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今日主答丨葉建英 

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問：目前杭州樓市大多是高周轉(zhuǎn)高負(fù)債房企在唱主角，葉老師，三道紅線會(huì)不會(huì)影響他們，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此跌下來？

葉帥起高樓：當(dāng)然會(huì)影響整個(gè)樓市，杭州也不會(huì)例外。

在利潤(rùn)空間內(nèi)的促銷會(huì)多起來，但像2014年這樣的北海公園第一降，已經(jīng)不可能重現(xiàn)了。事實(shí)上，北海公園即使對(duì)清盤房源實(shí)施一次性大降價(jià)，其售價(jià)也遠(yuǎn)高于2012年一期開盤的均價(jià)。而北海公園交付后的品質(zhì)，與二手房市場(chǎng)的溢價(jià)，也都是高于邊上小區(qū)的。

下圖是國(guó)盛證券根據(jù)2019年的年報(bào)，對(duì)上市房企觸線情況的盤點(diǎn)。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍8月28日發(fā)了內(nèi)部信，談及「三道紅線」，有個(gè)很形象的比喻，債務(wù)如酒，喝時(shí)一時(shí)爽，吐時(shí)翻肚腸。

只是，這樣大吃大喝大酒大醉的場(chǎng)合，跟普通購房者越來越?jīng)]有關(guān)系了。

因?yàn)椋康禺a(chǎn)金融化以后，房企的競(jìng)爭(zhēng)更多是行業(yè)內(nèi)的博弈。像泰禾一樣，資金鏈緊張，想到的是找同行接手，而不是簡(jiǎn)單地降價(jià)給購房者了。

一是，現(xiàn)在很多土地也都是微利，沒有多少降價(jià)的空間。再降下去，沒有保證的樓盤品質(zhì)就是社會(huì)隱患了。

二是，照樣還有很多房企有錢，要在土拍市場(chǎng)上搶地，項(xiàng)目收并購與股權(quán)合作已是常態(tài)。那個(gè)倒牛奶的故事，為什么不給喝奶的人也要倒掉，說的也是這個(gè)道理。

房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)的。

2

問：葉老師，這幾天深圳住建局長(zhǎng)高調(diào)宣布，向新加坡學(xué)習(xí)，未來60%市民住在政府提供的住房中。你怎么看？新加坡只是一個(gè)城市國(guó)家，中國(guó)這么大，能學(xué)嗎？

葉帥起高樓：澄清幾個(gè)事實(shí)：

1，這不是深圳這幾天的新政，自2018年深圳啟動(dòng)二次房改以后，一直就是這么個(gè)說法。

2018年8月，深圳就在全國(guó)啟動(dòng)了新一輪房改。當(dāng)月發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》。依據(jù)這份文件，深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬套住房。其中，公租房、安居型商品房和人才住房，總量共100萬套，達(dá)到了60%左右。

2，深圳住建局長(zhǎng)說得非常實(shí)在：「新加坡就是我們學(xué)習(xí)的榜樣，所以我們提出六比四的住房比例。」深圳是社會(huì)主義先行示范區(qū)，又是7月24日參加國(guó)務(wù)院約談的12城市之一，深圳住建局長(zhǎng)的表態(tài)，意味著新加坡模式會(huì)成為一城一策的參照方向。

到于杭州能不能學(xué)新加坡？當(dāng)然可以。曾經(jīng)，杭州也是全國(guó)各個(gè)城市學(xué)習(xí)的榜樣。深圳能學(xué)，杭州當(dāng)然也能學(xué)。

深圳與杭州的區(qū)別，在于城市化的階段不一樣，杭州還有著大量的土地，而且杭州這幾年的房?jī)r(jià)也是被控制住的，杭州的公共租賃房建設(shè)也是領(lǐng)先全國(guó)的。所以，從目前來看，杭州還沒有到需要像深圳這樣高調(diào)學(xué)新加坡的階段。

3，深圳一些具體的措施，更有示范性，也更可能被其他城市借鑒。比如說，土地層面要加大供地，交易層面對(duì)增值稅滿減、二套房首付和離婚家庭買房作出更嚴(yán)的制約措施，很可能納入其他城市的工具包。

仿效者已經(jīng)來了。

8月29日，無錫市出臺(tái)樓市新政，參考的就是深圳的配方：（1）增加住宅用地供應(yīng)，2020年度普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。（2），離婚兩年內(nèi)買房的按離婚前算套數(shù)計(jì)算。（3），二套房首付比例由40%提到60%。（4），增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

3

問：為什么像深圳這樣缺地的城市，都能加大宅地供應(yīng)？

葉帥起高樓：商品住宅用地，只是占了很小的一部分。如果方向轉(zhuǎn)變了，每一個(gè)城市都不缺宅地。

有三個(gè)大背景，一是城鎮(zhèn)化進(jìn)入到大都市化的階段，用地更加集約。二是，包括土地審批權(quán)下放等一系列新政，人口流入城市的土地指標(biāo)進(jìn)一步放松。三是，城市經(jīng)營(yíng)從饑餓供地，轉(zhuǎn)變到搶人大戰(zhàn)，要搶人就必須人來了有活可以干，有房可以住。

而對(duì)于土地財(cái)政來說，如果地價(jià)控制了，也只有加大供應(yīng)，也能滿足財(cái)政上的缺口。

我們近期的房企內(nèi)訓(xùn)演講主題，是中國(guó)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)后的特征和應(yīng)對(duì)，提出中國(guó)樓市下半場(chǎng)的三個(gè)主要特征是：穩(wěn)價(jià)慢牛、城市分化和加大供地。有興趣的讀者，可以關(guān)注下面的起樓聯(lián)絡(luò)員，索取PPT。