今天，大多數(shù)人還是只能窩在家里，杭州鼠年的首場土拍會如期舉行。
雖然3宗涉宅用地2宗位于錢塘新區(qū)1宗位于富陽銀湖，總起價也只有23.5億元，但今天土拍依然有著非常重要的指向意義。我們也將在留言區(qū)補充土拍結果。
節(jié)前，2020年的第1個月，僅僅三周時間杭州十區(qū)就拍出32宗地塊，總出讓面積1412畝，總建筑面積223.9萬方（環(huán)比下降6.8%），吸金329.4億元（環(huán)比上漲20.9%），平均樓面價14711元/㎡（環(huán)比上漲29.7%），平均溢價率17%。而根據(jù)好地網(wǎng)的測算，主城八區(qū)8宗純宅地的平均銷售利潤率僅2.3%。
指向一，遠超「非典」的疫情會不會給杭州的土拍市場降溫？雖然節(jié)前掛地時，房地樓面之間的限價差已經(jīng)有所放寬，但是通過實際利潤率仍然可以推算出可以比較的土拍溫度。
指向二，其實已經(jīng)明確，也是更重要的，在2019年新房增加102萬方住宅庫存和宅地增加350萬方建面的背景下，杭州2020年的土拍繼續(xù)高位進行。那么，短期內(nèi)，杭州樓市的供應速度將遠遠超過銷售的速度。
杭州樓市很可能形成一個堰塞湖。
01， 五年內(nèi)首次供過于求
來源：好地網(wǎng)
根據(jù)好地網(wǎng)的統(tǒng)計，2019年杭州十區(qū)商品房住宅供應1308萬方，同比上升15.8%；成交1206萬方，同比下降0.75%，為近五年來首次出現(xiàn)供大于求。成交均價穩(wěn)步上升，達到27663元/㎡，同比上漲7.25%，達歷史最高。
考慮到這五年杭州樓市的住宅成交均價已經(jīng)從2015年的15615元/㎡上漲到27663元/㎡，這些庫存的銷售貨值也大大增加。
而根據(jù)透明房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計，2019年杭州成交141宗涉宅地塊，可建面積1636.1萬平方米，遠遠超過2018年的125宗涉宅地，可建面積1280.9萬平方米。多出來355萬方的可建面積雖然已經(jīng)有小部分在2019年年內(nèi)轉化為供應量，但主體都將在2020年銷售。
而當高周轉成為開發(fā)商統(tǒng)一的市場策略后，2020年成交地塊的上市速度也將加快，在年內(nèi)轉為供應量的比例也將進一步增加，像在今天成交的地塊，大概率都會在年內(nèi)上市。
所以，即使不算2019年增加的102萬方住宅庫存，2020年光潛在的供應量就會比2019年增加350萬方以上。
02，不存在嚴格的剛需
我們認可杭州是一座優(yōu)秀的城市，而且鑒于杭州在疫情防控中的優(yōu)秀表現(xiàn)，很可能在疫情結束后吸引更多的人進入杭州。但是，這是一個漸進的過程，需要時間，而短期內(nèi)由于受疫情的影響，大多數(shù)人已經(jīng)推遲了購房的計劃。
根據(jù)鳳凰網(wǎng)2月1日發(fā)布的《疫情購房意愿情況調查結果》，一周時間內(nèi)，超過6000份問卷中，雖然在對未來的房價預期上并未出現(xiàn)集中的看跌預期，但超過50%的網(wǎng)友依然會將購房計劃擱置半年以上。
本來，杭州市1月27日已經(jīng)通知要求，全杭州各房地產(chǎn)開發(fā)項目售樓現(xiàn)場、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構門店、房產(chǎn)估價經(jīng)營場所在2月8日（正月十五）之前一律暫停營業(yè)。而這幾天，其他地方的措施更為嚴格。2月1日，湖北已經(jīng)將春節(jié)假期延長至2月13日，2月14日起正常上班。請注意，湖北的通知是經(jīng)國務院批準的，是包含春節(jié)期間在湖北探親訪友休假的外地人員的。而在省內(nèi)，溫州已經(jīng)通知企業(yè)2月17日后復工，學校3月1日后開學，實行交通管制。
蘇州更是要求2月20日前所有樓盤、中介停止活動。
所以，即使2月9日杭州各售樓處開業(yè)，大家的情緒仍然將是驚魂未定。
03， 希望土拍慢一慢
著急的開發(fā)商已經(jīng)發(fā)動員工微信辦公線上服務，但是，對于像商品房這樣的大宗消費，「李佳琦」和「薇婭」賣不賣得動，還是一個問題。
也有機構樂觀地估計，房地產(chǎn)可能在四五月份會有一個集中釋放。這只是一個美好的愿望，因為，房地產(chǎn)并不存在嚴格意義的剛需，任何真實的需求都是改善和投資，現(xiàn)實并沒有多少人睡在馬路上。房地產(chǎn)其實是一種可以延遲滿足的需求。
除非，疫情后出臺的救市政策對樓市足夠刺激。但現(xiàn)在，更需要刺激的是其他實體經(jīng)濟。而開發(fā)商的利息是不能延期的，高周轉的房企在利息上的騰挪空間更少。
萬一如果再來一個4萬億，更是將把民營房企進一步拉入不對等的競爭環(huán)境。
今天，金融市場將正常開市。央行昨天宣布將在今日開展1.2萬億公開市場逆回購，有人解讀為大放水。但也請注意，這是逆回購，同期的正回購也是高達1.05萬億，也就是說凈投放是1500億。雖然也是放水，但到底放多少水，會不會放到房地產(chǎn)還真的不確定。
可以確定的是，2019年房企的資金鏈很緊，而2020年鏈條更加緊繃了，房企只能少拿地，多賣房，降價出貨。
這一切，又都會增加這個堰塞湖的高水位。而堰塞湖下的房子，也很少能有好房子，購房者在這兩年已經(jīng)有所警醒。
現(xiàn)在，只能希望杭州的土拍慢一慢，地價穩(wěn)一穩(wěn)。
本周，我們將為您梳理即將上市的樓盤，雖然開盤節(jié)點大概率都會推遲，不過從各區(qū)域各價位段的供應量，我們可以有更直觀的觀察和判斷。
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