未來，人類面臨的一個至關(guān)重要的挑戰(zhàn)就是能否解決同理心與熵之間的矛盾。——《同理心文明》
因為疫情防控的關(guān)系，傳統(tǒng)的央視315晚會延期了，有點失落。
維權(quán)，是件非常艱難的事，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的維權(quán)，對買賣雙方都是一種傷害。
大多數(shù)人會這樣認為，問題的癥結(jié)還是在于期房銷售，如果所有的房屋銷售都是所見即所得，也就不存在貨不對版的情況，不用糾結(jié)是你對還是我錯。當然這里需要撇開人性的層面。
那么海南都現(xiàn)房銷售了，杭州現(xiàn)房銷售的樓盤也已超過20個，現(xiàn)房銷售會全面鋪開嗎？
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追溯下房屋維權(quán)的幾個焦點，一是房屋質(zhì)量，包括漏水、墻面脫落等等，這一點在開發(fā)商對工程質(zhì)量的要求日益提高的過程中已經(jīng)有所改善。
第二是合同糾紛，主要的表現(xiàn)就是期房和交付的房屋有差異，包括改規(guī)劃、改配套、交房延期、精裝簡配等等。其他的包括有面積誤差、車位大小等等問題。
精明的購房者看過多年樓市起落，在「打怪升級」的過程中，等級迅速提升，甚至有些從購房的第一天就開始維權(quán)：我不盯著你的每一個步驟，怎么知道最后交給我們的是合格品？
而開發(fā)商客戶服務(wù)人員的服務(wù)周期也提前拉到了銷售階段，客戶滿意度被倒逼成為貫穿整個銷售及交付過程的重要指標，個別開發(fā)商在集團對地方的考核中，客戶滿意度的權(quán)重甚至超過了銷售額及利潤的指標。
客戶服務(wù)應(yīng)該做的更多是健全服務(wù)體系，而不是處理很多暫時無解的投訴；這就好比疫情期間物業(yè)公司忙著給業(yè)主買菜，連最基礎(chǔ)的樓道消毒也顧不上，有些錯位。
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杭州不是沒有過現(xiàn)房銷售。
首個現(xiàn)房銷售樓盤遠洋上河宸章在一次清盤之后，交付率達到100%，這在所有開發(fā)商近幾年的交付成績中，都能算得上輝煌一筆，最主要的原因是減少了中間等待和「找茬」部分的劇情，相信杭州接下來即將推出的幾個現(xiàn)房項目也會有類似的表現(xiàn)。
這得益于杭州短時間的土拍現(xiàn)房銷售政策：2017年3月24日，杭州發(fā)布土地出讓新規(guī)，當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。
但這個政策僅存活了4個多月，取而代之的是溢價率達到70%競拍自持，自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。
附杭州現(xiàn)房銷售樓盤一覽表：區(qū)域
樓盤
樓面地價
余杭崇賢
上河宸章
12999元/㎡
大學城北
都會錢塘東區(qū)
9643元/㎡
余杭崇賢
綠都東瀾府
12999元/㎡
以上樓盤已經(jīng)售罄
江干艮北
越秀前灘名邸
30841元/㎡
以上樓盤正在銷售
濱江長河
保利·天匯
28390元/㎡
拱墅桃源
聯(lián)發(fā)云景天章
19137元/㎡
拱墅申花
養(yǎng)云靜舍
37509元/㎡
江干丁橋
天陽融信東方邸
17167元/㎡
江干丁橋
電建瀧悅?cè)A府
17383元/㎡
江干長睦
卓越明熙府
14096元/㎡
大江東
杭房悅東方
5161元/㎡
西湖三墩北
建發(fā)金輝項目
18488元/㎡
西湖翠苑
中冶錦繡公館
39571元/㎡
下城三塘
中冶錦繡華府
29810元/㎡
蕭山靖江
融信空港瀾天
5101元/㎡
蕭山益農(nóng)
高運尚悅府
2733元/㎡
蕭山蜀山
禹洲蜀山項目
20060元/㎡
西湖蔣村
葛洲壩龍湖中國府
31698元/㎡
余杭星橋
中建錦繡越府
14700元/㎡
以上樓盤計劃年內(nèi)銷售
大江東
宏立新灣項目
4765元/㎡
以上樓盤100%自持
制圖：葉帥起高樓
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問題是，為什么僅僅四個月就取消了現(xiàn)房銷售的政策呢？
先來看2017年7月取消這個政策時，政府部門的說法，2017年3月24日后以來的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房價上漲的預(yù)期。
當時的統(tǒng)計，截至2017年7月12日，杭州市區(qū)（不含富陽）住宅庫存僅為31587套。按照2017年上半年47288套的住宅去化來算，當前住宅庫存去化周期僅為4個月。
而今年，截至昨日杭州十區(qū)網(wǎng)上可售商品住宅僅35625套，而去年杭州十區(qū)共成交100950商品住宅，也就是說，按去年的成交速度僅夠賣四個多月。
有理。因為這次海南之所以敢提出「新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度」。恰恰是因為海南省存量土地規(guī)模較大，在新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)售后，短期內(nèi)實際市場供應(yīng)量不會顯著降低，所以將不會過度干擾市場供需穩(wěn)定性和引發(fā)房價上漲。
當然，也不是說沒有辦法，比如能不能一下子加大土地供應(yīng)量，或者雙軌制供應(yīng)，即一方面按期房銷售實施正常的年度供應(yīng)計劃，另一方面把兩年以后即2022年的土地提前以現(xiàn)房銷售的形式供應(yīng)？
行不通，這其實只是理論上的假設(shè)。一，土地指標有多緊張，沒有一個城市政府能把兩年以后的經(jīng)營性用地指標提前到今年消化。二，如果指標能消化，那么，限價怎么定？現(xiàn)房與期房的價格一樣肯定不合理，如果按現(xiàn)房要增加兩年左右的開發(fā)周期，限價上浮10%，那么不僅做實房價上漲，而且很難確保這個漲幅是否合理。三，開發(fā)商不接受。
房地產(chǎn)開發(fā)是高資本高周轉(zhuǎn)行業(yè)，開發(fā)商對于拿地，其實就像大齡青年找對象，他們想的是約會幾次馬上可以領(lǐng)證，而不是說要拖拍兩年才能合法婚姻，等不起啊。
這也是為什么在疫情下蘇州要取消現(xiàn)房銷售的原因。
說到底，只要你還在跟別人搶著買這座城市，你就不得不委屈自己。
