在消費(fèi)升級的時(shí)代，家家擁有兩輛或多輛汽車，成為高端社區(qū)家庭的標(biāo)配。
未來伴隨著生活水平的不斷提高，購車需求的不斷增加，車位供需矛盾將日益激化，每一個(gè)車位都顯得無比緊俏。
■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人
距離鄭州單雙號限行結(jié)束還有十幾天的時(shí)間，在這一個(gè)月的限行時(shí)間里，有人不得不晝出夜歸，有人不得不倒幾趟車來回顛簸，也有人為找一個(gè)停車位糾結(jié)犯難。
車位在限號之時(shí)顯得異常珍貴。
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車位
成全民關(guān)注話題
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前段時(shí)間，北龍湖正商善水上境售樓部門前業(yè)主拉白條維權(quán)，維權(quán)主題是車位太貴。
眾所周知，北龍湖豪宅車位動(dòng)輒幾十萬，正商善水上境車位賣43萬一個(gè)，不是區(qū)域內(nèi)最高也不是最低。那為何只有它被維權(quán)？這是一個(gè)算術(shù)題。
?車位似乎已成為當(dāng)下樓市熱點(diǎn)話題
我國建筑規(guī)范中對車庫、停車場設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：停小型車為主的停車場，車位尺寸采用2.5-2.7×5-6米的尺寸。
不算公攤，取中間值，一個(gè)普通車位大概是2.5米×5.2米的尺寸，占地面積大約13個(gè)平方。
對比車位和房子每平方米的單價(jià)，可以計(jì)算出北龍湖豪宅每平米房價(jià)與每平米車價(jià)比，如下表。
?低于1的占位比不具有價(jià)值屬性
可以看到，北龍湖大部分豪宅房價(jià)車位比也基本維持在1-1.5，只有正商善水上境房價(jià)車位比小于1。
也就是說，考慮上房價(jià)因素，雖然正商善水上境的車位相比正弘瓴和融創(chuàng)中原壹號院便宜將近二三十萬，依然是不劃算的。
一方面是豪宅車位引發(fā)關(guān)注，另一方面政令頻出。
日前，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站上悄悄更新了一則《鄭州都市區(qū)主城區(qū)停車場專項(xiàng)規(guī)劃》的公告，規(guī)劃剛性停車位27.31萬個(gè)，半剛性停車位5.73萬個(gè)，共計(jì)33萬。
?鄭州市規(guī)劃局對33萬個(gè)停車位進(jìn)行了公示
早在今年上半年，就有消息稱鄭州要再今年年內(nèi)新增5萬個(gè)停車位。
事實(shí)上，2015年鄭州汽車保有量就突破300萬輛，公共停車位缺口20多萬個(gè)，而鄭州機(jī)動(dòng)車以每年40萬輛的速度遞增，這個(gè)缺口還在擴(kuò)大。
車位嚴(yán)重缺口之下，車位價(jià)值也隨之悄然升值，于是私家車位順勢被市場推到鎂光燈下。
?限號也讓車位受到更多的關(guān)注
眼尖的開發(fā)商們開始想法設(shè)法從車庫上拉人氣、吸眼球，買房送車位更是頻頻刷屏朋友圈。
比如：
融信江灣城，加1萬送車位；
新田印象，加1萬送車位；
城南正榮府，買房送車位；
鄭州孔雀城，買房送車位；
裕華滿園，車位4萬。
停車難儼然成為全民關(guān)心的話題，車位關(guān)注度急劇飆升。
2
人們對車位
需求有多大
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人們對于車位的需求到底有多大？如果有人經(jīng)歷過下面這些事，可能答案會更加顯而易見：
下班回家提前3公里開始找車位；
誤占用別人家的車位，被上鎖一個(gè)星期，還得心平氣和賠笑臉；
愛車風(fēng)吹日曬雨淋甚至?xí)r不時(shí)被剮蹭也要坦然接受；
車位租金一旦漲價(jià)，幾乎沒有招架之力。
第二天早起見到罰單要習(xí)慣；
?停車難已成為主流認(rèn)知
以上的每一條都是沒有車位之人的切身之痛。
而有車位的人呢：
下班回家不用掐著點(diǎn)，到地方后直奔自家車位，卸貨、上人一氣呵成，省時(shí)省力省距離。再看后面開著車左顧右盼找停車位的其他車主，以及路邊滿條街的罰單......
這時(shí)覺得，有個(gè)車位的幸福感就會爆棚。
而現(xiàn)實(shí)的情況是，大多數(shù)人買車位不是為了幸福，而是被逼無奈。
鄭州限行之后，四環(huán)內(nèi)小區(qū)汽車有一大半開不出去了，停車位大白天都是滿員。最典型的就是普羅旺世，這個(gè)小區(qū)車位本來就嚴(yán)重缺乏，限行之后，想在小區(qū)找停車位簡直就像中獎(jiǎng)一樣。
?規(guī)劃較早的普羅旺世小區(qū)車位一位難求
另一方面，市政對停車管理越來越嚴(yán)格，貼條之風(fēng)席卷全城。
以往在一些人口密度稀少的區(qū)域，車是可以隨便停的，比如龍子湖區(qū)域。而最近這個(gè)三環(huán)外的區(qū)域，哪怕是一條偏僻少有人走的小道，停10分鐘不貼條就也可以燒高香了。
?車停路邊難逃被貼罰單厄運(yùn)
有車無位，欲哭無淚。這是過來人的肺腑之言。
那么問題來了，買房時(shí)要不要買車位？
理論上來說，小區(qū)的汽車是可以一直增加的，但停車位即便有彈性空間釋放但總數(shù)肯定是有上限的；未來隨著周邊環(huán)境的成熟，人口越來越密集，停車位問題惡化的概率會比改善的概率大得多。
從宏觀上看，全國汽車保有量的增加，一定高于車位增長量，所以車位會長期供不應(yīng)求。
?城市汽車保有量統(tǒng)計(jì)圖
不過根據(jù)個(gè)人家庭和資金情況，下手車位的時(shí)機(jī)卻是可以把控的。
不差錢的，買房時(shí)最好一并買了車位，這關(guān)系你居住的幸福指數(shù)。
考慮到小區(qū)周邊停車難，后期區(qū)域人流增速明顯，即使資金比較緊張，最好也能入手一個(gè)，這能給你減少很多糟心事。
郊區(qū)樓盤，周邊公共車位比較足的，資金緊張的，可以暫時(shí)不用買，后期有機(jī)會再入手。
3
車位投資
是池很深的水
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不對等的汽車保有量和停車位數(shù)量，讓車位成為一種稀缺資源。于是擁有車位不僅成為身份的象征，更衍生為有錢人的投資斂財(cái)方式。
?車位也成為一種投資方式
前一段，網(wǎng)曝一則新聞：
浙江某小區(qū)兩業(yè)主花了4000萬一口氣買下327個(gè)車位，打算單價(jià)12萬元購入后，再以16萬元的價(jià)格賣出。
假設(shè)車位全部成功倒賣，那么這筆生意能賺1308萬元！
想想都心動(dòng)，但令人大跌眼鏡的是，也許是動(dòng)靜太大這件事被相關(guān)部門叫停。
那么，現(xiàn)實(shí)生活中，車位真的可以投資嗎，車位真的比房子投資屬性更強(qiáng)嗎？
誠然，車位本身具有一些天然優(yōu)勢：
不限購，誰都有資格買入；
跟房子一樣，整體上市供小于求，有升值潛力；
以位于西三環(huán)內(nèi)的九龍城龍棲尚都小區(qū)為例，2012年，該小區(qū)房價(jià)大概在7000元/m2，車位75000元/個(gè)；2018年該小區(qū)二手房價(jià)上漲至15000元/m2，車位上漲至159000元/個(gè)。
?房價(jià)與車位比
從上表可以看到，6年時(shí)間，該小區(qū)每平米房價(jià)和車位比維持在1.2左右，房價(jià)上漲了1.14倍，車位上漲了1.12倍。
車位與房價(jià)上漲腳步幾乎持平，似乎還不錯(cuò)。但現(xiàn)實(shí)的情況是，龍棲尚都小區(qū)房子早已賣完，甚至動(dòng)作快的二手房也賣了幾波，但車位至今還沒賣完。
所以車位投資也有一些劣勢不得不注意：
車位通常需要一把付清，沒有辦法像買房一樣使用杠桿。
車位定價(jià)參差不齊，很難知道自己買的劃算不劃算。
?價(jià)值會受到多重因素影響
比如正商的車位，有很顯然的不合理所以被看出，另外他是一個(gè)開發(fā)商定價(jià)行為，并不是一個(gè)市場行為，所以業(yè)主可以去反抗，而現(xiàn)實(shí)生活中，有不少車位交易是個(gè)人行為，是市場行為，價(jià)格不透明。
大眾對車位的鑒別水平還是比較低。
市面上車位一般可分為：公攤車位，人防車位，產(chǎn)權(quán)車位
公攤車位開發(fā)商無權(quán)銷售的，只能出租。雙方簽訂的看似是合同，其實(shí)是變相長期租賃合同。
人防車位產(chǎn)權(quán)是國家的，開發(fā)商也只能使用，不能銷售。近日山東高法就審理了一章“人防車位買賣合同無效”的案件。
?濟(jì)南關(guān)于人防車位買賣合同無效的最新判決
普通人能投資的車位只剩下產(chǎn)權(quán)車位，通常售價(jià)高。
車位投資涉及因素眾多，關(guān)系到小區(qū)類型、車位配比、小區(qū)區(qū)位、入住率，甚至是周圍的公用車位配建程度、市政的監(jiān)管力度等等。即便是投資性車位，也很難做好選擇和取舍。
例如，豪宅小區(qū)本身入住密度低且車位配比高，業(yè)主一般在買房時(shí)候就買了車位，不會有太多車位給你投資。特別是遠(yuǎn)郊低密樓盤的停車位更不會是一個(gè)好的投資品。太剛需的小區(qū)即使車位配比低，但業(yè)主的承受力有限，車位價(jià)格上漲有限。
就本質(zhì)而言，車位對有車的人來說其實(shí)是個(gè)剛需品，有了車就必須有車位，這個(gè)空間沒有辦法壓縮。
只不過這個(gè)剛性需求，在當(dāng)下的市場和政策層面仍有彈性空間，但這個(gè)空間已經(jīng)在慢慢擠壓。拋開投資不談，有車的人，車外買早不買晚。
?消費(fèi)升級時(shí)代車位成為剛需品
往大了說，停車位也關(guān)乎城市形象，如果大家都把汽車胡亂停在路邊、大街上，市容市貌立馬就下拉了一個(gè)檔次。
所以，城市的發(fā)展，也需要從每個(gè)人努力買房、努力買車、甚至是努力買停車位開始。
城市的發(fā)展離不開每個(gè)人的努力。這句話雖然雞湯，說的卻是真理。
