)達(dá)撐起了火車(chē)站商圈外的二七區(qū)商業(yè)中心，并做好了輻射半徑的覆蓋；中原萬(wàn)達(dá)和錦藝的商業(yè)中心，成為中原區(qū)的商業(yè)雙子星；惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)去年剛剛開(kāi)業(yè)，勉強(qiáng)成為惠濟(jì)區(qū)的商業(yè)臺(tái)柱子，鄭東新區(qū)的商業(yè)中心由原來(lái)的CBD慢慢升級(jí)和迭代，熙地港算是新派代表，未來(lái)，北龍湖將成國(guó)新的中心而取代原有的商業(yè)中心地位。
▲鄭州熙地港開(kāi)業(yè)首日
惟獨(dú)管城區(qū)，還沒(méi)有自己真正的商業(yè)中心，紫荊山與東西大街那一帶略有起色，但難成氣候。
有人講老的商都?xì)v史文化保護(hù)區(qū)那一帶要重新規(guī)劃、重新建設(shè)成為真正能夠代表中原文化的歷史商業(yè)街區(qū)，會(huì)成為管城真正意義上的商業(yè)中心。
在我看來(lái)，這個(gè)尚躺在紙上甚至許多人根本沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的、被坊間傳了N多種版本的所謂的商業(yè)，就算是有相關(guān)部門(mén)的推進(jìn)，真正落地成為現(xiàn)實(shí)，恐怕沒(méi)有個(gè)十年八年也成不了型。
所以，當(dāng)我認(rèn)為鑫苑國(guó)際新城的商業(yè)可能成為管城區(qū)真正的商業(yè)中心和生活中心的時(shí)候，有人是驚呆的，因?yàn)椴桓蚁搿⒉桓倚拧?/span>
▲管南片區(qū)區(qū)位圖
我說(shuō)還是你沒(méi)往那兒想，也沒(méi)有往那兒關(guān)注。無(wú)論是什么限制了你們想象力，看看那些排隊(duì)買(mǎi)商鋪的人們和那些排隊(duì)逛商場(chǎng)的人們，再看看我們現(xiàn)在的消費(fèi)需求，真的完全滿足了嗎？
遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
包括剛才提到的這些商業(yè)中心在內(nèi)，都有可能被新的中心所追趕甚至超越，也有可能出現(xiàn)雙中心甚至多中心的局面，畢竟鄭州的城市框架在拉大，城市規(guī)模在擴(kuò)大，城市人口在增多，人均消費(fèi)在上漲。
▲主要城市人均消費(fèi)增速
之所以能夠成為商業(yè)中心，首先是基于商業(yè)規(guī)模，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃；其次，商業(yè)中心的核心消費(fèi)群體的基數(shù)與質(zhì)量；第三，輻射力與覆蓋度；第四，業(yè)態(tài)與商業(yè)形態(tài)；第五，與周邊商業(yè)的互補(bǔ)和依存關(guān)系。
無(wú)論從哪一條來(lái)看，鑫苑國(guó)際新城的商業(yè)都能夠與之一一對(duì)應(yīng)。這也許就叫順應(yīng)了時(shí)代潮流吧。
鑫苑國(guó)際新城自有10萬(wàn)龐大的業(yè)主群，外加上管南另外三大金剛永威城、綠都瀾灣和中州城加起來(lái)近百萬(wàn)業(yè)主，一定會(huì)擠爆商業(yè)中心。就像萬(wàn)科剛開(kāi)業(yè)的這個(gè)商場(chǎng)一樣。
消費(fèi)人氣旺，生意自然不用愁。
據(jù)消息人士透露，在扎堆覬覦鑫苑國(guó)際城商鋪的人中，不乏有一次性購(gòu)買(mǎi)2000平方米以上的客戶，這也完全印證了我原來(lái)的推測(cè)。
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社區(qū)商業(yè)
滿足第一消費(fèi)需求
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反過(guò)來(lái)看這些提前“占位”的投資商鋪的，一定是瞅準(zhǔn)了機(jī)會(huì)。
作為社區(qū)型商鋪，最大程度上依托與小區(qū)的地緣關(guān)系，為小區(qū)的業(yè)主們提供盡可能接地氣的親民服務(wù)已成為剛需。因此，社區(qū)型商業(yè)在任何階段都備受青睞。
馬光遠(yuǎn)說(shuō)，要想富，多生孩子，多買(mǎi)房子。
無(wú)論是來(lái)住房子的人，還是將來(lái)要長(zhǎng)大了的孩子，都將成為社會(huì)消費(fèi)的主體。說(shuō)到底，還是人在支撐著一切。
所以，當(dāng)時(shí)我講有人已經(jīng)提前托人找關(guān)系買(mǎi)鋪?zhàn)拥臅r(shí)候，許多人以為是在開(kāi)玩笑。
這有什么玩笑好開(kāi)的？此次推出的只有109套臨街商鋪，一定是先下手為強(qiáng)。
▲標(biāo)紅部分為本次推售區(qū)域
原來(lái)咱們分析過(guò)，紫荊山南路剩余的那一段一旦打通，管南的片區(qū)地位便會(huì)得到極大的提升。這里一定會(huì)迅速形成另一股強(qiáng)大的人流，與地鐵所帶來(lái)的價(jià)值在這里匯集成強(qiáng)大的財(cái)富流。
客觀的來(lái)講，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，好地段的優(yōu)勢(shì)不可估量，有地鐵加持的交通優(yōu)勢(shì)不可限量，更不用講項(xiàng)目自身以及覆蓋到的那70萬(wàn)的滾滾人流，都是實(shí)現(xiàn)投資收益的必要條件。
對(duì)于商鋪投資來(lái)講，只要看好、看準(zhǔn)，出手上千萬(wàn)收幾套鋪?zhàn)舆€是大有人在的。更何況，這本身就是一場(chǎng)競(jìng)賽。你在等待時(shí)的稍不留神，別人就已經(jīng)出手了，或者人家已經(jīng)托到了給力的關(guān)系。
買(mǎi)鋪跟著大買(mǎi)家，至少能夠搶一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。這臨近地鐵2號(hào)線花砦站的人群密集區(qū)，除了那7萬(wàn)方的商業(yè)中心，這些極少量的臨街商鋪，將會(huì)成為搶手的香餑餑。
▲2017年全國(guó)居民人均消費(fèi)支出及構(gòu)成
根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2017年全國(guó)居民人均消費(fèi)支出構(gòu)成上看，消費(fèi)的重大支出除了住房消費(fèi)外，更多的是食品煙酒、衣著、生活用品用服務(wù)、交通通信、教育文化娛樂(lè)以及醫(yī)療等方面。
據(jù)此推測(cè)，該商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)基本囊括“衣、食、住、行”等領(lǐng)域，都是重復(fù)消費(fèi)、日常消費(fèi)或者必須品消費(fèi)等，成為支撐商鋪價(jià)值的核心。
▲鑫苑國(guó)際新城商業(yè)效果圖
不出意外，鄭州的區(qū)域性商業(yè)將鱗次櫛比的被制造出來(lái)，相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)需求也將被一一開(kāi)發(fā)。
另一方面，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)主力街鋪，也將成為鄭州商業(yè)價(jià)值的重要貢獻(xiàn)，為鄭州的城市地拉排名，提供源源不斷的能量。
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