一方面是利潤(rùn)，一方面是產(chǎn)品，如何找到兩者的平衡點(diǎn)，端看開發(fā)商的良心了。
?? 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人
2019年正式倒計(jì)時(shí)，掰著手?jǐn)?shù)也只有不到80天。
截止9月底，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度刷新歷史記錄，合計(jì)約415次，平均每個(gè)工作日有2次以上的調(diào)控政策出臺(tái)。10月8日新的LPR計(jì)算方法，房貸利率變動(dòng)并未如期待般驚喜，樓市回暖依然乏力。 1
房企持續(xù)搶跑
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今年上半年的樓市給了很多人希望，開發(fā)商瘋狂拿地，購(gòu)房者攜全副身家入場(chǎng)，然而7月樓市陡然遇冷讓眾人始料未及。
易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，9月份其監(jiān)測(cè)的35個(gè)典型城市，新建商品住宅成交面積環(huán)比8月下跌7%，同比去年同樣降低7%。?金九銀十開局遇冷
無(wú)論是一線、二線還是三四線城市，成交量幾乎全線下降。9月上半月同比去年同期，下滑的城市多達(dá)20個(gè)。
就鄭州而言，整個(gè)第三季度，新房、二手房、土拍的狀態(tài)皆是不溫不火。十一小長(zhǎng)假，鄭州僅三個(gè)項(xiàng)目開盤，共賣出了1039套房子，相比去年黃金周，同比下跌了15%，猛烈降價(jià)的第四季度，樓市開門未見紅。眼看著2019年接近尾聲，各方都在蠢蠢欲動(dòng)，最后三個(gè)月房產(chǎn)市場(chǎng)能否翻紅猶未可知。不過(guò)，端倪已現(xiàn)。最明顯就是土地加大供應(yīng)。?近期拿證項(xiàng)目分布
10月份，鄭州市預(yù)計(jì)出讓26宗地，較之9月的15宗地增加了11宗。土拍地塊面積總和為1565畝，起始額約為76.7億，主城6區(qū)的供地多為住宅用地，總體供應(yīng)規(guī)模約900畝，較前兩個(gè)月有所回升。
雖然，房企下半年拿地將繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎，但從9月起，房企的拿地態(tài)度開始呈積極態(tài)勢(shì)，截止9月底，2019年土地市50大城市合計(jì)賣地3.14萬(wàn)億，同比上漲幅度達(dá)18.1%。如，保利9月單月全國(guó)拿地金額超180億元。?鄭州市場(chǎng)近半年土地量?jī)r(jià)走勢(shì)
而旭輝集團(tuán)在半年度業(yè)績(jī)會(huì)明確表示未來(lái)會(huì)關(guān)注四季度的投資機(jī)會(huì)，8、9月份會(huì)適當(dāng)減少投資，為四季度拿地做準(zhǔn)備。
2019年，鄭州市市本級(jí)計(jì)劃供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地總規(guī)模43836畝，較去年33281畝的總規(guī)模增加近1萬(wàn)畝。2018年鄭州供地計(jì)劃完成率為70%，今年的完成率預(yù)計(jì)不會(huì)有太大起伏。房源供應(yīng)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月鄭州預(yù)計(jì)共有25個(gè)樓盤新開或加推，其中純新盤15個(gè)，老盤加推10個(gè)。
?鄭州市場(chǎng)10月份預(yù)計(jì)推盤信息
對(duì)比“金九”,鄭州樓市僅有11個(gè)項(xiàng)目開盤，共推出2279套房源的冷清，“銀十”開發(fā)商們勢(shì)必要火力全開，否則，余下的時(shí)間回款量就不夠。
不出意外，10月、11月、12月，房企加緊業(yè)績(jī)沖刺，鄭州新建商品房的供應(yīng)量會(huì)持續(xù)回升。
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樓市促銷“熱季”
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房源充足板上釘釘，而真正驅(qū)動(dòng)人民群眾買房的動(dòng)力，還是價(jià)格。尤其，臨近年末，還在觀望的購(gòu)房者對(duì)這個(gè)季度抱有極大期望。
今年的“金九銀十”，恒大啟動(dòng)全員營(yíng)銷，折扣力度驚人，再次向眾人證明了，只有賣不出去的房子，沒有賣不出去的價(jià)格。
據(jù)悉，10月1日至7日，僅7天時(shí)間，恒大在全國(guó)范圍的銷售金額達(dá)到510億元。黃金周期間，中國(guó)恒大還欣然宣布了9月份的業(yè)績(jī)報(bào)告，銷售金額達(dá)到831.1億元。
?黃金周房企銷售十強(qiáng)
無(wú)獨(dú)有偶，鄭州碧桂園最新流出的一大波折扣信息，也是讓人猝不及防。碧桂園近期針對(duì)大鄭州項(xiàng)目推出員工優(yōu)惠，不同項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度不等，折扣點(diǎn)范圍3%-24%。其中洞林湖-鄭州碧桂園，積存產(chǎn)品最高綜合優(yōu)惠24%，洋房均價(jià)6600左右（贈(zèng)送一個(gè)車位）。
克爾瑞研究中心認(rèn)為，政策直接限制了過(guò)高折扣，而融資收緊所帶來(lái)的成本上升又壓縮了企業(yè)讓利空間，整體看，房企的折扣力度比較有限。尤其像鄭州這樣限價(jià)比較嚴(yán)格的部分熱點(diǎn)二線城市。
鄭州樓市現(xiàn)狀是冷熱不均，有的項(xiàng)目變相降價(jià)，有的項(xiàng)目依然供不應(yīng)求。近期開盤的項(xiàng)目，如美盛教育港灣均價(jià)18500元/m2、保利心語(yǔ)三期均價(jià)15000元/m2，價(jià)格不降反升，讓一眾吃瓜群眾對(duì)市場(chǎng)愈發(fā)迷茫。
?鄭州近期開盤數(shù)據(jù)
但部分三四線及以下城市的新房和二手房的降價(jià)幅度可能會(huì)再次提升，卻不會(huì)存在太大爭(zhēng)議。樓市分化的拐點(diǎn)，城市級(jí)概念在房?jī)r(jià)上體現(xiàn)最為明顯。
近日，安徽宿州宣布，幾乎所有購(gòu)買首套房的居民，都可以享受2萬(wàn)元到10萬(wàn)元不等的財(cái)政補(bǔ)貼，或者“契稅全免”。這則政策雖明顯帶有地市搶人的套路，但絕不排除為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)“救市”的因素。
?首套房發(fā)補(bǔ)貼能否改變市場(chǎng)行情
不過(guò)，綜合來(lái)看，開發(fā)商的金融政策已經(jīng)到了最嚴(yán)苛的階段，對(duì)購(gòu)房者的按揭政策目前也是非常嚴(yán)苛。預(yù)計(jì)接下來(lái)的三個(gè)月大概率不會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，樓市可以平穩(wěn)過(guò)渡。
這也為房企沖刺業(yè)績(jī)而提供更高折扣，營(yíng)造了有利條件。所以，鄭州市場(chǎng)從現(xiàn)在到年末會(huì)分外熱鬧，很多房企都會(huì)加入降價(jià)促銷的隊(duì)伍，一場(chǎng)貼身肉搏戰(zhàn)在所難免。
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買房之路不易
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說(shuō)起來(lái)，房企為爭(zhēng)奪客戶資源推出的各種優(yōu)惠促銷政策，購(gòu)房者是最直接的受益者。理論上確實(shí)如此，但是實(shí)際上，購(gòu)房者們真正進(jìn)入市場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，買個(gè)差不多的房子依然很難。
?新房源基本都三四環(huán)沿線
就剛需來(lái)說(shuō)，有限的折扣與高企的房?jī)r(jià)相比杯水車薪，空有房票也沒用，上車門檻太高，買不起依然買不起。在鄭州隨便買個(gè)住宅，沒有個(gè)三四十萬(wàn)的首付準(zhǔn)備，就拿不下來(lái)。即使勉強(qiáng)可以上車，可合適剛需的房源太少了。尤其，主城區(qū)90平以下的小戶型新房供應(yīng)正在大幅度減少。
比如最近一段時(shí)間，南三環(huán)紫荊山路某三環(huán)內(nèi)大盤推出了不到400套50多平的一居室和80的兩房，毛坯價(jià)格飆到了1.6萬(wàn)，遠(yuǎn)超區(qū)域均價(jià)。房企降價(jià)促銷的房源中很少見到小戶型房源，多是130-140的大戶型有折扣，于剛需來(lái)說(shuō)，即使優(yōu)惠力度不小，背負(fù)的資金壓力也過(guò)于大了。就像一盤美味佳肴擺在了面前，明知自己的腸胃消化不了，只等忍痛放棄。?所謂特價(jià)房源不是四環(huán)外就是大戶型
其實(shí)，鄭州樓市有不可忽視的購(gòu)買力，消費(fèi)能力一流的人不在少數(shù)。比如，鄭州本地有換房和投資需求的人群；地市已經(jīng)有不小身價(jià)的有錢有閑一族，這些人或是有置換優(yōu)質(zhì)房源的需求或是有提高居住品質(zhì)的需求。
這里暫且不說(shuō)二手房市場(chǎng)低迷，難以盤活置換資金，就說(shuō)適合改善群體的房源也很尷尬，除了北龍湖，鄭州能數(shù)得上改善盤的寥寥無(wú)幾。市場(chǎng)上鴻園、泰禾?hào)|府大院、瀚海觀象等改善基因略高一層。不過(guò)，也見仁見智。說(shuō)到這里，大概很多人就能理解了，盡管公寓備受爭(zhēng)議，但熱度、去化依然居高不下的原因了。漂久了，就想有個(gè)家；錢多了，總得有個(gè)去處。?不悔夢(mèng)歸處公寓亦安然
說(shuō)實(shí)話，與房子有關(guān)的很多政策的初衷都是為了照顧“剛需”的。但是最后總難免誤傷剛需。就鄭州最新LPR報(bào)價(jià)來(lái)說(shuō)，房貸利率最低5.85%，相當(dāng)于原來(lái)利率上浮20%，房貸利率最高6.55%相當(dāng)于原來(lái)利率上浮35%。不僅，原來(lái)期盼的利率降低成為泡影，而且購(gòu)房者會(huì)明顯感覺到貸款批復(fù)的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，甚至有個(gè)別銀行暫停了房貸。?網(wǎng)傳鄭州LPR加點(diǎn)后房貸利率
限購(gòu)限貸限售，短期內(nèi)仍將繼續(xù)，房住不炒依然是主旋律，但是購(gòu)房者和開發(fā)商的另類僵持還在繼續(xù)。坦白說(shuō)，鄭州市場(chǎng)上目前最突出的矛盾是買房人拿著錢買不到如意的產(chǎn)品，無(wú)論是像和昌林與城這樣的剛需盤，還是諸如雅居樂(lè)御賓府這樣所謂的豪宅，都像是從垃圾堆里撿出來(lái)的。當(dāng)樓市走向真正的理性與健康，那些從源頭上就沒有想著一板一眼做好項(xiàng)目的房企，終將走向自己掘好的墳?zāi)埂?/span>
