人世間，或許你本是烙在他心頭的一顆朱砂，最后卻成了一朵讓他望而不可及的彼岸花。
不知是光陰的交錯(cuò)還是輪回的因果，有種愛(ài)，永遠(yuǎn)只離你一轉(zhuǎn)身的距離，一旦開(kāi)始永無(wú)結(jié)束。
■ 撰文 | 馬萬(wàn)里 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人
大水漫灌之后，所有人都在尋找價(jià)值洼地。但又有幾人，能穿過(guò)迷之表象，看透鄭州房地產(chǎn)的亂局。
一路之隔，房?jī)r(jià)能相差成千上萬(wàn)；百步之內(nèi)，樓盤(pán)可造就云泥之別。若不潛心研究，便揮斥方遒，指點(diǎn)樓市江山，豈不惹人笑談？
鄭州的哪里是高高山崗，哪里又是價(jià)值洼地，千百人有千百人的判斷，但在行內(nèi)人看來(lái)，這里必是洼地之一。
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鄭州未來(lái)發(fā)展
一路向南
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管南片區(qū)與惠濟(jì)區(qū)相比區(qū)域不同，但對(duì)鄭州而言，地位卻是相似，一個(gè)鄭南，一個(gè)鄭北。
1、交通優(yōu)勢(shì)明顯。
盡管惠濟(jì)區(qū)的生態(tài)條件要好點(diǎn)，距離北龍湖近一點(diǎn)，但管南優(yōu)勢(shì)也不少，距離港區(qū)、火車(chē)站、會(huì)展中心、高鐵站統(tǒng)統(tǒng)更近。
▲管南區(qū)位圖
從紫荊山南路與南三環(huán)交叉口出發(fā)，到會(huì)展中心是12公里，到高鐵東站16公里。從惠濟(jì)區(qū)文化路英才街到會(huì)展中心是15公里，到高鐵東站是22公里，都比管南片區(qū)更遠(yuǎn)。到機(jī)場(chǎng)和火車(chē)站的距離就不用對(duì)比了，惠濟(jì)區(qū)遠(yuǎn)的不止一點(diǎn)。
如果是坐地鐵，從南三環(huán)與四環(huán)之間的站馬屯站出發(fā)，到CBD一共是9站，平均每站是3分鐘，也就是27分鐘。到高鐵東站是13站，大約需要40分鐘。所以，在區(qū)位上來(lái)看，管南片區(qū)還是略占上風(fēng)。
2、無(wú)論是未來(lái)的規(guī)劃，還是發(fā)展的現(xiàn)狀，鄭州東南飛，都是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。從去年發(fā)布的《鄭州市城市總體規(guī)劃》來(lái)看就非常明顯。
▲鄭州市城市總體規(guī)劃
東南、東南、東南。
錢(qián)是最聰明的東西，它往哪流，人就往哪走，哪里就能得到更好的發(fā)展。為何東南發(fā)展的比西邊和北邊好，因?yàn)殄X(qián)流進(jìn)去了唄！
當(dāng)機(jī)場(chǎng)和高鐵南站落地的一剎那，鄭州這個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)，就已經(jīng)成了定數(shù)，短短幾十年之內(nèi)，無(wú)法改變。
3、房?jī)r(jià)便宜
三環(huán)附近13800元/m2的價(jià)格，現(xiàn)在鄭州的哪個(gè)區(qū)域還有？
常西湖新區(qū)的華瑞紫韻城只能算半個(gè)，距離西三環(huán)4公里，挨著西四環(huán)了，并且它距離東區(qū)更遠(yuǎn)，遠(yuǎn)沒(méi)管南片區(qū)占優(yōu)勢(shì)。
從這點(diǎn)看，管南片區(qū)的房?jī)r(jià)是非常夯實(shí)，沒(méi)有任何泡沫的。
去年，惠濟(jì)區(qū)的房?jī)r(jià)漲到了17000元/m2以上，明顯虛高?，F(xiàn)在每平降了1000-2000元/m2，在15000-16000元/m2之間，頁(yè)算是擠壓了點(diǎn)泡沫，但依然比管南片區(qū)高了近2000元/m2。至于性?xún)r(jià)比到底怎樣不知道，但肯定不是價(jià)值洼地。
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占位比管南更靠東
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其實(shí)與傳統(tǒng)的管南片區(qū)相比，還有一個(gè)區(qū)域具有管南片區(qū)的所有優(yōu)勢(shì)，甚至優(yōu)勢(shì)更大，但是房?jī)r(jià)同樣是13800元/m2。這就是管城的東南——金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。
也許是以前管南被關(guān)注的太多，造成了燈下黑，金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)沒(méi)被注意，但它的位置真的比管南更好。
它位于南三環(huán)、南四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速、十八里河合圍的區(qū)域。北部為三環(huán)內(nèi)成熟片區(qū)，有橡樹(shù)玫瑰城、正商華鉆等小區(qū)；西部為管南正商、永威、綠都、鑫苑等樓盤(pán)；東部為金沙湖片區(qū)；南部為綠地公園城、南曹鄉(xiāng)改造項(xiàng)目。
▲金岱區(qū)位圖
整個(gè)區(qū)域比管南片區(qū)更靠東，距離會(huì)展中心只有5站地鐵，距高鐵東站只有8站，比管南片區(qū)更有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
以前，我們沒(méi)有推薦這個(gè)區(qū)域，是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)有太多工廠和物流園，環(huán)境比較嘈雜。但是，如今它已今非昔比，原因有三：
1、未來(lái)更宜居。
最近鄭州市出臺(tái)了金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃，未來(lái)幾年，工廠、物流園都將外遷，區(qū)域?qū)⑸?jí)改造為易居、商務(wù)區(qū)域。
▲金岱產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)最新規(guī)劃
如圖所示，黃色為住宅、紅色為商業(yè)，粉紅色為教育、灰色為工業(yè)、綠色為公園或綠化。整個(gè)區(qū)域90%以上都是住宅、商業(yè)和教育用地，東邊還有大面積的綠化，應(yīng)該是一個(gè)超大的公園。
雖然區(qū)域邊緣還有兩塊工業(yè)用地，但毫無(wú)疑問(wèn)，在稠密的住宅區(qū)，工業(yè)用地要么是高新技術(shù)，要么是物流，不可能存在污染的企業(yè)。
2、交通更加便利。
金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)本身交通就非常便捷，區(qū)域內(nèi)最中心的位置距離鄭新快速路、南三環(huán)、南四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速都不超過(guò)3公里。
▲金岱產(chǎn)業(yè)園交通圖
等地鐵4、5號(hào)線全部運(yùn)營(yíng)后，該區(qū)域的交通將更加便捷。從地鐵四號(hào)線終點(diǎn)站到4、5號(hào)線換乘站不過(guò)4站路。屆時(shí)，從這里到會(huì)展中心和高鐵東站將會(huì)更加便捷。
3、區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)便宜。
▲區(qū)域房?jī)r(jià)
南三環(huán)以北，二手房?jī)r(jià)格目前大概為15000-19000元/m2。比如緊臨南三環(huán)的橡樹(shù)玫瑰園就是15000元/m2。但是，金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)里面的新房，卻只是13800元/m2，比如中岳儷景灣。
一路之隔，新房比二手房便宜1200元/m2，是不太合理的。
未來(lái)金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)里的工廠、物流園遷出以后，或地鐵4號(hào)線修通以后，這種差價(jià)肯定會(huì)縮小至500元/m2左右，甚至價(jià)格持平。參考管南片區(qū)的綠都瀾灣和鑫苑國(guó)際新城，三環(huán)內(nèi)和三環(huán)外只有500元/m2差價(jià)。
所以，這1200-500=700元的差價(jià)，就是事實(shí)中的價(jià)格洼地。
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金岱產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)
有哪些項(xiàng)目
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金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)目前住宅項(xiàng)目比較少，只有中岳儷景灣、富田九鼎公館、融創(chuàng)大王莊項(xiàng)目，然而后面兩個(gè)現(xiàn)在還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，所以只能介紹下中岳儷景灣。
▲中岳麗景灣區(qū)位圖示
中岳儷景灣的開(kāi)發(fā)商是河南中岳秀峰房地產(chǎn)有限公司，創(chuàng)立于1992年，是鄭州成立最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一，屬于本土開(kāi)發(fā)商。
從官網(wǎng)可以看到，中岳集團(tuán)目前在河南、貴州、福建、青海、湖北、江蘇、澳大利亞等地?fù)碛卸嗉易庸?，現(xiàn)有集團(tuán)員工1000余人，總資產(chǎn)近五十億元。
在鄭州開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有翠和園、鄭州新天地、七里香堤、安徐莊公館等房產(chǎn)項(xiàng)目。目前在售項(xiàng)目有2個(gè)，在建項(xiàng)目4個(gè)，在河南、江蘇、貴州等擁有土地儲(chǔ)備3000多畝。屬于典型的專(zhuān)而精，或者說(shuō)是悶聲發(fā)大財(cái)?shù)拈_(kāi)發(fā)商！
在中岳儷景灣西北方向5公里處，就是中岳開(kāi)發(fā)的七里香堤，目前已經(jīng)交房，品質(zhì)和環(huán)境還挺不錯(cuò)。
借用網(wǎng)友對(duì)七里香堤的評(píng)論：
小區(qū)綠化和景觀看著還可以，地面鋪裝基本也是石材。
一樓入戶大堂地面定制 LOGO，電梯廳墻磚，有吊頂，甚至電梯還貼了石材門(mén)頭。每層的電梯廳和走廊也是墻磚。
從老業(yè)主點(diǎn)評(píng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商還是很靠譜的。
▲中岳儷景灣
中岳儷景灣位于鄭州市南三環(huán)與文治路交會(huì)東南角，總建筑面積約20萬(wàn)㎡，容積率3.5，綠化率35%。
項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，其中，一期約10萬(wàn)方，包括5棟高層、2棟商業(yè)、1棟12班幼兒園，面積涵蓋75-120㎡的2房-4房。
建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，整體俊朗挺拔中彰顯清新典雅的別致。小區(qū)緊鄰綠地市政公園。小區(qū)內(nèi)實(shí)行人車(chē)分流，地面不能停車(chē)，全地下停車(chē)的管理方式，充分保障未來(lái)業(yè)主的居住舒適性和安全性。
項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)還是交通便利。距離中州大道、南三環(huán)、隴?？焖俾?、機(jī)場(chǎng)高速、南四環(huán)都不算遠(yuǎn)。而且，距離地鐵4號(hào)線星火站只有600米左右，屬于標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤(pán)。
其次，是工程質(zhì)量較好，由世界500強(qiáng)建設(shè)單位，南通二建施工（可以百度下，是一個(gè)非常牛的國(guó)有企業(yè)）。雖然是毛坯，但交付時(shí)已經(jīng)做好地暖，此處應(yīng)該點(diǎn)贊。
孩子上學(xué)也不必?fù)?dān)心，項(xiàng)目自配一所12班幼兒園，周邊還有陽(yáng)光藝術(shù)幼兒園。小中學(xué)有管城區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、管城區(qū)綜慧雙語(yǔ)學(xué)校、嵩陽(yáng)小學(xué)/中學(xué)、鄭州市第十一中學(xué)等九年義務(wù)教育學(xué)校。
總體而言，中岳儷景灣沒(méi)有什么短板，是一個(gè)比較靠譜的樓盤(pán)，適合剛需或者投資客。
關(guān)于眼下買(mǎi)房的幾點(diǎn)建議：
1、鄭州的價(jià)值洼地越來(lái)越少，如果有，管南和金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)肯定都在其中，毫無(wú)疑問(wèn)，更無(wú)需懷疑。
2、鄭州不可能允許金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)那么好的位置，全是工廠和物流園。
鄭州四環(huán)內(nèi)東南方向，能賣(mài)得上價(jià)的好地沒(méi)多少了。所以，這些工廠和物流園外遷是毫無(wú)疑問(wèn)的。
3、由于目前的限價(jià)政策，鄭州所有區(qū)域的房?jī)r(jià)基本都已夯實(shí)，所以一路之隔1000元/m2的差價(jià)，已經(jīng)不少了，別再指望太多。
4、對(duì)于投資客而言，現(xiàn)在鄭州限售3年，如果是購(gòu)買(mǎi)期房基本都是6年以后才能銷(xiāo)售。以鄭州的發(fā)展速度，6年后，金岱產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)肯定早已是宜居之地了，到時(shí)房?jī)r(jià)洼地肯定早被填平，沒(méi)有機(jī)會(huì)了。
5、要積極的向前看，相信鄭州的發(fā)展速度，還會(huì)像過(guò)去一樣創(chuàng)造奇跡。一個(gè)擁有1億人口的河南，有足夠的人力、物力、財(cái)力支持鄭州再擴(kuò)大一圈。
6、沒(méi)有十全十美的樓盤(pán)，只有合不合適的房子。經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定上層建筑，認(rèn)準(zhǔn)現(xiàn)實(shí)，不必埋怨，繼續(xù)前行才是買(mǎi)房的王道。
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