剛需對(duì)具有交通和商業(yè)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域是沒有抵抗力的，剩下的顧慮恐怕只剩下錢和項(xiàng)目了。
■ 撰文 | 趙靈兒 ? 《地盤》特邀撰稿人
作為資源的調(diào)配者，政府將富足的資源調(diào)到稀缺的地方，將富人能夠享受到的機(jī)遇給窮人留存。本次調(diào)控也不例外，與其說調(diào)控的是樓市，不如說調(diào)控的是民生，與其說調(diào)控的是資源不如說調(diào)控的是人心。
社會(huì)主義的優(yōu)越性，某種程度上來講，剛需體會(huì)的更多一些。
房地產(chǎn)歷次調(diào)控中，剛需都是被保護(hù)的一族，所以機(jī)會(huì)肯定是有的，就看能不能抓住。
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時(shí)機(jī)與危機(jī)并存
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不少剛需表示：反正現(xiàn)在機(jī)會(huì)來了，不著急，讓子彈再飛一會(huì)兒。
2016年不少人讓子彈飛一會(huì)，結(jié)果至今都沒找靶心。時(shí)機(jī)都是稍縱即逝的，抄底更是無法預(yù)測。
本輪調(diào)控已經(jīng)成效初顯，房地產(chǎn)量價(jià)齊跌，炒房客逐漸離場，剛需迎來上車時(shí)機(jī)。
?9月份31個(gè)二線城市新建住宅漲幅明顯回落
炒房客就像一條鯰魚，能帶活整個(gè)市場，沒有炒房客的市場只能叫做死水一潭。剛需切不可仗著被保護(hù)，就丟了危機(jī)意識(shí)。如今炒房客被暫時(shí)凍結(jié)，卻并非冰封，所以剛需必須趕在炒房客解凍之前上車。
哪怕這并不容易。
三環(huán)以內(nèi)配套完善的基礎(chǔ)設(shè)施具有超高吸引力，但高房價(jià)，門檻難以跨越。三環(huán)以外新區(qū)房價(jià)稍低，但通勤距離長。
對(duì)于首次置業(yè)的有為青年們，買房真是左右為難。
其實(shí)，除去通勤成本，環(huán)鄭新區(qū)房產(chǎn)交房后，因配套跟不上，生活成本反而比老城區(qū)要高出不少，所以就算買了房子還不得不繼續(xù)在環(huán)內(nèi)租房居住。
加之本輪調(diào)控中，環(huán)鄭區(qū)域房價(jià)回調(diào)幅度大，所以具有抗跌屬性的環(huán)內(nèi)以及環(huán)邊區(qū)域成為購房者的首選之地，特別是生活工作在主城區(qū)的青年們，更是轉(zhuǎn)變思路成為了地緣性客戶。
?示意圖
房價(jià)暴漲時(shí)，不少人慌不擇路，不考慮通勤距離，不考慮周邊環(huán)境，不考慮后期入駐體驗(yàn)，非要擠著上車，結(jié)果上車后發(fā)現(xiàn)坐錯(cuò)車，好遠(yuǎn)都下不來站。
好在當(dāng)下市場觀望情緒濃厚，不至于慌不擇路，但也不能夠坐失良機(jī)。
2017年河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：鄭州市主城區(qū)內(nèi)金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)常住人口數(shù)量分別位列前三。從2017年主城區(qū)的建成面積來看人口密度最高的也是這三個(gè)區(qū)域。
?2017年鄭州主城區(qū)常住人口與建成區(qū)面積數(shù)據(jù)
實(shí)際上，再加上北龍湖、經(jīng)開濱河國際新城等明顯改善區(qū)域的外溢客戶，這幾個(gè)區(qū)域中的購房潛力是最大的，競爭也是最激烈。
所以，握緊房票，架好姿勢(shì)，隨時(shí)準(zhǔn)備上車不能松懈。
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新區(qū)與老城交融
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雖說每個(gè)區(qū)域都有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但是從歷史因素、距離因素上來看，人口密度前三的區(qū)域依然魅力無限。
金水區(qū)是老牌的河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息中心，天生麗質(zhì)，但由于大部分區(qū)域都是環(huán)內(nèi)，新項(xiàng)目少，且價(jià)格高；二七區(qū)是老牌商業(yè)中心，歷史悠久、文化厚重，但運(yùn)河新區(qū)與主城區(qū)距離并不近。
所以生活氛圍最濃厚、老鄭州最鐘愛的中原區(qū)人口密度排第二也在情在理。
?鄭州市城市總體規(guī)劃
實(shí)際上作為西區(qū)領(lǐng)頭區(qū)域，中原區(qū)隨著政府一心兩翼的戰(zhàn)略布局，區(qū)域升級(jí)正在進(jìn)行，常西湖新區(qū)就是給西區(qū)人民最好的饋贈(zèng)。
常西湖新區(qū)作為新行政中心是拉動(dòng)西區(qū)發(fā)展的新引擎，和鄭東新區(qū)對(duì)標(biāo)，無論是地上四個(gè)中心的落實(shí)，還是地下綜合管理的規(guī)劃，以及高密度的地鐵和公園建設(shè)，眾多品牌開發(fā)商的引進(jìn)等等，從基礎(chǔ)設(shè)施到區(qū)域定位都散發(fā)著新一代新區(qū)的氣質(zhì)。
?鄭州市民文化服務(wù)區(qū)整體城市設(shè)計(jì)總平面圖
當(dāng)然就如濱河國際新城，高標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域定位下樓盤也改善為主，剛需只能望洋興嘆。
其實(shí)將目光向東看，與常西湖新區(qū)一河之隔，與主城區(qū)一路之隔，剛需還是有機(jī)會(huì)的，比如運(yùn)河以東，三環(huán)以西。
這個(gè)區(qū)域處于常西湖新區(qū)和中原區(qū)老城區(qū)核心交匯處，房價(jià)是剛需門檻，卻能享受到老城的便捷和新區(qū)的紅利。
?中原區(qū)和常西湖新區(qū)交匯帶示意圖
往西是常西湖，往東則是中原萬達(dá)商圈，中原萬達(dá)廣場、西元國際廣場、王府井都是西區(qū)明星商業(yè)中心，共計(jì)超過74萬方的商業(yè)配套，另外沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、大商新瑪特這些大型超市以及成熟小區(qū)的商業(yè)配套等，共同組成了最富生活氣息的西區(qū)商業(yè)。
建設(shè)路、中原路、隴海路、航海路四條橫向主干道與西四環(huán)、西三環(huán)、秦嶺路、桐柏路四條縱向主干道相互交錯(cuò)，交通網(wǎng)絡(luò)”四縱四橫”。
?鄭州地鐵示意圖
地鐵10號(hào)線已于2017年10月份全面開工，預(yù)計(jì)2020年12月底前通車試運(yùn)營，6號(hào)線2017年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2020年正式通車。這個(gè)小區(qū)域內(nèi)竟有兩條地鐵，密度已經(jīng)不小。距離連霍高速、鄭州繞城高速、鄭少洛高速20分鐘車程也已經(jīng)足夠。
剛需對(duì)具有交通和商業(yè)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域是沒有抵抗力的，剩下的顧慮恐怕只剩下錢和項(xiàng)目了。
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剛需與改善共享
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剛需買房有多難？說難也難，說不難也有辦法。
大家知道一線城市房價(jià)高，比如在上海買房一般人即使攢夠首付，超高的月供也足以讓人望而卻步，可換個(gè)思路也許就豁然開朗。
?示意圖
比如有平均工資水平的小夫妻攢了幾年錢夠完首付后，將房子多余的房間分租出去，月供壓力大大降低。還有的人交房后將房子租給租戶，自己則住到親戚家或房租更低的地方去。
不是提倡大家都這樣做，但從這兩個(gè)案例中看出，剛需買房一定要買戶型利用率高的，要緊湊，無浪費(fèi)面積的最好，這樣不管是自己住還是出租都能靈活使用。
區(qū)域中樓盤本來不多，但是戶型做得最討喜的要算匯泉景悅城了。
?匯泉景悅城一期鳥瞰圖
匯泉景悅城主打緊湊小戶型，最高不超過120m2，有建面約65m2兩房，76-78m2三房，88-92m2三房，112m2四房均為全明戶型，通風(fēng)采光，方正實(shí)用。
?建面約88平三室兩廳戶型
市場上的四房最低面積也要130m2以上了，但是在這個(gè)項(xiàng)目竟然能找到112m2的四房，實(shí)屬難得。多一個(gè)房間，就多一種可能，對(duì)剛需來說更是如此。
?建面約112m2四室兩廳兩衛(wèi)戶型
匯泉景悅城東起西三環(huán)，北至長城路北側(cè)，西接環(huán)翠路，南至隴海路，正好處于隴海路西三環(huán)黃金交匯處，常西湖和老城區(qū)無縫對(duì)接，位置得天獨(dú)厚。
整個(gè)項(xiàng)目總占地470畝，總建筑面積約200萬方，屬百萬方大盤。但分為五個(gè)地塊開發(fā)建設(shè)，所以每個(gè)地塊單獨(dú)成院。
?匯泉景悅城整體鳥瞰圖
其實(shí)中原區(qū)教育資源向來優(yōu)越，匯泉景悅城更是臨近伊河路小學(xué)西校區(qū)（項(xiàng)目規(guī)劃的三所小學(xué)之一），外國語小學(xué)、互助路小學(xué)，六十九中、十六中，鄭州一中、鄭州市外國語中學(xué)等多所名校，但由于小區(qū)體量大，在內(nèi)部也規(guī)劃3所小學(xué)、3所幼兒園、1所中學(xué)。
?學(xué)校示意圖
社區(qū)還分布有2000m2商業(yè)，作為便利店使用，為業(yè)主提供方便。
西區(qū)作為人居氛圍濃厚的區(qū)域，生態(tài)資源的優(yōu)勢(shì)也比較明顯，匯泉景悅城不僅與南水北調(diào)運(yùn)河一路之隔。
?南水北調(diào)運(yùn)河公園實(shí)景圖
另外，周邊西流湖、尖崗水庫、常莊水庫、賈魯河、秀水河環(huán)伺，僅公園就有6個(gè)：西流湖公園、市政公園、兒童公園、濕地公園、蓮湖濕地公園、鄭州植物園。
?西流湖公園實(shí)景圖
而且由于隴海路北側(cè)拓寬50米，西三環(huán)的西側(cè)拓寬約35米，匯泉景悅城的周邊已被大量植被的綠化帶包圍，雖是剛需項(xiàng)目卻有著改善盤的環(huán)境。
?匯泉景悅城區(qū)位示意圖
匯泉景悅城往東1.8公里就是中原萬達(dá)，城往西5公里的中原新區(qū)錦藝國際輕紡城、金馬凱旋家居CBD、中原國際汽車城等幾個(gè)大項(xiàng)目早已落地；2019年與匯泉景悅城一河之隔的常西湖新區(qū)也將承辦第十一屆全國少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)。
盛況之下無論是中原新區(qū)還是常西湖新區(qū)，區(qū)域價(jià)值必定再邁向新臺(tái)階。
屆時(shí)，作為背靠中原老城區(qū)且又是兩大新區(qū)門戶的匯泉景悅城還有沒有機(jī)會(huì)，恐怕才是真正不得而知的事。
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