地盤說樓市下半場，對于開發(fā)商來說，即是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人
數(shù)天前，朋友圈被一張外賣小哥去售樓處送外賣順便買了套公寓的照片刷屏。公寓作為住房市場重要的組成部分，隨著房價(jià)的高企，嚴(yán)厲限購政策的出臺，越發(fā)受到置業(yè)者的青睞。
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鄭州公寓市場縱覽
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9月30日，鄭州市自然資源和城市規(guī)劃局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房用地管理的通知》，《通知》稱，全市范圍內(nèi)土地出讓涉及招商引資和產(chǎn)業(yè)用地的，不得搭配商品住房以混合方式供應(yīng)，并設(shè)置前置條件。
分析人士認(rèn)為，文件的目的就是為了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。此前借道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推出公寓產(chǎn)品的邊兒擦不著了。
?新通知
鄭州公寓發(fā)展至今，時(shí)間并不算長。
2003年，鄭州第一家純小戶型社區(qū)時(shí)尚Party誕生，這是鄭州第一代公寓。2006年，以國貿(mào)360為代表的二代公寓，引領(lǐng)了當(dāng)時(shí)鄭州的時(shí)尚生活潮流。
?360廣場背后就是國貿(mào)酒店公寓
近10年的時(shí)間里，公寓產(chǎn)品逐漸在鄭州東西南北遍地開花，直到2016年房價(jià)進(jìn)入瘋漲期，限購政策出臺后，公寓產(chǎn)品因不限購、總價(jià)低一度成為樓市的香餑餑。2016年，鄭州市公寓市場供應(yīng)近114萬方，將近是2015年公寓供應(yīng)量的2倍；2016年銷售市場成交近105萬方，實(shí)現(xiàn)供銷基本持平。2018年全年，公寓市場供應(yīng)近160萬方，同比上升48%左右，全年成交135萬方，同比上升28%。公寓仿佛一下子成了香餑餑，到外都有公寓產(chǎn)品在供應(yīng)。也有人在購買。
歸根結(jié)底，公寓相對低的門檻，給了許多年輕人扎根城市的機(jī)會，才能有如此驚人的去化成績。況且公寓的設(shè)計(jì)越來越符合年輕人的品味，公寓產(chǎn)品麻雀雖小五臟俱全，客廳、臥室、廚房、書房、飄窗、衛(wèi)生間各類居住功能樣樣齊備。?不限購的公寓進(jìn)入井噴增長階段
而且，公寓發(fā)展采用的先進(jìn)理念已經(jīng)超越住宅。就居住功能升級來說，因?yàn)楣⑴c住宅相比的先天弱勢，開發(fā)商在智能、科技、環(huán)保的運(yùn)用方面更舍得投入。另一方面，眼下公寓的開發(fā)商在前期建設(shè)中，也考慮到了酒店、書吧、干洗店、影院等配套設(shè)施。更有甚者，開發(fā)商在此基礎(chǔ)上，還打造主題公寓，比如說創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等。伴隨著鄭州發(fā)展，消費(fèi)理念升級，新生代人口90后、95后，甚至是00后的住房消費(fèi)需求必然和原來不同，開發(fā)商不斷更新迭代的公寓產(chǎn)品，更容易滿足新生代人口的需求。這是很強(qiáng)大但在現(xiàn)階段容易被忽略的因素。?小而美的公寓滿是生活氣息
唱衰公寓的聲音，從來不絕于耳，有些人站在上帝視角對公寓極盡苛責(zé)，然而存在即合理，凡事都有多面性。
以鄭州為例，鄭州確定建設(shè)國家中心城市之后，加大了吸引人口流入的力度，這些流入人口的數(shù)量是一個驚人數(shù)字。人多了，需要就有不同。2016年房價(jià)暴漲，讓很多人錯失了上車的機(jī)會，并不是每個人都能拿得出三四十萬的首付。?源源不斷的人口流入給了公寓更大的市場空間
即使以生活品質(zhì)極巨下滑為代價(jià)，用首付分期買了一套住宅，每月扛著五、六千的房貸，加之下一筆分期還遙遙無幾的焦慮，也會讓很多人陷入困境。對比之下，公寓的優(yōu)勢顯而易見，熱度居高不下，也就在情理之中了。 2
鄭州公寓產(chǎn)品分類
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市場大了，分蛋糕的人就多了，也就造成了現(xiàn)在鄭州公寓市場魚龍混雜的局面。目前，鄭州公寓產(chǎn)品比較集中呈現(xiàn)的是平層公寓和LOFT產(chǎn)品。
公寓這個詞，到現(xiàn)在已經(jīng)被低端化了。誕生之初，針對的客戶是中高收入的高凈值人群，居住公寓的人有強(qiáng)烈的身份認(rèn)同感。在中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，公寓這個詞一度成為高端住宅的代名詞。如北京棕櫚泉國際公寓、通泰國際公寓、成都的成都阿瑪尼公寓等。這種項(xiàng)目普遍特點(diǎn)就是高層、豪宅、大戶型、大平層。?公寓原本屬于高凈值人群
只是，眼下國內(nèi)很多城市公寓市場已經(jīng)背離了公寓的初衷。市場上不少類公寓產(chǎn)品把本來的精英居所變成了剛需集中營。
近些年，商業(yè)與辦公產(chǎn)品市場去化難，相對而言，公寓則好出手的多。于是很多原來規(guī)劃的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園紛紛變身成了公寓，來實(shí)現(xiàn)去化的目的，而文創(chuàng)、孵化、藝術(shù)空間這些概念成了這些泛公寓產(chǎn)品的華麗霓裳。鄭州早期的公寓市場多是70年產(chǎn)權(quán)的住宅型公寓，而近幾年的所說的公寓產(chǎn)品，是去掉小戶型住宅的40年商業(yè)土地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。?概念化成為泛公寓產(chǎn)品華麗霓裳
以公寓的形態(tài)來看，公寓從規(guī)格劃分大致可分為三類：傳統(tǒng)公寓、服務(wù)型公寓、行政公寓，也叫總裁公寓。鄭州多數(shù)公寓屬于階層公寓，品質(zhì)參差不齊，相對而言靠近商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、地鐵口的大品牌公寓，更具價(jià)值，這類傳統(tǒng)公寓以萬科譽(yù)為代表。
服務(wù)型公寓是一種復(fù)合式的高端公寓，有著可以媲美酒店的服務(wù)系統(tǒng)，并在建筑內(nèi)設(shè)有多項(xiàng)酒店級配套設(shè)施。一言以蔽之，它是酒店與家的結(jié)合體。在鄭州市場上以正弘城麗汀公寓和建業(yè)天筑國際公寓為代表。除此之外，鄭州頂級服務(wù)式公寓北龍湖金融島的翡云公寓，可以定位為更高端的總裁公寓，就像紐約432 Park Avenue、上海湯臣一品、深圳灣1號等，專為城市最高圈層的人群設(shè)計(jì)。?窗內(nèi)窗外皆是風(fēng)景的翡云公寓
極具競爭力的公寓，首先要具備一定的規(guī)模和檔次，才會有其生命力的。實(shí)際上，無論時(shí)間上還是空間上，中國的公寓發(fā)展都還很稚嫩，而歐美發(fā)達(dá)國家公寓發(fā)展卻早已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。
未來，包括鄭州在內(nèi)的一二線城市勢必同步國際，公寓的發(fā)展必然不斷注入新鮮的理念，帶來產(chǎn)品和服務(wù)的升級。說白了，公寓產(chǎn)品，最重要的不只是產(chǎn)品，管理和服務(wù)才是公寓的核心。無論哪類公寓產(chǎn)品，只要能給租戶，給用戶，給住戶提供人性化的服務(wù)，讓他們滿意，公寓口碑就能提高，租金就能提高，收益就能提高。?管理與服務(wù)才是公寓核心價(jià)值
現(xiàn)代人，尤其是年輕人越來越會享受生活，即便租的房子也不例，因此，公寓的運(yùn)營顯得越發(fā)重要，大勢所趨之下，運(yùn)營型公寓應(yīng)時(shí)而生，最典型是長租公寓的興起。
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公寓的未來
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長租公寓以地產(chǎn)開發(fā)為標(biāo)志，有相對大的體量，是居者有其屋的核心手段。從國家層面推進(jìn)，市場機(jī)會很大。短短幾年間，我國的長租公寓行業(yè)發(fā)展十分迅速，而規(guī)模化的品牌也逐漸形成。
8月底，房企大佬們陸續(xù)披露2019年半年報(bào)。各家房企均對長租公寓業(yè)務(wù)表現(xiàn)出了巨大的信心，甚至將其列為未來支撐整體業(yè)績的重大板塊。如萬科、龍湖在報(bào)告中紛紛強(qiáng)調(diào)長租公寓是公司未來主航道。?上半年房企長租公寓持有量排行
萬科、龍湖這樣的大牌開發(fā)商，其資本實(shí)力雄厚，在房源方面也具有天然優(yōu)勢。事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場迎來洗牌期，今后房企拿地后的自持物業(yè)部分會增加。對這些擁有大量自持物業(yè)的開發(fā)商來說，長租公寓是自持物業(yè)重要的去化途徑之一。
于鄭州而言，五大長租公寓品牌中已有三家（泊寓，冠寓，紅璞）進(jìn)入鄭州，其中泊寓隸屬萬科，冠寓隸屬龍湖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州市場上運(yùn)營房間數(shù)量較多的是悅?cè)绻?、建業(yè)旗下的魔飛公寓，還有一些其它小型二手房中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營。長租公寓的房源多來自安置房房源改造，其成本較低，溢價(jià)率更高，不過就功能性和私密性而言，公寓更具天然優(yōu)勢。?萬科泊寓
目前，國家對租房市場的政策也從鼓勵進(jìn)入扶持階段，長租公寓這片藍(lán)海，未來還會虹吸更多資本進(jìn)入。可以預(yù)見，以后開發(fā)商開發(fā)公寓產(chǎn)品大量持有，自己運(yùn)營的情況一定會大行其道。更有甚者，國家已經(jīng)推出長租公寓用地，或者，在土地出讓時(shí)設(shè)置附加條件，部分房源必須自持。
房價(jià)暴漲的歷史將一去不復(fù)返，公寓作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，更適合長期持有，以其租金收益抵消前期投資。越來越多的公寓產(chǎn)品被第三方托管，改造成酒店式公寓或長租公寓，業(yè)主的投資回報(bào)會也越發(fā)穩(wěn)定。而長租公寓市場在房源篩選方面，像萬科和龍湖的在選擇標(biāo)準(zhǔn)都是比較一致的：跟著產(chǎn)業(yè)走、跟著軌道線走、選擇各板塊的核心位。對于有意向購入公寓的業(yè)主是個不錯的參考。?地鐵沿線公寓具有財(cái)富聚集效應(yīng)
隨著鄭州城市的發(fā)展，白領(lǐng)金領(lǐng)群體、高級商旅群體越來越多，未來的公寓市場的爭奪也會更加白熱化，如何滿足人們對公寓產(chǎn)品的高品質(zhì)需求，是開發(fā)商亟待深思的問題。樓市下半場，對于開發(fā)商來說，即是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
當(dāng)然，就鄭州這個城市而言，建立一個有序的品質(zhì)的公寓買賣市場、租賃市場、管理市場，同樣刻不容緩。
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